Reforma e instalaciones: qué preguntar antes de comprar un piso

Antes de comprar un piso se pregunta al vendedor cuándo y qué se reformó exactamente, si se cambiaron la instalación eléctrica y las tuberías, qué antigüedad tienen la caldera y las ventanas, quién hizo las obras y con qué documento se acredita. En Barcelona las obras se formalizan con licencia o comunicación (comunicat) al Ajuntament, y para la comunicación con comprobación posterior el Ajuntament tiene un mes (Ajuntament de Barcelona). El número de ese expediente distingue de inmediato una reforma «en los papeles» de una reforma «de palabra».

La reforma de un anuncio tiene dos capas: la visible (suelos, paredes, cocina, sanitarios) y la oculta (instalación eléctrica, tuberías, gas, ventilación, impermeabilización). Los vendedores hablan con gusto de la primera; al comprador le importa más la segunda.

Qué preguntar sobre la reforma en general

• Cuándo fue la última reforma: el año, no «hace poco».
• Qué se hizo: cosmética, cocina y baño o una reconstrucción completa con instalaciones.
• Quién la hizo: una empresa, una cuadrilla, el propio propietario. Si hay contrato, facturas, garantía.
• Si se cambió la distribución: si se derribaron o movieron paredes.
• Con qué permiso se hicieron las obras: número de licencia o comunicat en el Ajuntament y justificante del pago del impuesto sobre las obras (ICIO).

La nueva distribución debe coincidir con el plano, el Catastro y la cédula de habitabilidad. La legalidad de las discrepancias la valora el abogado, y los riesgos para el comprador se explican en el artículo sobre las obras ilegales de redistribución.

Qué documentos respaldan las respuestas del vendedor

Una respuesta del vendedor sin documento sigue siendo palabras. La tabla vincula la pregunta con el papel que la respalda.

Para el gas hay una referencia legal: el distribuidor de gas por canalización realiza cada cinco años la inspección de las instalaciones interiores de los usuarios y les repercute el coste (RD 919/2006, ITC-ICG 07). Si no hay acta de la última inspección, es una pregunta para el vendedor. Para la electricidad, al cambiar de titular del contrato el suministrador puede exigir un nuevo boletín si la instalación es antigua: las condiciones se explican en el artículo sobre el cambio de titularidad de los contadores.

Qué preguntar sobre electricidad, agua y gas

Electricidad. Si se cambió la instalación entera o solo en parte y cuándo. Qué antigüedad tiene el cuadro, si hay magnetotérmicos y diferencial. Qué potencia hay contratada y si basta para horno, lavadora y aires acondicionados a la vez. En la visita conviene mirar el cuadro: fusibles antiguos, empalmes retorcidos y enchufes sin toma de tierra son motivo para preguntar con más detalle.

Agua y saneamiento. De qué son las tuberías y si se cambiaron. Si hubo filtraciones a los vecinos de abajo o desde los vecinos de arriba, cómo se resolvieron y quién pagó. La respuesta «se ha puesto azulejo nuevo» suele significar que las tuberías son viejas.

Gas y calefacción. Si hay gas, qué caldera o calentador, qué antigüedad tiene, cuándo se revisó. Qué calefacción hay: radiadores a gas, calefactores eléctricos, bomba de calor.

Ventanas y aire acondicionado. Cuándo se cambiaron las ventanas, qué acristalamiento tienen. Qué antigüedad tienen los aparatos de aire acondicionado y si las unidades exteriores están permitidas en la fachada según las normas del edificio.

Las facturas de luz, agua y gas del año son útiles por partida doble: muestran los gastos reales, y una factura de agua inusualmente alta a veces delata una fuga oculta.

Qué preguntar sobre el edificio

El piso comparte parte de las instalaciones con el edificio: montantes, cubierta, fachada, ascensor. Hay que preguntar cuándo se repararon y si en las actas hay planes de una reforma grande. Los edificios de viviendas pasan la inspección técnica antes de cumplir 45 años (Generalitat, FAQ ITE), por lo que un edificio antiguo debe tener su informe.

Las garantías del constructor según la LOE (un año para los acabados, tres para la habitabilidad, diez para la estructura, art. 19 LOE) se refieren a obras que entran en esa ley, es decir, a la construcción y a la reforma importante. La reforma cosmética corriente de un piso no está cubierta por ellas, y entonces solo queda la garantía del contratista por contrato.

Cómo trasladar las respuestas al precio: ejemplo didáctico

Ejemplo didáctico, no una previsión. Un piso de 70 m² se describe como «reformado». Tras las preguntas resulta que la cocina y el baño son nuevos, la instalación eléctrica es de la década de 1980 y sin diferencial, las tuberías bajo el azulejo nuevo son viejas y las ventanas también. Las sumas son supuestas y se sustituyen por presupuestos.

31.000 € de reforma oculta se convierten en un argumento de negociación o en un motivo para renunciar, si el vendedor considera el piso «listo para entrar a vivir». Conviene obtener el presupuesto antes de la oferta; si no, la negociación va a ciegas. Cómo se estructuran los costes de reforma en Barcelona se explica en el artículo sobre el coste de la reforma por metro.

Cuándo no sirve interrogar al vendedor

El interrogatorio es inútil si el vendedor no sabe las respuestas: el piso llegó por herencia o llevaba años alquilado. Tampoco ayuda cuando las respuestas no coinciden con lo que se ve en la visita. En ambos casos hace falta la inspección de un técnico antes de las arras: qué encuentra se describe en el artículo sobre defectos ocultos. DNPI Capital tiene en cuenta el efecto de lo hallado en el precio en la valoración del inmueble.