Enfoque de inversión
Venta de un piso con inquilino: lo que debe saber el vendedor en 2026
El inquilino puede comprar el piso el primero y tiene 30 días para responder. Desde octubre de 2026 no cabe renunciar de antemano a ese derecho, y el comprador hereda la compensación por no prorrogar.
Vender un piso con inquilino es venderlo junto con el contrato de alquiler en vigor, y el inquilino tiene derecho a comprarlo antes que nadie. Para responder dispone de 30 días naturales desde que se le comunican debidamente el precio y las condiciones esenciales (art. 25 LAU). Desde el 8 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 29/2026 (BOE) prohíbe pactar de antemano la renuncia a este derecho; el Congreso todavía no ha convalidado el real decreto-ley.
Qué recibe el comprador junto con el piso
El comprador ocupa el lugar del arrendador. Según el artículo 14 de la LAU, queda vinculado por el contrato al menos durante sus primeros cinco años de vigencia, siete si el arrendador anterior es una persona jurídica, y esos años se cuentan desde el inicio del contrato, no desde la compraventa. Si el contrato se firmó por un plazo más largo, el comprador queda vinculado por todo el plazo, salvo que lo proteja el artículo 34 de la Ley Hipotecaria como adquirente de buena fe: entonces solo soporta el alquiler hasta los cinco (siete) años, y el vendedor paga al inquilino una mensualidad por cada año que reste por encima de ese plazo.
Desde el 15 de noviembre de 2026 se añade el Real Decreto-ley 28/2026 (BOE). Pasados los cinco (siete) años, el contrato de vivienda habitual se prorroga por otros cinco (siete) si las partes no comunican su negativa. El propietario que se niega a prorrogar, fuera de los supuestos que fija la ley, paga al inquilino una compensación: la mayor de dos cantidades, doce mensualidades según el límite superior del índice estatal de referencia para esa vivienda o una mensualidad por cada año de residencia. El real decreto-ley dice expresamente que, en caso de venta, esta obligación pasa al comprador. El Congreso todavía no ha convalidado el real decreto-ley.
Cómo notificar al inquilino y cuánto esperar
La notificación debe ser fehaciente, es decir, hecha de forma que se pueda probar su recepción, y contener la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales de la operación.
| Paso | Plazo o requisito | Norma de la LAU |
|---|---|---|
| Derecho del inquilino a comprar primero (tanteo) | 30 días naturales desde el día siguiente a la notificación | Art. 25.2 |
| Vigencia de la notificación | Pierde eficacia a los 180 días naturales | Art. 25.2 |
| Venta junto con otros inmuebles | En la notificación, el precio de este piso y los criterios objetivos para calcularlo | Arts. 25.2 y 25.7 |
| Derecho a adquirir la vivienda al comprador (retracto) | 30 días naturales desde la notificación del comprador con copia de la escritura | Art. 25.3 |
| Inscripción de la compra | Hay que acreditar que se hicieron las notificaciones; si no hay alquiler, el vendedor lo declara en la escritura | Art. 25.5 |
El retracto surge si no hubo notificación, si faltaban datos obligatorios o si el precio real resultó inferior al comunicado al inquilino. Por eso el comprador y su banco comprobarán la notificación antes de la firma. Si la operación se alarga más de 180 días, la notificación se repite.
Los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026 podían incluir la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente, porque entonces la ley lo permitía. Si esa renuncia sigue surtiendo efecto tras la modificación del artículo 25.8, lo decide un abogado a la vista del texto y de la fecha del contrato.
Cuánto le cuesta al vendedor vender con inquilino: ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. Alquiler de 1.200 € al mes, contrato firmado por diez años, han pasado dos. Si al comprador lo protege el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, solo está obligado a soportar el alquiler hasta el final del quinto año. Por los años sexto a décimo el vendedor paga al inquilino una mensualidad por año: 5 × 1.200 € = 6.000 €.
El segundo efecto es indirecto. Supongamos que el límite superior del índice estatal para el piso es de 1.300 € al mes y que el inquilino ha vivido allí ocho años. La compensación por no prorrogar según el RDL 28/2026 sería la mayor de 12 × 1.300 € = 15.600 € y 8 × 1.300 € = 10.400 €, es decir, 15.600 €. La pagaría ya el comprador cuando decida no prorrogar el contrato, y la incluirá en el precio de su oferta. Para valorar cómo el alquiler y sus condiciones desplazan el precio sirve el análisis del valor del inmueble.
Qué opciones tiene el vendedor
Hay cuatro opciones, y se eligen antes de salir al mercado.
- Vender al propio inquilino: la cuestión del derecho de adquisición preferente desaparece, porque el inquilino es el comprador.
- Vender a un inversor con el contrato en vigor. Ese comprador mira la renta frente al mercado y el plazo hasta que el piso quede libre; su lógica se explica en el artículo comprar un piso con inquilino.
- Acordar con el inquilino la resolución anticipada de mutuo acuerdo y vender el piso vacío a quienes compran para vivir en él. Las condiciones del acuerdo las redacta un abogado.
- Esperar al fin del plazo. Aquí importan las fechas: según la disposición transitoria del RDL 28/2026, las notificaciones de no prórroga que el propietario envió conforme a la ley antes de la publicación del real decreto-ley, el 7 de octubre de 2026, conservan su validez sin compensación. Si el 15 de noviembre de 2026 faltan menos de seis meses para el fin del contrato, se puede notificar con una antelación mínima de cuatro meses.
Si en el edificio hay varios pisos alquilados o se vende el edificio entero, el calendario de desocupación se calcula piso por piso, véase casa con inquilinos. Si además el piso tiene hipoteca, la amortización y la cancelación registral se preparan en paralelo, véase cancelar la hipoteca antes de vender.
Cuándo no conviene vender con inquilino
Esta venta encaja mal con el vendedor que necesita el máximo precio de un comprador que quiere el piso para vivir: una familia que desea mudarse de inmediato no considera un piso alquilado. Tampoco sirve para una venta urgente: los 30 días de respuesta del inquilino, la comprobación de la notificación por el banco del comprador y el riesgo de retracto alargan la operación.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender un piso si vive un inquilino?
Sí. El contrato de alquiler continúa con el nuevo propietario, y el inquilino puede comprar el piso el primero y en las mismas condiciones durante los 30 días naturales siguientes a la notificación.
¿Qué ocurre si no se notifica la venta al inquilino?
El inquilino obtiene el derecho de retracto: adquirir el piso al comprador en las condiciones de la operación. El plazo de 30 días naturales se cuenta desde que el comprador notifica al inquilino las condiciones y le entrega copia de la escritura.
¿Se puede pactar que el inquilino renuncie al derecho de adquisición preferente?
Desde el 8 de octubre de 2026, no: el RDL 29/2026 prohíbe esa renuncia. La suerte de una renuncia incluida en un contrato anterior depende de su texto y de su fecha, y es una cuestión para el abogado.
¿Quién paga al inquilino la compensación por no prorrogar el contrato después de la venta?
Desde el 15 de noviembre de 2026, según el RDL 28/2026, la obligación pasa al comprador si decide no prorrogar el contrato y no concurre ninguna excepción legal. El Congreso todavía no ha convalidado el real decreto-ley.
