Ruido, luz y ventilación: cómo comprobar un piso en la visita

El ruido, la luz y la ventilación se comprueban en la visita con pruebas sencillas: silencio en el dormitorio con las ventanas cerradas y abiertas, visita a distintas horas del día, brújula junto a la ventana y ventilación cruzada. Para el ruido hay una referencia oficial: en el dormitorio de una vivienda, el objetivo es de 40 dB(A) de día y 30 dB(A) de noche (RD 1367/2007, anexo II). Estas tres cualidades son las que peor corrige una reforma y influyen de forma notable en el precio de reventa.

La comprobación en la visita no es un peritaje técnico sino un filtro: descarta los pisos donde el problema se ve y se oye sin aparatos.

Por qué estas tres cosas importan más que los acabados

La cocina se cambia, las paredes se pintan, la instalación eléctrica se rehace. Un piso oscuro no se vuelve luminoso, y un bar bajo la ventana no se traslada. En Barcelona la diferencia se nota especialmente: edificación densa, calles estrechas de los barrios antiguos, patios de luces, terrazas de bares. Dos pisos del mismo edificio pueden diferir en calidad de vida más que pisos de distintos barrios.

Cómo comprobar el ruido

El ruido se comprueba en tres pasos: la calle, el piso, la hora.

1. La calle en el mapa. El Ajuntament de Barcelona publica un mapa de ruido interactivo con búsqueda por dirección y datos por franjas del día. Son valores de modelo por fachadas de calles, no una medición en el piso, pero resultan cómodos para comparar calles.
2. El piso con las ventanas cerradas y abiertas. Pedir dos o tres minutos de silencio en cada dormitorio. Escuchar la calle, a los vecinos de arriba y de la pared contigua, el ascensor, la ventilación de un restaurante, el patio: en los patios de luces se propagan bien los sonidos de cocinas y conversaciones.
3. Otra hora. Si el piso ha pasado el primer filtro, volver al edificio un viernes o sábado por la noche y quedarse un rato en la calle.

Referencias del reglamento estatal sobre ruido: para zonas residenciales, el objetivo de calidad en la calle es de 65 dB(A) de día y de tarde y 55 de noche, y el ruido de actividades que penetra en un dormitorio contiguo no debe superar los 35 dB(A) de día y los 25 de noche (RD 1367/2007, anexo II y III). Son referencias, no una medición: una disputa concreta con un bar se resuelve con la medición de un especialista según las normas vigentes.

Cómo comprobar la luz

Las fotos del anuncio casi siempre están hechas con gran angular en la mejor hora del día, por eso la luz se comprueba en el sitio.

• Orientación. La brújula del móvil junto a la ventana del salón y del dormitorio. Los lados sur y oeste reciben más sol, el norte da una luz uniforme y difusa.
• Qué hay enfrente. Una calle estrecha y un edificio de la misma altura enfrente tapan el sol incluso en una planta alta.
• Sin lámparas. Pedir que apaguen toda la iluminación y ver cuánta luz natural hay en realidad.
• A dónde dan las ventanas. Una ventana a un patio de luces da poca luz y casi ninguna vista.
• Verano. Una habitación orientada al oeste puede ser muy calurosa en agosto: si hay contraventanas, toldos, aire acondicionado.

Cómo comprobar la ventilación

Una mala ventilación significa humedad, moho y aire pesado. El mínimo lo fijan las normas catalanas de habitabilidad: el baño debe ventilarse directamente al exterior o por un conducto de extracción con ventilación mecánica, y el conducto vertical admite también tiro natural (Generalitat, criterios del Decret 141/2012).

En la visita se mira:

• si hay ventanas a distintos lados del edificio y si pasa el aire al abrirlas;
• si funciona el extractor del baño sin ventana y adónde está evacuado;
• si el extractor de la cocina sale al exterior;
• olor a cerrado en armarios y rincones, sobre todo en un piso que ha estado mucho tiempo cerrado;
• manchas oscuras en las esquinas junto a las ventanas, en el techo del baño, detrás de los muebles en la pared exterior.

Cómo entender las cifras del móvil: ejemplo didáctico

Ejemplo didáctico, no una previsión. El comprador mide el ruido con una aplicación del móvil. Estas mediciones son aproximadas y no sustituyen a un ingeniero acústico, pero muestran el orden de magnitud.

La tercera fila es la más peligrosa: el ruido de un bar o restaurante pasa por los forjados y la ventilación, y cambiar las ventanas no lo elimina. Un piso así exige un descuento que cubra el aislamiento acústico, o renunciar. Los requisitos de aislamiento acústico en una reforma se describen en el artículo sobre el CTE DB-HR.

Qué arregla una reforma y qué no

Normalmente se resuelve con dinero: el ruido de la calle con ventanas viejas (cambio de ventanas), la mala ventilación del baño (extractor), el calor en una habitación soleada (contraventanas, toldos, aire acondicionado), la humedad por mala ventilación.

Normalmente no se resuelve: la oscuridad por una calle estrecha o ventanas a un patio, el ruido de un bar o de una arteria si los dormitorios dan solo a ella, la falta de ventilación cruzada en un piso con ventanas a un solo lado. Estos inconvenientes se incluyen en el precio desde el principio, y los signos de humedad se analizan aparte: véase el artículo sobre los problemas de humedad.

Cuándo la comprobación en la visita no funciona

La visita no sustituye al peritaje si los sonidos o las manchas ya alarman: entonces hace falta un acústico o un técnico. Tampoco funciona en una compra a distancia si el vídeo está grabado de día con la luz encendida: conviene pedir otro vídeo por la tarde con las lámparas apagadas. Cómo organizar esa comprobación desde el extranjero se describe en el artículo sobre la inspección por vídeo, y la influencia de los defectos hallados en el precio la tiene en cuenta DNPI Capital en la valoración del inmueble.