Reforma y construcción
Humedad en un piso antes de comprar: origen, señales y quién paga
La humedad llega con la lluvia, desde el terreno, por las tuberías o desde el aire. Cómo distinguir el origen en la visita, cuándo llamar al técnico y por qué cuesta reclamar la humedad visible.
Las señales de humedad en un piso se buscan no por el tamaño de la mancha, sino por el origen: de él dependen el presupuesto y quién paga la reparación. El Código Técnico de la Edificación (CTE) nombra cuatro orígenes del agua en un edificio: precipitaciones, escorrentía superficial, terreno y condensación (art. 13 CTE, HS 1). Si la causa está en la fachada o en la cubierta, la reparación la decide la comunidad, no el nuevo propietario del piso.
De dónde sale la humedad en un piso
La humedad en un piso es agua que ha entrado en los muros y las estancias y no sale. Cada origen tiene su firma, y determinarlo importa más que valorar la mancha.
| Origen | Qué aspecto tiene | Dónde buscar | De quién suelen ser los elementos |
|---|---|---|---|
| Precipitaciones por cubierta, terraza, fachada | Cercos con borde nítido en el techo, humedad bajo las ventanas tras lluvia con viento | Última planta, bajo la terraza del vecino, muros exteriores | Comunes: cubierta, fachada |
| Terreno, ascensión capilar | Franja de humedad junto al suelo, revoco desprendido, sales blancas | Niveles bajos, semisótanos, casas en ladera | Comunes: cimentación, muros |
| Tuberías y bajantes | Mancha junto al baño, la cocina, la bajante | Muros con tuberías, techo bajo el baño del vecino | Dentro del piso o bajante común |
| Condensación | Puntos negros de moho en las esquinas, tras los armarios, en las jambas | Muros exteriores, baño sin extractor, ventanas al patio | El piso: ventilación, ventanas |
La columna sobre la pertenencia de los elementos es orientativa: dónde pasa el límite entre lo común y lo privativo en un edificio concreto lo determinan los estatutos y el abogado.
Qué se ve en la visita sin aparatos
El piso suele enseñarse en un día soleado, con las ventanas abiertas y recién pintado, por eso se miran los detalles y no la impresión general.
- Manchas, cercos y pintura abombada en las esquinas de los muros y del techo.
- Eflorescencias blancas de sales en el revoco.
- Azulejos desprendidos y juntas oscuras en el baño.
- Laminado o parquet hinchado junto al muro exterior.
- Moho tras los muebles, tras el cabecero de la cama, tras las cortinas.
- Chorreones en las jambas de las ventanas.
- Olor a humedad que no se va con las ventanas abiertas.
- Un deshumidificador en la habitación o una sola pared recién pintada en una reforma antigua.
Conviene apartar los muebles del muro exterior. Si el vendedor se opone, también es información. El resto de los puntos de la revisión están en la lista de comprobación de la visita al piso.
Cómo comprobar la humedad del piso antes de las arras
El orden de la comprobación va de lo más caro de arreglar a lo menos.
- Recorrer los puntos de control: esquinas de los muros exteriores y la zona bajo las ventanas, el techo bajo la terraza o el baño de los vecinos, el muro de la bajante, los zócalos y el medio metro inferior de los muros en plantas bajas, el trastero, las ventanas al patio interior.
- Preguntar al vendedor por escrito: si ha habido filtraciones, quién y cómo las arregló, si se avisó al seguro, por qué precisamente esa pared está pintada.
- Pedir al administrador las actas de las juntas: reparación de cubierta o fachada, quejas por filtraciones, derramas aprobadas para impermeabilización.
- Si el origen no es evidente, humedad junto al suelo en un edificio antiguo o marcas bajo la cubierta, llamar a un arquitecto o aparejador con higrómetro y, si hace falta, con cámara termográfica.
- Obtener una valoración del coste de las obras y hacerla parte de la oferta de precio.
Si el piso está en un nivel bajo o en la última planta, la planta merece atención aparte, con detalle en el artículo sobre la planta y el ascensor.
Quién paga si gotea la fachada o la cubierta
Si el origen está en elementos comunes, la reparación debe hacerla la comunidad: según el derecho catalán, la comunidad mantiene los elementos comunes en un estado que cumpla los requisitos de solidez, habitabilidad y estanqueidad, y los propietarios soportan las obras necesarias (art. 553-44 del Código Civil de Cataluña (CCCat)). Pagan todos los propietarios en proporción a su cuota de participación (art. 553-45).
Para el comprador son dos noticias. La buena: la filtración por la cubierta no recae solo sobre él. La mala: los plazos los decide la junta, hasta la reparación la humedad sigue en el piso, y la futura derrama entrará en sus gastos. Por eso antes de las arras se aclara si el problema se debatió y si la reparación está aprobada.
Qué pasa si la humedad aparece después de la compra
El derecho catalán protege al comprador frente a la falta de conformidad del bien con el contrato, pero con una salvedad de peso. El vendedor no responde de una falta de conformidad que el comprador conocía o no podía razonablemente ignorar al celebrar el contrato, salvo en caso de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa (art. 621-26 CCCat).
Por eso la humedad visible en la visita pasa de ser un argumento contra el vendedor a ser un argumento de negociación antes de la firma. Si el problema aparece de todos modos tras la compra, se comunica al vendedor sin demora injustificada (art. 621-29), y los plazos para las reclamaciones según el derecho catalán se cuentan desde que el comprador supo de la falta de conformidad (art. 621-44). Si estas normas son aplicables a una operación y un piso concretos, lo valora el abogado. Cómo ayuda un informe técnico a encontrar defectos ocultos se analiza en el artículo sobre defectos ocultos.
Cuándo no funciona comprar un piso con humedad
No funciona si no se ha podido establecer la causa y el vendedor no da tiempo para comprobar: no se puede negociar a ciegas. Tampoco encaja un piso así con un comprador que necesita entrar enseguida: la reparación de la impermeabilización de la fachada o de la cubierta depende de la junta y puede llevar una temporada.
Si la causa es local y clara, por ejemplo una tubería vieja o un baño sin extractor, la humedad se convierte en una partida del presupuesto y en un argumento de negociación. DNPI hace la valoración del precio teniendo en cuenta las obras dentro del análisis del valor del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar un piso con humedad?
Se puede, si la causa está clara y hay una valoración realista de las obras. Si el origen se desconoce o está ligado a elementos comunes del edificio, la decisión se aplaza hasta el dictamen de un especialista.
¿Cómo distinguir la condensación de una filtración?
La condensación aparece en superficies frías, en las esquinas de los muros exteriores y tras los muebles, y aumenta en invierno con las ventanas cerradas. La filtración deja cercos con borde nítido, a menudo en el techo o junto a tuberías, y no depende de la ventilación.
¿Quién paga la reparación si gotea el tejado común?
Según el art. 553-44 del Código Civil de Cataluña, los elementos comunes los mantiene la comunidad, y pagan todos los propietarios según su cuota de participación. Antes de comprar conviene saber si la reparación ya está aprobada y qué derrama se espera.
¿Se puede reclamar después al vendedor una humedad que se veía en la visita?
Por lo general es difícil: según el art. 621-26 CCCat, el vendedor no responde de una falta de conformidad que el comprador conocía o no podía ignorar, salvo ocultación, negligencia grave o garantía. Por eso la humedad visible se tiene en cuenta en el precio antes de la operación.
¿Conviene ver el piso después de la lluvia?
Sí, si hay ocasión. Las filtraciones por la cubierta, la terraza y la fachada se ven mejor tras una lluvia fuerte, y el olor a humedad es más intenso en un día frío y nublado.
