Enfoque de inversión
Qué revisar en la comunidad de propietarios antes de comprar un piso
Con el piso el comprador recibe el presupuesto, los acuerdos y las futuras obras del edificio. Cinco documentos de la comunidad que se leen antes de las arras y cómo traducirlos a dinero.
Antes de las arras se revisan cinco documentos de la comunidad de propietarios: el certificado del secretario sobre deudas y cuotas aprobadas, las actas de las juntas, el presupuesto con el fondo de reserva, los estatutos y la cuota de participación del piso en el edificio. El fondo de reserva se incluye por ley en el presupuesto en un importe no inferior al 5% de los gastos comunes (art. 553-6 del Código Civil de Cataluña, CCCat), y por él se ve si el edificio está preparado para una obra sin derramas repentinas.
La comunidad de propietarios la forman todos los dueños de pisos y locales de un edificio, que poseen juntos los elementos comunes y pagan por ellos. Cómo funciona por dentro se explica en el artículo sobre cómo funciona la comunidad. Aquí la tarea es práctica: qué leer antes de la señal.
Qué documentos de la comunidad pedir antes de la señal
Los cinco documentos existen por ley, por eso la falta de cualquiera de ellos ya es una señal.
| Documento | Qué muestra | Norma del CCCat |
|---|---|---|
| Certificado del secretario sobre deudas | Deudas del piso, cuotas aprobadas pero aún no vencidas | art. 553-5 |
| Actas de las juntas | Qué se decidió y qué se aplazó, disputas, obras | art. 553-27 y 553-28 |
| Presupuesto e informe anual | Cuota del piso, gastos reales del edificio | art. 553-19 y 553-20 |
| Fondo de reserva | Dinero para obras sin derrama | art. 553-6 |
| Estatutos y cuota del piso | Limitaciones de uso, reparto de gastos | art. 553-3, 553-11 y 553-45 |
El certificado de deudas es importante porque el piso responde de las deudas del año en curso y de los cuatro anteriores, incluso si las dejó el propietario anterior. El mecanismo se analiza en detalle en el artículo sobre las deudas con la comunidad. Se pide el certificado o su borrador antes de las arras, y no al llegar al notario.
Qué buscar en las actas de las juntas
Las actas muestran lo que no está en el certificado: decisiones discutidas pero no aprobadas. La ley exige firmar el acta en los cinco días siguientes a la junta, enviarla a los propietarios en diez y conservar el libro de actas treinta años (art. 553-27 y 553-28), así que las de los últimos años deben existir.
Las actas se leen enteras y se busca:
- obras que se discutieron y se aplazaron: fachada, cubierta, bajantes, ascensor;
- resultados de la inspección técnica del edificio: más sobre ella en el artículo sobre la ITE;
- disputas: con morosos, vecinos, el promotor, el contratista;
- quejas por ruido, filtraciones, uso de los elementos comunes;
- requerimientos de cesar una actividad prohibida en los pisos (art. 553-40);
- el cambio de administrador y sus causas.
Si el vendedor dice «no hay actas», con su consentimiento se piden directamente al administrador.
Cómo traducir los papeles a gastos futuros: ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. Cuota del piso en el edificio, 2,5%. Presupuesto de la comunidad, 60.000 € al año. En las actas se discute una reforma de la fachada por 180.000 €, aún sin decisión. En el fondo de reserva hay 20.000 €.
| Partida | Cálculo | Importe para el piso |
|---|---|---|
| Cuotas ordinarias al año | 60.000 × 2,5% | 1.500 € |
| Del cual, aportación mínima al fondo de reserva | 5% de 60.000 = 3.000 €, cuota del 2,5% | 75 € |
| Posible derrama para la fachada | (180.000 − 20.000) × 2,5% | 4.000 € |
Una derrama aún no aprobada no entra en el certificado del secretario, y el comprador se entera de ella solo por las actas. Si la obra está casi decidida, conviene tener en cuenta los 4.000 € en la negociación o acordar quién los paga. Los gastos se reparten en proporción a la cuota si los estatutos o los acuerdos de la junta no establecen otra cosa (art. 553-45), por eso la cuota del piso se comprueba con el título del edificio.
Qué puede limitar en los estatutos los planes del comprador
Los estatutos pueden limitar el uso de los pisos, eximir a una parte de los propietarios de determinados gastos y asignar terrazas y cubiertas comunes a pisos concretos (art. 553-11). Las limitaciones no inscritas en el Registro de la Propiedad no surten efecto frente a un tercero de buena fe (art. 553-11.3), por eso los estatutos se cotejan con el Registro.
Si el comprador piensa alquilar el piso, recibir clientes o hacer una reforma que afecte a elementos comunes, los estatutos y los acuerdos recientes los revisa el abogado. Qué obras requieren el consentimiento de la junta y con qué mayoría se explica en el artículo sobre la reforma y el consentimiento de los vecinos.
Cuándo la revisión de la comunidad no funciona
La revisión aporta poco en una obra nueva: no hay historial, y los primeros cargos pueden ser nombrados por el promotor antes de la primera junta (art. 553-15.3). En los edificios con menos de tres propietarios la comunidad funciona con las reglas de la copropiedad ordinaria (art. 553-15.9), y puede que no exista el paquete habitual de documentos. Una casa independiente sin elementos comunes se revisa con otra lista. En todos estos casos el acento pasa al estado técnico del edificio y al contrato.
DNPI Capital tiene en cuenta todo lo que influye en los gastos del propietario en la valoración del inmueble antes de la oferta.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos de la comunidad necesita el comprador de un piso?
El certificado del secretario sobre deudas y cuotas aprobadas, las actas de las juntas de los últimos años, el presupuesto y el informe, el saldo del fondo de reserva, los estatutos y la cuota del piso según el título.
¿Qué es una derrama al comprar un piso?
Una cuota única por encima de la ordinaria, normalmente para una obra grande. La derrama aprobada entra en el certificado del secretario, la que se discute solo se ve en las actas.
¿Qué fondo de reserva debe tener la comunidad en Cataluña?
En el presupuesto se incluye no menos del 5% de los gastos comunes. El fondo pertenece a todos los propietarios, y el vendedor no puede llevarse su parte al vender el piso.
¿Se pueden obtener las actas de las juntas antes de comprar?
Sí, normalmente las pide el vendedor al secretario o al administrador. La ley obliga a conservar el libro de actas treinta años, así que la excusa de que no existen debe poner en alerta.
¿Valen las normas de los estatutos frente al nuevo propietario?
Las normas inscritas en el Registro de la Propiedad valen. Las no inscritas no afectan a un tercero de buena fe, por eso los estatutos se cotejan con el Registro antes de la operación.
