Enfoque de inversión
Edificio con inquilinos: cómo calcular el calendario de desocupación
Un edificio con inquilinos se valora por el calendario de desocupación. El comprador asume los contratos (art. 14 LAU) y, en zona tensionada, el inquilino puede pedir otros tres años de prórroga.
Un edificio con inquilinos se valora por el calendario de desocupación: para cada vivienda se calcula cuándo termina el contrato, cuánto puede prorrogarse y cuánto cuesta esperar. El comprador asume los contratos vigentes junto con el edificio (art. 14 LAU), y en zona de mercado tensionado el inquilino puede pedir una prórroga de hasta tres años más (art. 10.3). Las normas están comprobadas a 12 de octubre de 2026.
Qué asume el comprador junto con el edificio
El comprador de una vivienda arrendada se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años del contrato, o siete si el anterior arrendador era persona jurídica, incluso cuando está protegido por el registro (art. 14 de la Ley 29/1994, LAU). Si el contrato se firmó por un plazo más largo, el comprador lo asume entero. La excepción solo aparece con la protección del art. 34 de la Ley Hipotecaria: entonces soporta el contrato únicamente hasta los cinco o siete años, y el vendedor abona al inquilino una mensualidad de renta por cada año de más.
El derecho de adquisición preferente del inquilino en la venta de un edificio en un solo lote cambió en octubre de 2026. Hasta el 8 de octubre, el art. 25.7 LAU lo excluía si todas las viviendas y locales se vendían en una sola operación. El RDL 29/2026 (art. 3, apartado 15) mantiene el tanteo y el retracto del inquilino también en esa venta si la vivienda está jurídicamente individualizada (jurídicamente individualizable) y exige indicar el precio que corresponde a la vivienda arrendada. El Congreso aún no ha convalidado este decreto, y para un edificio sin propiedad horizontal la cuestión de la «individualización» es una pregunta para el abogado. La Llei 11/2025 (art. 6) otorga a la Generalitat tanteo y retracto sobre las viviendas de una persona jurídica gran tenedor inscrita en el Registre de grans tenidors (BOE); el texto no dice de forma expresa si se extiende a la venta de un edificio entero. El panorama general está en el artículo sobre el tanteo y retracto de la Generalitat.
Cuánto puede durar un contrato
El plazo de cada contrato se calcula con una tabla, porque en un mismo edificio suele haber varios:
| Qué | Plazo | Norma LAU |
|---|---|---|
| Plazo mínimo | 5 años, 7 si el arrendador es persona jurídica | art. 9.1 |
| Prórroga tácita | por años, hasta 3 años, si nadie lo notifica (el arrendador con 4 meses, el inquilino con 2) | art. 10.1 |
| Prórroga en zona de mercado tensionado | a petición del inquilino, por años, hasta 3 años | art. 10.3 |
| Prórroga para inquilinos vulnerables | hasta 1 año; el arrendador gran tenedor está obligado a aceptarla | art. 10.2 |
| Recuperar la vivienda para uso propio | solo persona física y solo si consta en el contrato | art. 9.3 |
Un comprador que sea una sociedad no puede recuperar la vivienda «para sí». La prórroga del art. 10.3 el arrendador está obligado a aceptarla, salvo que las partes pacten otra cosa, se firme un nuevo contrato con limitación de renta o se aplique el art. 9.3. Barcelona figura en la lista de la zona según la resolución TER/800/2024. La declaración rige tres años, hasta marzo de 2027 (Ley 12/2023, art. 18.2.d). En julio de 2026 la Generalitat inició el procedimiento para prorrogarla un año; el 12 de octubre no hay resolución definitiva, así que la prórroga del art. 10.3 posterior a marzo de 2027 depende de su resultado.
Qué renta se puede cobrar tras la desocupación
En zona de mercado tensionado, la renta de un contrato nuevo no puede superar la última renta de los cinco años anteriores de la misma vivienda, con actualización anual. Cabe un incremento de hasta el 10% por rehabilitación, ahorro del 30% de energía primaria, mejora de accesibilidad o contrato de diez años o más (art. 17.6 LAU). Para el gran tenedor rige el precio máximo según el índice de precios de referencia (art. 17.7). La actualización anual está limitada por el índice IRAV (art. 18.1 en la redacción del RDL 29/2026, desde el 8.10.2026), y sin pacto expreso no hay actualización. El cálculo de la renta por zonas está en el artículo sobre el límite de renta.
Cómo calcular el coste de la espera
El coste de la espera de una vivienda es igual al déficit mensual (coste del capital inmovilizado en la vivienda menos la renta neta del inquilino) multiplicado por los meses que faltan hasta la desocupación.
