Piso de herederos: título, consentimiento y cuentas en la notaría

Comprar un piso a los herederos es seguro cuando su derecho ya está inscrito en el Registro de la Propiedad y la venta la firman todos los copropietarios. El registrador no inscribirá la transmisión de quien no tenga su derecho inscrito (art. 20 de la Ley Hipotecaria), y tampoco practicará el asiento sin la acreditación del pago de los impuestos (art. 254). Si los herederos viven en el extranjero, el comprador retiene el 3% del precio a cuenta de su impuesto.

Qué significa comprar un piso heredado

Un piso heredado es un inmueble que ha pasado a los herederos tras la muerte del propietario, y lo venden ellos, no quien figura en los documentos antiguos. La herencia primero se acepta y se adjudica (aceptación y adjudicación de herencia), se paga el impuesto de sucesiones y se inscribe el derecho de los herederos.

Por eso la primera pregunta al vendedor y a su abogado es una: en qué fase está la tramitación. Si el derecho de los herederos ya está en el registro, la operación se parece a una normal. Si no, se puede preparar, pero la firma ante notario se aplaza hasta la inscripción, y los plazos son menos previsibles.

Qué comprobar en la nota simple y en los documentos

Una nota simple reciente muestra a nombre de quién está registrado el piso ahora. Si sigue figurando el propietario fallecido, el derecho de los herederos no está inscrito.

Además del conjunto habitual para cualquier compra, en un piso heredado se comprueba:

• si está inscrita la transmisión a los herederos y en qué cuotas;
• si se ha pagado el impuesto de sucesiones: sin acreditarlo, el registrador no practicará el asiento y la operación se detendrá;
• si el fallecido tenía hipoteca u otras cargas que haya que cancelar con cargo al precio;
• si en el contrato privado figuran como vendedores todos los copropietarios;
• el certificado de deudas de la comunidad de propietarios.

El último punto es especialmente importante en Cataluña. El piso responde de las deudas con la comunidad del año en curso y de los cuatro anteriores, incluidas las de los propietarios anteriores, y sin el certificado de deudas no se firma la escritura, salvo que las partes renuncien expresamente a él (art. 553-5 del CCCat). Si el piso estuvo mucho tiempo vacío, puede que en ese periodo no se pagaran las cuotas.

Por qué hace falta el consentimiento de todos los herederos

Si el piso ha pasado a varios herederos en copropiedad, solo se puede vender entero con el consentimiento de todos: en el derecho catalán la disposición de la cosa común se adopta por unanimidad (art. 552-7.6 del CCCat). Aquí no vale la decisión de la mayoría.

Por eso el comprador comprueba que todos los copropietarios están de acuerdo y dispuestos a firmar, y no solo el heredero con el que se negocia. Si uno se opone, quedan la negociación entre los herederos, la compra de su cuota por los demás o renunciar a la operación. Cómo funcionan la propiedad compartida y su división se explica en el artículo sobre el proindiviso y la división de la cosa común.

Qué importes se retienen si los herederos son no residentes

Los herederos suelen vivir en el extranjero, y entonces el comprador asume obligaciones. Retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta del IRNR del vendedor (art. 25.2 del TRLIRNR). En la plusvalía municipal el comprador pasa a ser sustituto del contribuyente si el vendedor es persona física no residente (art. 106 del TRLRHL).

Ejemplo didáctico, no una previsión. Un piso de 400.000 € lo venden dos herederos no residentes al 50% cada uno.

Cómo tener en cuenta la plusvalía en las cuentas entre las partes se pacta de antemano en el contrato. Más sobre la retención en el artículo sobre la retención del 3%, y sobre los métodos de cálculo de la plusvalía en el artículo sobre los dos métodos de cálculo.

Cómo preparar la operación con herederos

Las operaciones con herederos duran más que las normales, por eso el orden de las actuaciones importa más que la velocidad.

1. Pedir la nota simple y aclarar si el derecho de los herederos está inscrito.
2. Obtener del abogado de los vendedores la lista de todos los copropietarios y la confirmación de su consentimiento.
3. Comprobar si se ha pagado el impuesto de sucesiones y si hay justificante.
4. Pedir el certificado de deudas de la comunidad y revisar la hipoteca del fallecido.
5. Si los herederos son no residentes, prever en el contrato la retención del 3% y el procedimiento para la plusvalía.
6. Dejar por escrito qué se queda en el piso: los muebles y las cosas del anterior propietario.
7. Firmar las arras cuando los plazos de inscripción de la herencia estén claros y confirmados con un documento.

Cuándo esta compra no encaja

Comprar a herederos no encaja al comprador con un plazo rígido: si el derecho de los herederos aún no está inscrito o no se han puesto de acuerdo entre ellos, la fecha ante notario puede aplazarse meses. Tampoco a quien no esté dispuesto a reformar: los pisos de propietarios mayores a menudo llevan mucho tiempo sin renovarse, y la instalación eléctrica, la fontanería y las ventanas se revisan aparte.

Los herederos no pocas veces ponen el precio por expectativas personales y no por el mercado, por eso se contrasta con las operaciones cercanas. DNPI hace esa comprobación dentro de la valoración del inmueble.