Segunda vivienda como inversión: qué calcular antes de comprar en 2026

La segunda vivienda es un piso que se compra para uso propio con la esperanza de justificarlo en parte con ingresos. Es más honesto contarla como un gasto: el no residente paga impuesto aunque el piso esté vacío, sobre una renta imputada del 1,1% o el 2% del valor catastral, al tipo del 19% para residentes en la UE y el EEE y del 24% para el resto (AEAT). El ingreso por alquiler está hoy más limitado que antes de los decretos-leyes de octubre de 2026.

En qué se distingue la segunda vivienda de un piso de inversión

Son dos decisiones en una sola operación: dónde pasar el tiempo y dónde poner el dinero. El error empieza cuando se hace pasar una por la otra: se compra un piso para las vacaciones y se justifica con una rentabilidad que no dará, o se elige una «inversión correcta» en un lugar donde el propio comprador no quiere estar.

Una prueba útil: si el piso no diera ni un euro de ingresos, ¿se compraría igualmente? Si la respuesta es sí, es una compra para vivir con un posible ingreso, y lo que hay que calcular son los gastos. Si es no, es una inversión, y se comprueba con las mismas reglas que cualquier otra, incluidas la liquidez y la salida.

Cuánto cuesta tener un piso vacío

Casi toda la economía de la tenencia se puede calcular. El no residente declara la renta imputada en el Modelo 210 sin deducir gastos, y el importe se reduce en proporción a los días en que el piso estuvo alquilado o no le pertenecía. El 1,1% se aplica si los valores catastrales del municipio se han revisado desde 2012, regla que el RDL 29/2026 prorrogó para 2026 (BOE); en otro caso, el 2%.

Ejemplo didáctico, no una previsión. Valor catastral de 200.000 €, revisado después de 2012. Renta imputada de 2.200 € al año, impuesto de 418 € para un residente en la UE y de 528 € para el resto. Supongamos IBI de 700 €, comunidad de 1.800 €, seguro de 300 €, suministros de 900 € y cuidado del piso de 1.200 € al año. En total, unos 5.300–5.400 € al año, alrededor de 450 € al mes por el derecho a venir en cualquier momento. Estas cifras se contrastan con las facturas del piso concreto, y las propias se calculan en la calculadora.

Un piso vacío puede costar más a través del IBI. Según el RDL 29/2026, los ayuntamientos de zonas tensionadas pueden aplicar un recargo de hasta el 50% en el IBI a la vivienda que lleve más de dos años vacía sin causa justificada. El real decreto-ley considera expresamente causa justificada la segunda vivienda, pero con un máximo de cuatro años de desocupación continuada (art. 72 TRLRHL en la redacción del real decreto-ley). El Congreso todavía no ha convalidado el real decreto-ley.

Qué ha cambiado en el alquiler de la segunda vivienda

Alquilar el piso en las semanas en que el propietario no está se ha complicado por tres vías. Todas las normas siguientes son del RDL 29/2026, que el Congreso todavía no ha convalidado.

1. Alquiler de corta duración. Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de vivienda amueblada a un único inquilino por un plazo de hasta 30 noches tributa al 10% de IVA. La exención se mantiene solo si el arrendador vive él mismo de forma permanente en ese piso, y la segunda vivienda no cumple esa condición. Los regímenes se comparan en el artículo sobre el IVA en el alquiler turístico y de larga duración.
2. IBI para vivienda turística. En zonas tensionadas el ayuntamiento puede aplicar un recargo de hasta el 50% en el IBI, de hasta el 100% a los propietarios de dos o más pisos así y de hasta el 150% a los de cuatro o más. El periodo impositivo del IBI es el año natural, así que se trata del impuesto a partir de 2027.
3. Alquiler temporal. Desde el 8 de octubre de 2026, un contrato de más de 31 días y, por regla general, no superior a 12 meses solo es posible con una causa real y acreditable del traslado temporal del inquilino; sin ella se considera desde el principio un alquiler de vivienda habitual.

El alquiler de larga duración es incompatible con el uso propio: desde el 15 de noviembre de 2026, el RDL 28/2026 (BOE) prorroga el contrato de vivienda habitual, pasados cinco (siete) años, otros cinco (siete), y la negativa del propietario exige compensación.

Qué cambia si el propietario pasa a ser residente

Desde el 1 de enero de 2027, el RDL 29/2026 modifica el cálculo de la renta imputada en el IRPF: en lugar del 1,1% o el 2% para cada piso, se aplica una escala a la suma de los valores catastrales de todos esos inmuebles: 1,1% hasta 100.000 €, 1,5% hasta 500.000 €, 2% hasta 1 M€ y 3% por encima (art. 85 LIRPF). Para el propietario de varios inmuebles con una suma de valores catastrales superior a 500.000 €, el porcentaje sobre el tramo superior subirá al 2–3%, y con una suma pequeña en un municipio sin revisión de valores el impuesto incluso puede bajar. Cómo afectará la nueva escala a los no residentes es una pregunta para el asesor fiscal.

Cuándo la segunda vivienda como inversión no funciona

El cálculo no funciona si la compra se justifica con ingresos de alquiler turístico sin una licencia comprobada del piso concreto. Tampoco funciona cuando el piso solo interesa a otros compradores de segunda vivienda: la demanda es estacional y la venta puede alargarse, véase cómo medir la liquidez. El valor de las propias semanas junto al mar no se puede expresar en cifras, y es más honesto escribirlo con palabras junto a la tabla de gastos. El escenario «segunda vivienda o mudanza» con el ejemplo de la costa se analiza en el artículo sobre Sitges.