Cómo comparar dos pisos: pesos, coste total y riesgos

Dos pisos se comparan con un mismo esquema: criterios con pesos, coste total por metro útil y riesgos abiertos, anotados antes de las visitas. La superficie útil en las normas de valoración españolas es el suelo dentro de los muros exteriores sin tabiques, columnas ni espacios exteriores como terrazas (art. 4 de la Orden ECO/805/2003), por eso los metros de los anuncios se reducen primero a ella. La decisión sigue siendo del comprador, pero los errores de percepción se hacen visibles.

Por qué engaña la primera impresión

La primera impresión describe las condiciones de la visita, no el piso. El piso A se vio una mañana soleada con flores en la mesa, el piso B una tarde lluviosa, cuando vivían en él los inquilinos. La luz, el home staging y el orden en que se enseñan las habitaciones trabajan para la impresión, y el piso en sí no cambia.

Hay también el efecto contrario: tras una búsqueda larga se quiere acabar, y los defectos de la última opción parecen pequeños. Contra ambas distorsiones ayuda una sola cosa: una estructura anotada de antemano.

Qué criterios anotar antes de las visitas

Los criterios se elaboran antes de ver los dos pisos, si no se ajustan al que ha gustado. Conviene dividirlos en tres grupos.

• Líneas rojas. Aquello sin lo cual la opción queda descartada de inmediato: número de dormitorios, ascensor para un progenitor mayor, tiempo hasta el colegio.
• Importante. Luz, ruido, distribución, espacio exterior, estado del edificio.
• Agradable. Vista, barrio para pasear, estilo del edificio. Cuenta, pero no decide.

Bastan cinco o siete criterios. Veinte puntos convierten la comparación en contabilidad, donde se ahoga lo principal.

Cómo calcular las puntuaciones y el coste total: ejemplo didáctico

Ejemplo didáctico, no una previsión. El piso A cuesta 480.000 €, tiene 75 m² útiles, necesita una reforma ligera y la comunidad ya ha aprobado una derrama para la fachada. El piso B cuesta 450.000 €, 80 m², pero necesita cambiar la instalación eléctrica y la fontanería. Ambos cuestan menos de 600.000 €, por eso el ITP en Cataluña es del 10% (ATC). Los importes de la reforma son supuestos.

El piso B es más barato en el anuncio, pero más caro en total, y por metro útil vuelve a ser más barato. Ninguna cifra decide por el comprador, pero las dos muestran que comparar por el precio del anuncio induce a error.

Las puntuaciones se calculan igual de simple. A cada criterio importante se le da un peso de 1 a 3, cada piso se puntúa en una escala de 1 a 5, la nota se multiplica por el peso y se suma. Si la tabla dice «B» y la sensación dice «A», conviene entender qué criterio se ha infravalorado. Rellenar las notas es cómodo entre dos, pero por separado: las discrepancias entre los miembros de la pareja son la parte más útil del ejercicio.

Cómo comparar los riesgos de dos pisos

El precio y la comodidad son la mitad del cuadro, la otra mitad es lo que puede salir mal. De cada piso se anotan:

1. Los documentos: nota simple, deudas con la comunidad, cédula, diferencias de superficie con el anuncio.
2. El edificio: antigüedad, ITE, últimas obras, actas de las juntas.
3. La parte técnica: humedad, instalación eléctrica, tuberías, ventanas.
4. Las particularidades jurídicas: inquilino, herencia, varios propietarios.
5. El precio respecto al mercado: un piso por encima de las operaciones comparables puede resultar más caro, aunque su precio sea menor que el del otro de la tabla.

Un piso con menos puntos de comodidad, pero con documentos limpios, a veces gana a otro más bonito con tres cuestiones abiertas. Cómo comprobar el precio con operaciones se explica en el artículo sobre la valoración por operaciones reales, y cómo leer los metros y las habitaciones, en el artículo sobre el plano del piso.

Cómo comprobar el día a día y la reventa

La tabla no sustituye vivir en el piso, pero algunas comprobaciones acercan a ello. La segunda visita se hace a otra hora: por la tarde en un día laborable, cuando están abiertos los bares de abajo. El trayecto al trabajo y al colegio se recorre en hora punta. Y se imagina la venta dentro de unos años: cuál de los dos pisos encontrará comprador antes.

Para esta última pregunta es útil una referencia del mercado: según idealista, en el segundo trimestre de 2026 el 36% de la vivienda vendida a través del portal en España pasó en el anuncio de tres meses a un año, y el 11%, más de un año (idealista). Cómo medir la liquidez de un inmueble concreto se describe en el artículo sobre la liquidez inmobiliaria.

Cuándo esta comparación no funciona

La tabla no funciona si uno de los pisos no pasa una línea roja: seguir comparando no tiene sentido. Tampoco ayuda cuando una opción tiene abierta una cuestión grande, por ejemplo una redistribución sin licencia o un origen poco claro de la humedad: primero la cierra el abogado o el técnico, y luego se cuentan los puntos.

Y por último, la comparación de dos pisos no responde a la pregunta de si el precio de ambos es bueno. Si los dos están anunciados por encima del mercado, gana aquel en el que la negociación ofrece más espacio. DNPI hace la valoración independiente de ambos pisos por operaciones dentro del análisis de valor.