Documentos tras la reforma: qué entregar al comprador del piso

Tras la reforma se entregan al comprador tres grupos de documentos. El primero hace falta para la propia operación: el certificado de eficiencia energética y el certificado de deudas con la comunidad. El segundo acredita que las obras fueron legales: el permiso o el comunicat y, si hubo proyecto, el acta de recepción y el certificado final de obra. El tercer grupo son los papeles técnicos y de garantía. Qué de todo esto exige expresamente la ley depende del tipo de obra y de si la reforma entra en la LOE.

Qué documentos hacen falta en cualquier caso para la operación

No son papeles de la reforma, pero tras ella a menudo caducan o aparecen por primera vez, así que se revisan los primeros.

Si la reforma cambió el estado del edificio (ventanas, aislamiento, instalaciones), el certificado se emite de nuevo tras las obras. Los detalles, en el artículo sobre el certificado energético, enlazado en la tabla.

Qué acredita la legalidad de las obras

El comprador y su abogado quieren ver que las obras se hicieron con el permiso necesario. Qué régimen se aplica lo determina el tipo de obra: del comunicat a la licencia, véanse los tres niveles de tramitación y la llicència d'obres. En la carpeta se incluye el documento del régimen (la resolución del Ajuntament o la comunicación confirmada), el justificante del pago de las tasas y, si hubo cierre de las obras, el documento correspondiente.

Si las obras se hicieron con proyecto, se añaden los documentos de la LOE (Ley 38/1999). Al acta de recepción se anexa el certificado final de obra, que firman el director de obra y el director de ejecución (art. 6.2). Después, el director de obra entrega al promotor el proyecto con las modificaciones aprobadas, y el conjunto (acta de recepción, lista de agentes, instrucciones de uso y mantenimiento) forma el Libro del Edificio, destinado a los usuarios finales del edificio (art. 7). Quiénes son esos técnicos se explica en el artículo sobre la supervisión técnica.

Hay aquí un detalle poco evidente. El art. 9.1 de la LOE llama promotor a cualquier persona que decide, impulsa, programa y financia obras, incluso para su posterior venta. Es decir, el inversor que encargó la reforma para vender el piso entra en la definición. Y el promotor, según el art. 9.2.e, debe entregar al comprador la documentación de las obras ejecutadas «en su caso». Si eso se aplica a su reforma sin proyecto, no puedo determinarlo: es una pregunta para el abogado.

Garantías y plazos de responsabilidad

Según el art. 17.1 de la LOE, la responsabilidad de los agentes de la edificación corre desde la fecha de recepción: diez años por defectos estructurales, tres años por defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad, un año por defectos de acabado. La acción por esta responsabilidad prescribe a los dos años desde que se produce el daño (art. 18). El seguro decenal es obligatorio por ley para los edificios de uso residencial en su construcción; cuándo hace falta en una reforma se analiza en el artículo sobre el seguro decenal. Para una reforma corriente de un piso sin proyecto, la cuestión de si se aplica la LOE sigue abierta, y la comprueba un abogado.

Cómo reunir la carpeta para el comprador

1. La resolución del régimen de las obras o la comunicación confirmada y los justificantes de las tasas.
2. El proyecto y sus modificaciones, si las obras se hicieron con proyecto.
3. El acta de recepción y el certificado final de obra, si los hay.
4. El boletín eléctrico y otros certificados de instalaciones, véase el artículo sobre el cambio de titularidad de los contadores.
5. El certificado de eficiencia energética posterior a las obras.
6. Instrucciones y garantías de los electrodomésticos y ventanas instalados.

Los presupuestos y las facturas del contratista normalmente no se entregan al comprador: de ellos se ve su coste, y no he encontrado en la LOE una exigencia de entregarlos. Si el comprador los pide como condición de la operación, la decisión se toma junto con el abogado. Cómo mantener en orden los documentos de pago se describe en el artículo sobre el control de pagos.

Ejemplo didáctico: cuánto cuesta el papel que falta

Ejemplo didáctico, no una previsión. El piso se vende por 500.000 € (supuesto). Una semana antes de la notaría resulta que falta el certificado final de obra o un certificado vigente. Tramitarlo lleva dos meses (supuesto), con unos gastos de mantenimiento del piso vacío de 1.800 € al mes (supuesto; composición en el artículo sobre los gastos de un inmueble vacío). El comprador pide un descuento del 1% por el riesgo.

Cálculo: 2 × 1.800 = 3.600 € de mantenimiento más el 1% de 500.000 € = 5.000 € de descuento. En total, 8.600 €, aunque tramitar el papel con antelación habría costado bastante menos. Introduzca sus cifras en el análisis de la operación.

Cuándo la carpeta no ayuda

La carpeta no corrige una obra hecha sin el permiso necesario o sin ajustarse al proyecto: entonces el comprador recibe un riesgo, del que trata el artículo sobre las obras ilegales. No sustituye la revisión del inmueble por un técnico. Y no hace falta en este volumen si se vende «como está» para una reforma completa a cargo del comprador: ahí lo principal siguen siendo la nota simple, las deudas y las cargas.

Para incluir los papeles y los plazos en la economía del proyecto, use la calculadora para inversores: los gastos de tramitación son allí una línea aparte.