Enfoque de inversión
Piso en ejecución hipotecaria: comprar al deudor antes de la subasta
Un piso en ejecución hipotecaria se compra en la subasta o al propietario antes de ella. Qué significa cada fase, por qué sin el banco la operación no se cierra y dónde están los riesgos del comprador.
La ejecución hipotecaria es el cobro judicial de una deuda directamente sobre el inmueble hipotecado, que puede acabar con su venta en subasta. En un préstamo de persona física para vivienda, el banco solo puede reclamar toda la deuda de forma anticipada si hay un impago de al menos el 3% del capital o de 12 cuotas mensuales en la primera mitad del plazo, y del 7% o de 15 cuotas en la segunda (art. 24 de la Ley 5/2019). El comprador se encuentra un inmueble así en la subasta o con el propietario antes de ella.
Cómo transcurre la ejecución hipotecaria por fases
Cada fase cambia los riesgos y el plazo realista de la operación, así que lo primero es averiguar en cuál está el procedimiento. Las normas proceden de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
| Fase | Qué ocurre según la ley | Qué significa para el comprador |
|---|---|---|
| Demanda | El banco presenta la demanda e indica si es la vivienda del deudor y si es gran tenedor de vivienda (art. 685) | El asunto ya está en el juzgado, los plazos dependen del juzgado |
| Requerimiento de pago | Se envía el requerimiento al deudor y a los terceros poseedores (art. 686) | A los 10 días el banco puede pedir la administración temporal del inmueble (art. 690) |
| Certificación de dominio y cargas | El registrador emite la certificación y extiende en el Registro una nota del procedimiento (art. 688) | La hipoteca no puede cancelarse salvo mediante la propia ejecución, hasta que el juez deje sin efecto la nota |
| Anuncio de la subasta | A los 20 días del requerimiento y las notificaciones se señala la subasta (art. 691) | La ventana para una operación antes de la subasta se estrecha |
| Distribución del dinero | El precio de la subasta va a la deuda, los intereses y las costas del banco dentro de la cobertura hipotecaria; el resto, a los siguientes acreedores y al propietario (art. 692) | El comprador en la subasta recibe el inmueble, pero no la posesión de inmediato |
El precio mínimo de la subasta lo fijan las partes ya en la escritura de la hipoteca, y no puede ser inferior al 75% de la tasación hecha para el préstamo (art. 682). Cómo funciona la propia subasta se explica en el artículo sobre la subasta judicial.
Puede el deudor detener el proceso
Sí. Si lo hipotecado es la vivienda habitual del deudor, este puede liberarla antes del cierre de la subasta pagando la cantidad exacta de lo vencido y los intereses, con los vencimientos posteriores, incluso sin el consentimiento del banco (art. 693.3 LEC). Una segunda vez solo es posible si entre la liberación y el nuevo requerimiento han pasado al menos tres años.
Para el comprador esto significa que el acuerdo con el propietario puede perder sentido en cualquier momento antes de la subasta: el propietario encontrará el dinero y decidirá no vender. El plazo y las condiciones de salida de un acuerdo así se fijan por escrito.
Por qué sin el banco la compra directa no se cierra
Se puede comprar un piso al propietario durante el procedimiento, pero solo junto con el banco. Mientras en el Registro conste la nota de la certificación expedida conforme al art. 688.2 LEC, el registrador no cancelará la hipoteca por otros motivos que la propia ejecución, hasta que se deje sin efecto la nota por orden del juez.
Orden de actuación en una compra directa:
- Obtener del propietario el número del procedimiento y la autorización para hablar con el banco; pedir una nota simple reciente.
- Averiguar con el banco el importe total a pagar en la fecha de la operación, con intereses y costas judiciales.
- Acordar con el banco que recibirá el dinero, desistirá del cobro y pedirá al juzgado que deje sin efecto la nota en el Registro.
- Comprobar las demás cargas: otras hipotecas, embargos, deudas con la comunidad. Cómo leerlas en la nota se explica en el artículo sobre las cargas en la nota simple.
- Firmar la escritura solo con la garantía de que el dinero se destina a pagar la deuda al banco y de que la cancelación de la hipoteca y de la nota se formaliza según el plan acordado.
- Resolver la cuestión de la posesión: quién vive en el piso y cuándo lo desocupa.
Cómo calcular el precio de una compra directa
Ejemplo didáctico, no una previsión. El piso vale 400.000 € según las operaciones cercanas. Deuda con el banco con intereses y costas, 300.000 €, más 6.000 € de deuda con la comunidad.
| Partida | Importe |
|---|---|
| Precio acordado con el propietario | 360.000 € |
| Al banco para cancelar ante notario | 300.000 € |
| A la comunidad de propietarios | 6.000 € |
| Queda para el propietario | 54.000 € |
| ITP del comprador, 10% | 36.000 € |
El descuento respecto al mercado, de 40.000 €, existe solo si la operación se cierra y la posesión se entrega a tiempo. Si el propietario se queda en el piso o el procedimiento va a la subasta, el cálculo cambia por completo.
Cuándo no sirve esta compra
La compra directa no sirve si el banco no está dispuesto a cooperar o si la deuda es mayor que el precio del piso: entonces el propietario no tiene nada que ofrecer y el asunto irá a subasta. Tampoco sirve para el comprador que necesita el piso para una fecha concreta: el proceso depende del juzgado, del banco y de las decisiones del deudor.
Un riesgo aparte tiene que ver con los ocupantes. Desde el 8 de octubre de 2026 rige el Real Decreto-ley 29/2026: hasta el 31 de diciembre de 2030 el juez suspende los procedimientos contra ocupantes vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos que describe el decreto (art. 2) (BOE). El Congreso aún no ha convalidado el decreto, por lo que antes de decidir conviene contrastar la redacción vigente con un abogado. La compra al banco de un piso ya adjudicado es otro escenario, véase el artículo sobre el piso de banco. Un inmueble concreto puede comentarse a través de los contactos de DNPI.
Preguntas frecuentes
¿En qué se diferencia la ejecución hipotecaria de la subasta?
La ejecución hipotecaria es todo el proceso de cobro de la deuda sobre el inmueble hipotecado. La subasta es una de sus fases, la venta pública, que también puede ser el resultado de un cobro por otras deudas.
¿Puede el deudor frenar el cobro en el último momento?
Si se trata de su vivienda habitual, sí: hasta el cierre de la subasta puede pagar la cantidad exacta de lo vencido con intereses, incluso sin el consentimiento del banco, según el art. 693.3 LEC. Una segunda vez solo pasados tres años.
¿Se puede comprar un piso al propietario si el banco ya ha demandado?
Se puede, pero con la participación del banco: debe cobrar el dinero, desistir del cobro y pedir que se deje sin efecto la nota en el Registro. Sin eso el registrador no cancelará la hipoteca.
¿Tras cuántos meses de impago puede el banco iniciar el cobro de una vivienda?
Para un préstamo de persona física para vivienda hace falta un impago de al menos el 3% del capital o 12 cuotas en la primera mitad del plazo y del 7% o 15 cuotas en la segunda, más un requerimiento del banco con un plazo de un mes. Es la regla del art. 24 de la Ley 5/2019, y el contrato no puede empeorarla.
¿Recibirá el comprador en la subasta el piso libre de inmediato?
No necesariamente. La posesión y el desalojo de los ocupantes los decide el juzgado por separado, y para los ocupantes vulnerables rigen normas adicionales. La situación de ocupación se comprueba antes de la subasta.
