Enfoque de inversión
Tasación bancaria y valor de mercado: tres valores de un mismo piso
Un piso puede tener varios valores: de mercado, hipotecario, fiscal. Qué significa cada uno según la ley, quién lo calcula y qué cifra usar para el crédito, la negociación y el impuesto.
La tasación del banco y la valoración de mercado responden a preguntas distintas: la tasación determina qué garantía puede aceptar el banco para un crédito, y la valoración de mercado muestra por cuánto es probable que se venda el piso ahora. Para la hipoteca, el tasador debe aplicar el principio de prudencia: de los escenarios igualmente probables toma el que da un valor menor (art. 3 de la Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles). Por eso la discrepancia entre las dos cifras es normal, y lo importante es entender cuál hace falta para cada decisión.
Qué valores distingue la ley
La Orden ECO/805/2003 define varios valores, y en un mismo informe pueden aparecer juntos (art. 4).
- Valor de mercado. El precio por el que puede venderse el inmueble mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de valoración, con oferta pública y un plazo normal de negociación.
- Valor hipotecario. El valor determinado mediante una evaluación prudente de la posibilidad de vender el inmueble en el futuro, teniendo en cuenta sus características a largo plazo, las condiciones normales del mercado local y su uso actual. No incluye elementos especulativos.
- Valor de tasación. El valor que la Orden establece para cada tipo de inmueble; es el que tiene significado jurídico a efectos de la Orden, en primer lugar para la hipoteca.
La Orden califica de especulativas las expectativas de reventa a corto plazo, de futuro cambio de uso o de densidad edificatoria y de nuevas infraestructuras cuya aparición no está garantizada. El comprador que paga por las «perspectivas del barrio» paga precisamente por lo que el banco no incluirá en el valor de garantía.
Quién hace la tasación y quién la valoración de mercado
La tasación para la hipoteca la hace una sociedad homologada por el Banco de España e inscrita en su registro especial, o el servicio de tasación homologado del propio banco (art. 4 de la Orden ECO/805/2003); la ley admite también a un profesional homologado. Según la ley de crédito inmobiliario, el tasador debe ser independiente del banco y del intermediario de crédito (art. 13 de la Ley 5/2019). El informe es válido seis meses desde la fecha de emisión (art. 62 de la Orden ECO/805/2003).
La ley no regula la valoración de mercado para negociar: la hacen analistas, agentes de compradores, tasadores fuera del régimen ECO. Su valor está en el método: operaciones cerradas cercanas, ajustes, horquilla. Cómo se construye se explica en el artículo sobre la valoración por operaciones reales.
Qué cifra usar para qué
Cada valoración sirve para su decisión, y confundirlas sale caro.
| Valoración | Quién la calcula | Para qué sirve | Qué no dice |
|---|---|---|---|
| Tasación según la ECO/805/2003 | Sociedad del registro del Banco de España | Importe de la hipoteca | Cuánto pagaría el siguiente comprador |
| Valoración de mercado por operaciones | Analista, tasador fuera del régimen ECO | Oferta de precio y negociación | Cuánto dará el banco |
| Valor de referencia del Catastro | Dirección General del Catastro | Base imponible del ITP | El precio de mercado: por definición no es superior al mercado |
| Opinión del agente del vendedor | Agencia del vendedor | Expectativas del vendedor | Un valor independiente |
El Catastro dice expresamente que el valor de referencia se determina a partir de operaciones notariales con un coeficiente reductor y no supera el valor de mercado (Catastro); más detalles en el artículo sobre el valor de referencia.
Cómo un mismo piso recibe cifras distintas: ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. El comprador ha acordado un precio de 600.000 €.
| Magnitud | Importe | Qué se deduce de ella |
|---|---|---|
| Precio en el contrato | 600.000 € | Base del ITP, si es superior al valor de referencia |
| Valoración de mercado por operaciones | 570.000–590.000 € | Sobrepago de 10.000–30.000 € respecto a la horquilla |
| Tasación | 560.000 € | El banco calcula el crédito sobre ella si es inferior al precio |
| Valor de referencia | 450.000 € | El impuesto se calcula igualmente sobre el precio de 600.000 € |
La base del ITP es el valor de referencia, y si el precio del contrato es superior, el precio (art. 10 del TRLITPAJD). Un valor fiscal bajo no reduce el impuesto si el comprador ha aceptado un precio mayor. Y una tasación baja con crédito significa más dinero propio: cómo cubrir esa diferencia se explica en el artículo sobre la tasación en la hipoteca.
Qué hacer si las valoraciones difieren
- Aclarar por escrito con el banco sobre qué magnitud calcula el crédito y qué porcentaje.
- Comparar la tasación con la horquilla de mercado: si ambas son inferiores al precio, el sobrepago es probable.
- Mostrar al vendedor el informe del tasador y las operaciones cercanas como argumento de negociación.
- Si el informe suscita dudas, encargar una tasación a otra sociedad homologada, recordando el plazo de validez de seis meses.
- Recalcular los fondos propios y la condición de financiación en las arras.
Cuándo la tasación no sirve como referencia de precio
La tasación sirve poco para decidir el precio en una compra sin crédito: su función es proteger la garantía, no responder si el comprador paga de más. Tampoco sirve para inmuebles únicos con pocos comparables, donde el método prudente aleja la cifra del mercado hacia abajo.
Y a la inversa, la valoración de mercado no sustituye a la tasación para el banco: el crédito se concede solo con el informe de un tasador homologado. La horquilla de mercado por operaciones la prepara DNPI en el marco de la valoración del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Por qué la tasación suele ser inferior al precio acordado?
El tasador para la hipoteca debe aplicar el principio de prudencia y excluir los elementos especulativos. El precio del vendedor refleja expectativas; la tasación refleja el valor de la garantía.
¿Se puede usar la tasación como precio de mercado del piso?
Como referencia sí, pero con el ajuste de su finalidad: es prudente por ley. Para negociar resulta más útil la valoración de mercado con operaciones cerradas cercanas.
¿Cuánto tiempo es válida la tasación?
Seis meses desde la fecha de emisión del informe según el art. 62 de la Orden ECO/805/2003. Si la operación se alarga, hace falta una valoración nueva o actualizada.
¿Influye el valor de referencia en la tasación?
Son magnitudes distintas con fines distintos. El valor de referencia sirve de base imponible del ITP, la tasación determina la garantía para el banco, y una no sustituye a la otra.
¿Quién puede hacer la tasación para una hipoteca?
Según el art. 13 de la Ley 5/2019, una sociedad de tasación o un servicio de tasación del banco homologados por el Banco de España, o un profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, independientes del banco. El informe de un agente o consultor ajeno a este régimen el banco no lo aceptará para la hipoteca.
