Enfoque de inversión
El plano del anuncio: cómo leer metros, ventanas y habitaciones
El dibujo del anuncio muestra una hipótesis, no el piso. Qué metros se indican, cuántos dormitorios hay en realidad, adónde dan las ventanas y con qué documentos cotejar el plano antes de las arras.
El plano de un piso en un anuncio es un dibujo de la agencia, no un documento: hay que comprobar con él la superficie, las ventanas y el número de habitaciones, y después cotejarlo todo con la cédula de habitabilidad y el Catastro. En la cédula constan la superficie útil del piso y de cada habitación y la distribución de las estancias (Generalitat), de modo que la discrepancia con el anuncio se ve ya antes de la visita.
Qué es el plano del anuncio y qué esperar de él
El plano del anuncio lo dibuja la agencia o el fotógrafo: a partir de mediciones, de un plano antiguo o a ojo. La escala a menudo no se indica, y el mobiliario se coloca de modo que las habitaciones parezcan mayores.
Por eso el plano sirve como lista de preguntas, no como prueba. La descripción oficial del piso la dan tres fuentes: la cédula de habitabilidad, el Catastro y la nota simple del Registro de la Propiedad. Los datos del Catastro sin información del titular son de acceso libre: el inmueble se busca por referencia catastral o por dirección, y el sistema muestra sus características físicas (Sede Electrónica del Catastro).
Qué metros se indican en el anuncio
En España la superficie de un piso se describe de tres maneras, y en el anuncio suele figurar la cifra mayor.
| Superficie | Qué incluye | Dónde aparece |
|---|---|---|
| Superficie útil | El suelo del interior del piso por el que se puede caminar | Cédula de habitabilidad |
| Superficie construida | La útil más los muros interiores y exteriores del piso | Anuncios, documentación del proyecto |
| Construida con zonas comunes | La construida más la parte proporcional de escaleras, vestíbulo y otras zonas comunes | Anuncios |
Los pisos y el precio por metro solo se pueden comparar con la misma superficie. Si el agente no sabe qué cifra figura, es razonable suponer que es la construida con zonas comunes.
Cuánto cuesta el metro si se recalcula sobre la superficie útil
La diferencia en la definición de la superficie cambia el precio del metro más que la negociación. Ejemplo didáctico, no una previsión. Un piso se vende por 450.000 €, el anuncio dice 90 m². En la cédula la superficie útil es de 72 m².
| Cómo se calcula | Superficie | Precio por m² |
|---|---|---|
| Por la cifra del anuncio | 90 m² | 5.000 € |
| Por la superficie útil de la cédula | 72 m² | 6.250 € |
El mismo piso resulta un 25% más caro por metro si se cuenta con honestidad. Compararlo con el vecino, donde el anuncio indica metros útiles, con las cifras del portal no es posible. Por eso, en una valoración DNPI lleva todos los comparables a una misma superficie; más detalles en la sección sobre el análisis del valor.
Cómo comprobar las ventanas y el número de dormitorios en el plano
Las ventanas dan más información que los metros. Antes de la visita conviene marcar en el plano adónde da cada habitación:
- a la calle (exterior): más luz y más ruido;
- al patio interior de manzana (interior de manzana): normalmente más tranquilo, la luz depende de la altura de los edificios de alrededor;
- a un patio de luces: poca luz, se oye a los vecinos;
- sin ventana: el anuncio puede llamarla despacho o vestidor, pero no será un dormitorio.
El número de dormitorios se comprueba por separado. En el plano es fácil «añadir» una habitación con un tabique en el salón o con un rótulo sobre el trastero. Si la cédula recoge dos habitaciones y el anuncio tres, el piso se reformó después de emitirse el documento. La propia cédula, según la aclaración de la Generalitat, no legaliza las construcciones desde el punto de vista urbanístico, por lo que la legalidad de la reforma la comprueba un abogado. Los riesgos de las obras ilegales se analizan en el artículo sobre comprar con obras sin licencia, y cómo valorar la luz y el ruido sobre el terreno, en el artículo ruido, luz y ventilación.
Lo que no hay en el plano
El plano calla lo que a menudo decide la compra. Por el dibujo no se puede saber qué muro es de carga: eso lo ve un técnico en el lugar y por los documentos del edificio. Los muros gruesos y los pilares probablemente son estructurales, y las bajantes de saneamiento limitan el traslado de la cocina y del baño.
Además, en el plano no figuran la planta, el ascensor y los escalones de la entrada, la altura de los techos, la orientación sin flecha del norte, el estado de las paredes ni lo que hay detrás del muro. Sobre la planta y la accesibilidad hay un artículo detallado: cómo valorar la planta y el ascensor.
Cómo cotejar el plano con los documentos antes de las arras
El cotejo lleva un par de días y se hace antes de las arras, no después.
- Preguntar al agente qué superficie figura en el anuncio y obtener una copia de la cédula vigente. Para vivienda de segunda mano vale 15 años.
- Buscar el piso en el Catastro por la dirección y comparar superficie, planta y uso.
- Pedir la nota simple y comprobar la descripción del piso, de la terraza y de las plazas de aparcamiento.
- Comparar el número de habitaciones y su superficie en la cédula con el plano del anuncio.
- Anotar todas las discrepancias y pasarlas al abogado y al técnico junto con las preguntas al vendedor.
Para los pisos construidos antes del 11 de agosto de 1984, los requisitos de habitabilidad mínima son más blandos (Decret 141/2012), y eso también hay que tenerlo presente al comparar el parque antiguo con el nuevo. Qué muestra en general la cédula se explica en el artículo sobre la cédula de habitabilidad.
Cuándo el plano no sirve para decidir
El plano no vale como base del precio si la superficie no está confirmada con un documento. Tampoco vale para decidir una reforma: derribar muros, trasladar la cocina o unir habitaciones exige una inspección y un proyecto, no un dibujo. Y, por último, el plano es inútil para valorar la luz: un piso con ventanas a la calle puede ser oscuro en un segundo piso de una calle estrecha del casco antiguo.
Preguntas frecuentes
¿Cómo saber la superficie real de un piso en España?
Comparar la cifra del anuncio con la superficie útil de la cédula de habitabilidad, los datos del Catastro y la descripción de la nota simple. En el anuncio suele figurar la superficie construida con zonas comunes.
¿En qué se diferencia la superficie útil de la superficie construida?
La útil cuenta solo el suelo del interior del piso. La construida añade los muros, y la variante con zonas comunes, además, la parte proporcional de las zonas comunes del edificio, por eso esa cifra siempre es mayor.
¿Se puede saber por el plano qué muros son de carga?
No. El plano del anuncio no lo muestra; los elementos portantes los determina un técnico en el lugar y por los documentos del edificio.
¿Qué hacer si en el plano hay más habitaciones que en los documentos?
Es señal de una reforma posterior a la emisión de la cédula o de una habitación sin ventana. Antes de las arras la legalidad de las obras la comprueba un abogado, y un técnico valora si se pueden legalizar.
¿Hay que cotejar el plano si la compra es sin hipoteca?
Sí. Con hipoteca el banco revisa el inmueble mediante la tasación, pero sin préstamo nadie hará ese trabajo por el comprador, y un error en la superficie pasa de inmediato al precio.
