Enfoque de inversión
Piso de una sociedad vendedora: poderes, impuesto y comprobaciones
Una sociedad vendedora no encarece por sí sola el impuesto, pero cambia las comprobaciones: poderes del firmante, riesgo de concurso, IBI. Cuándo se paga ITP, cuándo IVA y a quién afecta el 20%.
Comprar un piso a una sociedad se distingue de comprárselo a un particular no por el impuesto, sino por las comprobaciones: por la SL firma un representante cuyos poderes se acreditan con documentos, y la situación financiera del vendedor influye en la solidez de la operación. El impuesto suele ser el mismo. La venta de una vivienda ya usada por un empresario está exenta de IVA y por eso tributa por ITP (art. 7.5 TRLITPAJD), en Cataluña por la escala que empieza en el 10% hasta 600.000 € (ATC).
Quién firma por la sociedad y qué comprobar
Por la sociedad firman el contrato y la escritura un administrador con facultades según los estatutos o un apoderado con poder notarial. Antes de las arras se piden tres cosas:
- Una nota reciente del Registro Mercantil. Quién es el administrador, si no ha caducado su cargo, si no hay datos de liquidación o de concurso.
- El poder, si no firma el administrador: el alcance de las facultades debe cubrir la venta de este inmueble.
- Las cuentas anuales. La SL debe depositarlas en el Registro Mercantil dentro del mes siguiente a su aprobación (art. 279 Ley de Sociedades de Capital), por lo que el balance del vendedor se puede consultar.
El último punto no es una formalidad. Si la sociedad se declara en concurso en los dos años siguientes a la operación, el administrador concursal puede impugnar sus actos que perjudiquen a la masa, incluso sin intención de fraude (art. 226 Texto Refundido de la Ley Concursal). Una venta a precio de mercado con pago por banco protege al comprador mejor que un precio «ventajoso» con parte del dinero fuera de la cuenta. La valoración del riesgo de una sociedad concreta la hace el abogado.
Cuándo se paga ITP y cuándo IVA
El impuesto depende de qué se vende y a quién, y no de quién vende.
| Vendedor | Inmueble | Impuesto del comprador |
|---|---|---|
| Particular | Cualquier vivienda | ITP |
| Sociedad promotora | Vivienda nueva, primera transmisión | IVA 10% y AJD 1,5% |
| Sociedad (SL, fondo, antiguo promotor) | Vivienda ya usada | ITP, la segunda transmisión está exenta de IVA |
| Sociedad | Vivienda usada, comprador empresario con derecho a deducción | Posible renuncia a la exención: IVA y AJD 3,5% |
La renuncia a la exención del IVA solo se admite si el comprador actúa como empresario y tiene derecho a deducir el impuesto o va a destinar el inmueble a operaciones con derecho a deducción (art. 20.Dos Ley del IVA). Un comprador particular que adquiere un piso para sí no entra en este supuesto. El lado fiscal de una operación con IVA para el inversor se analiza en detalle en el artículo sobre el IVA al comprar un inmueble el inversor.
De qué depende el tipo de ITP del 20%
El tipo del 20% depende del comprador, no del vendedor. Desde el 27 de junio de 2025 en Cataluña se aplica si el comprador es gran tenedor, y en la compra de un edificio residencial completo. Según la aclaración de la ATC, gran tenedor es la persona que tiene más de 10 inmuebles residenciales en Cataluña, o más de 1.500 m² de superficie residencial, o cinco o más inmuebles residenciales en municipios de zona tensionada; la vivienda habitual de la persona física no cuenta.
Ejemplo didáctico, no una previsión. Un piso de 800.000 € de una sociedad, segunda transmisión.
| Comprador | Cálculo del ITP | Impuesto |
|---|---|---|
| Particular, no gran tenedor | 10% de 600.000 € + 11% de 200.000 € | 60.000 € + 22.000 € = 82.000 € |
| Comprador con la condición de gran tenedor | 20% de 800.000 € | 160.000 € |
La diferencia de 78.000 € procede de la condición del comprador. Si la compra se hace a través de una sociedad propia, la condición se calcula por sus activos; cómo elegir entre persona física y SL se analiza en el artículo sobre comprar a través de una SL o a nombre propio.
Qué deudas de la sociedad pueden pasar al piso
Además del certificado de deudas de la comunidad, al vendedor sociedad se le comprueban los impuestos sobre el propio inmueble. Al cambiar de propietario, el inmueble sigue afecto al IBI impagado en régimen de responsabilidad subsidiaria, y el notario debe advertir a las partes de las deudas por este impuesto (art. 64 TRLRHL). Por eso se piden los recibos del IBI de los últimos años.
La plusvalía municipal en la venta la paga la sociedad vendedora. Su impuesto sobre el beneficio de la venta se calcula en el Impuesto sobre Sociedades, no en el IRPF, y eso explica por qué las sociedades a veces negocian de otra manera; véase el artículo sobre el impuesto en la venta de un inmueble por una sociedad.
Cuándo no conviene comprar a una sociedad
La operación no conviene si la sociedad vendedora ya está en concurso o negociando con sus acreedores: la venta entonces sigue reglas especiales con participación del juzgado y del administrador concursal, y el esquema habitual con arras no funciona. Tampoco conviene al comprador al que se le ofrece, en lugar del piso, comprar las participaciones de la propia sociedad para ahorrar en el ITP: es otra operación con otros riesgos fiscales y jurídicos, y la evalúan un asesor fiscal y un abogado antes de cualquier promesa. Si el comprador es no residente, la sección de DNPI sobre los impuestos del inversor extranjero ayuda a reunir el cuadro fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Es más arriesgado comprar un piso a una sociedad que a un particular?
En sí no. Cambia el conjunto de comprobaciones: poderes del firmante, nota del Registro Mercantil, cuentas y señales de insolvencia. El impuesto al comprar un piso para uno mismo suele ser el mismo.
¿Qué impuesto paga el comprador si el vendedor es una persona jurídica?
Si la vivienda ya se ha usado, ITP: esa transmisión está exenta de IVA y, según el art. 7.5 TRLITPAJD, tributa por ITP. El IVA se paga al comprar una vivienda nueva al promotor o al renunciar a la exención, cuando el comprador es empresario.
¿Puede subir el tipo de ITP porque el vendedor sea una sociedad?
No. El tipo del 20% en Cataluña depende del comprador: se aplica al gran tenedor y en la compra de un edificio residencial completo.
¿Qué pasa si la sociedad vendedora quiebra después de la operación?
Si el concurso se declara en los dos años siguientes, el administrador concursal puede impugnar la operación que haya perjudicado a la masa, según el art. 226 de la Ley Concursal. El precio de mercado, el pago por banco y la comprobación de las cuentas reducen este riesgo.
¿Hace falta comprobar las deudas de la sociedad por IBI?
Sí. Según el art. 64 TRLRHL, el inmueble sigue afecto al IBI impagado al cambiar de propietario, por lo que los recibos se piden antes de la firma.
