Enfoque de inversión
Videovisita de un piso a distancia: qué debe aparecer en cámara
Una buena videovisita va en tiempo real y enseña lo que ocultan las fotos: portal, cuadro eléctrico, esquinas del techo, vistas. Guion de la llamada, límites del vídeo y qué se hace sin viajar.
Una buena videovisita de un piso va en tiempo real, sin montaje, y enseña lo que ocultan las fotografías: el portal, la escalera, el cuadro eléctrico, el baño de cerca, las esquinas de los techos y la vista desde cada ventana. El vídeo descarta los pisos que no sirven, pero la decisión de compra exige además documentos: por ejemplo, la nota simple se pide en línea, y si el pago supera el 1% del precio el agente debe entregar antes de la transferencia una información escrita ampliada (art. 60 de la Llei 18/2007).
La videovisita en este artículo es una videollamada en la que una persona sobre el terreno recorre el piso y enseña lo que pide el comprador. El vídeo publicitario del anuncio no cuenta: se graba de antemano y se monta.
Qué debe aparecer en cámara
El guion conviene llevarlo en el orden en que iría el propio comprador: de la calle al piso y de lo general a los detalles.
| Qué enseñar | Para qué | Qué no sustituye el vídeo |
|---|---|---|
| La calle a ambos lados del portal | Bar, colegio, obra, parada cerca | El ruido por la tarde y en fin de semana |
| Fachada, portal, escalera, buzones | Grietas, filtraciones, cuidado del edificio | Las actas de la comunidad |
| El ascensor y el nivel de su parada | Acceso con carrito y maletas | Decisiones sobre una futura instalación u obra |
| Recorrido por todo el piso sin paradas | Distribución y conexión de las habitaciones | El cotejo de la superficie con los documentos |
| Panorámica de cada habitación, la ventana desde dentro y la vista | Tamaño, orientación, patio o calle | La luz real a distintas horas |
| Esquinas del techo, paredes junto al suelo, baño de cerca | Humedad, sellador, filtraciones | La revisión de un especialista si hay dudas |
| Cuadro eléctrico, caldera, ventanas, aires acondicionados | Antigüedad de las instalaciones y gastos futuros | Los documentos de montaje y las inspecciones |
Cómo llevar la llamada
- Hora. De día con luz natural, y aparte pedir que apaguen las lámparas de las habitaciones.
- Orden. Primero un recorrido por todo el piso sin paradas, luego cada habitación por separado.
- Sonido. Un minuto de silencio junto a la ventana abierta y cerrada del dormitorio. El micrófono del teléfono transmite mal el ruido, por eso es solo un primer filtro; cómo se comprueban el ruido, la luz y el aire sobre el terreno se explica en el artículo sobre ruido, luz y ventilación.
- Orientación. La brújula del teléfono junto a la ventana del salón y del dormitorio.
- Preguntas en directo. Por qué se vende, qué se reformó y cuándo, cuánto es la cuota de la comunidad y qué obras se discuten, si hubo filtraciones, qué se queda en el piso.
- Grabación. Con el consentimiento del interlocutor, guardar la grabación o hacer capturas: se volverá a ellas al comparar pisos.
Si la persona sobre el terreno esquiva las respuestas o no enseña lo que se le pide, eso también es un resultado de la visita.
Qué no mostrará el vídeo
La cámara iguala la luz, el micrófono se come el ruido, y el olor a humedad y la corriente de aire no se transmiten por la pantalla. El vídeo tampoco muestra el aspecto jurídico: el propietario, las hipotecas y las prohibiciones, las deudas con la comunidad, la correspondencia de la distribución con los documentos. Para eso están los documentos, que también se pueden obtener a distancia: la nota simple en el sitio del Colegio de Registradores, el certificado de deudas de la comunidad, la cédula de habitabilidad, el certificado energético.
Qué pasos de la compra se pueden hacer sin viajar
Una compra a distancia se compone de pasos que se pueden y no se pueden hacer a distancia.
- Selección y videovisita. Totalmente a distancia, si sobre el terreno hay una persona que trabaja para el comprador.
- Precio y documentos. La valoración por operaciones cerradas, la nota simple y los documentos del edificio y del piso se reúnen a distancia.
- Revisión técnica. La hace un especialista sobre el terreno y el comprador recibe el informe.
- Poder. Desde el 9 de noviembre de 2023 un notario español puede dar fe por videoconferencia de un poder para actos concretos, pero no de uno general ni de un poder preventivo (art. 17 ter de la Ley del Notariado). Para acceder hace falta identificación electrónica con arreglo a las normas españolas. Si este camino sirve al comprador en el extranjero y qué poder hace falta para la operación lo deciden el notario y el abogado.
- Firma ante notario. En persona o a través de un representante con poder. Qué conviene hacer en persona se explica en el artículo sobre el poder y la visita personal.
Si aun así se prevé un viaje para las visitas finales, conviene organizarlo por barrios: véase el artículo sobre visitas en un solo viaje.
Cuándo la videovisita no sirve como base de la decisión
El vídeo no sirve como base de la decisión de compra sin el precio por operaciones y la comprobación de los documentos. Es débil también donde lo principal no se ve en cámara: una calle ruidosa de noche, un bajo con humedad, un edificio con grandes obras por delante. Y es inútil si la llamada la lleva la parte vendedora y elige por sí misma qué enseñar. En un alquiler, el vídeo en tiempo real más la comprobación del propietario y el contrato permiten a menudo decidir a distancia. Para una compra el vídeo es el primer filtro, no el último. Cómo organiza DNPI Capital la selección y la comprobación del inmueble para un inversor en el extranjero se describe en la página del enfoque.
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar un piso en España solo con una videovisita?
Jurídicamente no hay prohibición, pero el vídeo no muestra los documentos, las operaciones ni los defectos ocultos. Antes de las arras hacen falta la valoración del precio, la nota simple, los documentos del edificio y, si hay dudas, la revisión de un especialista.
¿Qué pedir que enseñen en la videovisita de un piso?
La calle y el portal, el ascensor, un recorrido por todo el piso, una panorámica de cada habitación con la vista desde la ventana, las esquinas de los techos, el baño de cerca, el cuadro eléctrico, la caldera y las ventanas. La llamada debe ser en tiempo real.
¿Cómo valorar el ruido por vídeo?
Solo de forma aproximada: pedir un minuto de silencio junto a la ventana abierta y cerrada del dormitorio. Para decidir hace falta una visita por la tarde o una comprobación sobre el terreno.
¿Se puede otorgar un poder ante un notario español por videoconferencia?
Desde noviembre de 2023 se puede dar fe por videoconferencia de un poder para actos concretos, pero no de uno general. Si sirve para la operación y para un comprador en el extranjero, lo confirma el notario.
¿Quién debe llevar la videovisita?
Mejor una persona que trabaje para el comprador. El agente del vendedor enseñará el piso con honestidad, pero elige él en qué detener la cámara.
