Visita de un piso en Barcelona: lista de control por tres niveles

La lista de control para visitar un piso en Barcelona es el orden en que el comprador revisa el edificio, la vivienda y la calle para decidir si merece gastar dinero en una inspección técnica y en una oferta. Conviene empezar por la edad del edificio: en Cataluña un edificio de vivienda pasa la inspección técnica ITE antes de cumplir 45 años (Generalitat, Trámites Gencat). El resultado de la inspección indica qué gastos esperan a los propietarios.

Qué preparar antes de la visita

La preparación lleva media hora y ahorra visitas innecesarias. Antes de ir se reúnen los datos que luego se contrastan en el piso.

• Plano del piso. Si no figura en el anuncio, se le pide al agente. Sin plano cuesta darse cuenta de que uno de los «dormitorios» no tiene ventana.
• Año de construcción. La edad del edificio para la ITE se toma del Catastro, así lo indica la propia página del trámite.
• Gastos del propietario. La cuota de la comunidad de propietarios y el IBI, aunque sea de forma aproximada. El IBI de todo el año lo paga quien era propietario el 1 de enero, aunque venda después (Ajuntament de Barcelona); junto con él llega el tribut metropolità.
• Hora de la visita. Conviene ir cuando el piso luce peor: por la tarde, en hora punta, con lluvia.

Cómo revisar el edificio y el portal

El edificio se revisa primero porque el comprador repartirá sus gastos con los vecinos. Los indicios principales se ven sin herramientas.

• Fachada y balcones: grietas, desprendimiento del revoco, redes o andamios.
• Escalera y portal: olor a humedad, manchas en el techo bajo las bajantes, estado de los peldaños.
• Ascensor: si lo hay, si llega hasta la planta del piso o se queda entre plantas.
• Cubierta y azotea, si dejan subir: estado del acabado y de los desagües.
• Tablón de anuncios: avisos de juntas, de obras en la fachada o de cambio de tuberías.

Al agente o al vendedor se le pide el informe de la ITE. La inspección es visual: su tarea es describir el estado del edificio, no encontrar defectos ocultos; las deficiencias del informe se dividen en muy graves, graves, importantes y leves. Si el informe recoge puntos graves, es probable una derrama para la reparación. Más sobre el trámite en el artículo sobre la ITE antes de la compra.

Qué comprobar en el propio piso

En el piso primero se recorre todo en silencio y después se vuelve a los detalles. La primera impresión de la luz y de la pintura recién dada pesa más que los hechos, así que los hechos se comprueban con las manos.

• Coincidencia con el plano: número de habitaciones, ventanas, adónde dan: a la calle, al patio interior o al patio de luces.
• Paredes y techos: manchas, ampollas, grietas junto a las ventanas, en el baño, bajo el techo de la última planta.
• Electricidad: aspecto del cuadro, presencia de magnetotérmicos y de protección diferencial, alargaderas por las habitaciones.
• Agua: presión con dos grifos abiertos, tiempo hasta que sale agua caliente, edad del calentador.
• Ventanas y persianas: si abren, si hay doble acristalamiento.
• Baño y cocina: ventilación cuando no hay ventana, moho en las juntas, adónde sale la campana extractora.
• Ruido y aire: escuchar con las ventanas cerradas y abiertas, comprobar la ventilación cruzada. El método se describe en el artículo sobre ruido, luz y ventilación.

Qué documentos pedir al vendedor después de la visita

Después de la visita, si el piso ha pasado el primer filtro, se piden los documentos. Confirman o desmienten lo que se vio con los ojos.

El certificado de deudas tiene peso legal. El piso responde ante la comunidad de los gastos comunes del año en curso y de los cuatro anteriores, incluidas las deudas de propietarios previos. El vendedor debe adjuntar a la escritura el certificado del secretario, salvo que las partes renuncien a él de forma expresa (art. 553-5 CCCat). Cómo funciona esto después de la compra se explica en el artículo sobre las deudas con la comunidad.

En qué orden actuar después de la visita

La decisión se toma por pasos, no por impresión.

1. El mismo día, anotar precio, superficie, planta, ascensor, luz, ruido, estado y dudas en una sola tabla para todos los pisos.
2. Comparar el piso con las operaciones cerradas de la zona, no con los anuncios de al lado.
3. Pedir los documentos de la tabla anterior y contrastarlos con lo visto.
4. Volver una segunda vez a otra hora del día.
5. Si quedan dudas sobre estructura, humedad o instalaciones, encargar una inspección técnica antes de las arras.

Cuándo no basta la revisión por cuenta propia

La lista del comprador no sirve cuando hay que valorar lo que está oculto. Un edificio de más de 45 años sin informe de la ITE, rastros de filtraciones en varias plantas, una reforma reciente que ha tapado paredes y techos, una redistribución sin documentos: en estos casos hace falta un arquitecto o un aparejador. Qué incluye un informe profesional se describe en el artículo sobre defectos ocultos.

Tampoco sirve para decidir el precio. La visita responde a la pregunta «¿hay problemas?», pero no a «¿cuánto vale un piso con estos problemas?». Para eso DNPI hace una valoración del inmueble a partir de operaciones cerradas y de los costes de ponerlo en condiciones.