Ejemplo didáctico, no una previsión. Ocho viviendas, valor de la vivienda vacía 520.000 €, coste del capital 8% anual (3.467 € al mes), renta de 1.100 € al mes menos un 15% de gastos (935 €). Déficit de 2.532 € al mes.
| Meses hasta la desocupación | Coste de la espera, € | % del precio de la vivienda vacía |
|---|---|---|
| 4 | 10.127 | 1,9 |
| 15 | 37.975 | 7,3 |
| 30 | 75.950 | 14,6 |
| 55 | 139.242 | 26,8 |
Supongamos que en las ocho viviendas los plazos van de 4 a 55 meses y el plazo medio de desocupación es de 27,5 meses. Entonces la espera media es de 69.621 € por vivienda (13,4% del precio). Si cada inquilino pide la prórroga de tres años del art. 10.3 (+36 meses), la media pasa a 160.761 € (30,9%), y la última vivienda se desocupa a los 91 meses. El descuento del vendedor por los inquilinos debe cubrir como mínimo eso, más el riesgo de litigio.
Las obras no desocupan las viviendas
La reforma no extingue el contrato. El inquilino debe soportar las mejoras urgentes, recibe un aviso con tres meses de antelación, tiene derecho a desistir en el plazo de un mes y a una reducción de la renta (art. 22 LAU); si la vivienda pasa a ser inhabitable, puede suspender el contrato o desistir sin indemnización (art. 26). Es una circunstancia para el calendario, no una forma de vaciar el edificio.
Qué cambió en octubre de 2026
El 29 de septiembre se publicaron el Real Decreto-ley 26/2026 y el 27/2026, que modificaban la LAU y la Ley 12/2023; el 2 de octubre el Congreso derogó ambos (BOE-A-2026-20526, BOE-A-2026-20527). El 6 de octubre salieron dos nuevos, ambos sin convalidar a 12 de octubre. No están incluidos en el cálculo de arriba, pero cambian el calendario:
- RDL 29/2026, desde el 8.10.2026: el inquilino sin deudas puede pedir una prórroga de hasta dos años si el plazo obligatorio termina antes del 31.12.2028 (disp. final 5; el art. 10.3 tiene prioridad). Sin acuerdo de las partes, la actualización hasta el 31.12.2027 no puede superar el 2% (disp. final 6).
- RDL 28/2026, desde el 15.11.2026: en lugar de prórrogas anuales de hasta tres años, el contrato se prorroga por bloques de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). El arrendador avisa con seis meses y paga una indemnización: no menos de doce mensualidades de renta según el precio de referencia, o una mensualidad por cada año de residencia, con las excepciones del art. 10.2.
Las condiciones para el caso de nuevas normas se fijan en el contrato de compraventa con el abogado.
A quién no le conviene esta compra
No conviene si se necesita una salida en menos de dos o tres años: el plazo del edificio lo marca el contrato más largo. Tampoco si en el edificio hay inquilinos con contratos antiguos: sus condiciones se analizan en el artículo sobre la renta antigua. DNPI Capital no tiene proyectos terminados de edificios enteros, por lo que aquí se describe una metodología, no un resultado.
Siguiente paso
Los plazos de los contratos y el déficit de renta se introducen en la calculadora del inversor. La lógica general de la compra de un edificio desde 10 M€ está en el artículo sobre la compra de un edificio de viviendas.
Preguntas frecuentes
¿Se puede desalojar a los inquilinos después de comprar el edificio?
El contrato sigue vigente y el comprador se subroga en los derechos del arrendador (art. 14 LAU). Se puede terminar por acuerdo, por vencimiento del plazo sin prórroga o por las causas previstas en el contrato y en la ley.
¿Puede una sociedad recuperar la vivienda para uso propio?
No. El art. 9.3 LAU concede ese derecho solo al arrendador persona física y solo si la condición consta en el contrato.
¿Cuánto hay que esperar para que el edificio quede vacío?
El plazo lo marca el contrato más largo más las posibles prórrogas. En nuestro ejemplo didáctico va de 55 a 91 meses. El calendario real se construye contrato por contrato.
¿Tiene el inquilino derecho de compra si se vende todo el edificio?
Hasta el 8 de octubre de 2026 no: el art. 25.7 LAU excluía el derecho si todas las viviendas se vendían en un solo lote. El RDL 29/2026 lo cambió para las viviendas jurídicamente individualizadas, pero no está convalidado. Los derechos de la administración según la Llei 11/2025 los comprueba el abogado.
