Enfoque de inversión
Piso de banco: cómo comprarlo y qué revisar antes de reservar
El piso de banco se vende con escritura ordinaria, no por decisión judicial, pero con riesgos propios: ocupantes, deudas de comunidad, estado. Qué cambió la LEC 2025 y cómo calcular el precio.
Un piso de banco es un piso que ya pertenece al banco y se vende con un contrato de compraventa ordinario, no en una subasta judicial. En las ejecuciones iniciadas después del 3 de abril de 2025, el banco ya no puede quedarse el piso por sí solo tras una subasta sin postores: según el nuevo artículo 671 de la LEC, el deudor puede proponer un comprador, por regla general por un mínimo del 50% del valor con el que el piso salió a subasta (BOE). Los demás riesgos de la operación son los de siempre: ocupantes, deudas y estado.
De dónde salen los pisos del banco y qué cambió la reforma de 2025
El banco suele convertirse en propietario de dos maneras: gana la subasta como ejecutante o pacta con el deudor la entrega de la vivienda. El ejecutante puede participar en la subasta y hacer la mejor puja, como cualquier postor (art. 670 LEC).
Antes de la reforma había una tercera vía. Si a la subasta no acudía nadie, el banco podía pedir el piso para sí en veinte días: por el 50% del valor de subasta o por la suma de la deuda, si no era vivienda habitual del deudor, y por el 70% o el 60% si lo era. Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 671 de la LEC en la redacción de la Ley Orgánica 1/2025 no da ese derecho. En una subasta sin pujas, el embargo se alza a petición del deudor, y el deudor, por sí mismo o a propuesta del banco, puede nombrar un comprador por un mínimo del 50% del valor de subasta o por una suma que baste para saldar la deuda por completo, pero no inferior al 40%. Las partes también pueden pactar una nueva subasta u otra forma de realización.
Las nuevas reglas se aplican solo a los procesos iniciados tras la entrada en vigor de la ley (disposición transitoria novena de la LO 1/2025). Los pisos de ejecuciones antiguas que el banco recibió por el procedimiento anterior se venden igual que antes.
En qué se diferencia comprar al banco de una subasta
Comprar al banco se parece más a una operación ordinaria que a una subasta: hay visita, nota simple, contrato y notario. En una subasta judicial el postor acepta el inmueble tal como consta en el expediente.
| Cuestión | Piso de banco | Subasta judicial |
|---|---|---|
| Cómo se formaliza | Escritura de compraventa ante notario | Resolución de adjudicación dentro de la ejecución |
| Visita | Por acuerdo con el vendedor | Solo si lo consiente quien ocupa el inmueble (art. 669.3 LEC) |
| Dinero de entrada | Reserva según las condiciones del banco | Depósito del 20% del valor de subasta, mínimo 1.000 € (art. 669.1 LEC) |
| Cargas | Se comprueban en la nota simple antes de la reserva | El postor acepta los documentos del procedimiento y las cargas anteriores (art. 669.2 LEC) |
| Pago del resto | Según el calendario de la operación, hipoteca de cualquier banco | El resto del precio en 20 días tras la subasta (art. 670.1 LEC) |
Cómo funcionan las propias subastas se analiza en el artículo sobre la subasta judicial.
Qué deudas pasan con el piso
Las deudas no desaparecen porque el vendedor sea un banco. En Cataluña el piso responde de las cuotas de la comunidad del año en curso y de los cuatro anteriores, y esa carga pasa al nuevo propietario (art. 553-5 del Código Civil de Cataluña). El banco como vendedor debe adjuntar el certificado del secretario sobre las deudas, y sin él no se firma la escritura, salvo que las partes renuncien expresamente. Renunciar a él en una compra al banco es especialmente arriesgado: el piso pudo estar años sin pagar cuotas.
Con el IBI la lógica es parecida: al cambiar el propietario, el piso responde de forma subsidiaria del impuesto no pagado, y el notario debe solicitar información sobre las deudas del IBI y advertir de ellas a las partes (art. 64 TRLRHL). Más sobre quién responde de las deudas de la vivienda en el artículo sobre las deudas con la comunidad.
Cómo calcular el precio real de un piso de banco
El precio del banco no equivale a ventaja. El banco se guía por el mercado, y un piso tras un periodo vacío a menudo requiere inversiones que no figuran en el anuncio.
Ejemplo didáctico, no una previsión. El banco pide 300.000 €, y las operaciones cerradas con pisos parecidos cercanos dan unos 320.000 €. El técnico valora la reforma tras el abandono en 30.000 € frente a 10.000 € de un piso normal, más una deuda de comunidad de 4.000 € que el vendedor no salda. Resultado: 300.000 + 30.000 + 4.000 = 334.000 € frente a 320.000 + 10.000 = 330.000 €. El descuento aparente de 20.000 € se convirtió en un sobrecoste de unos 4.000 €.
Las cifras de reforma y de deuda son distintas en cada piso, por eso se compara el coste total de entrada, no el precio de la ficha. DNPI hace una valoración independiente por operaciones dentro del análisis del valor del inmueble.
Qué comprobar antes de la reserva
El proceso bancario es estándar: ficha en la web, una reserva pequeña, aprobación del precio por un comité interno. La reserva se paga después de la comprobación, no antes.
- Nota simple. Quién es el propietario (el banco), qué cargas quedan tras la ejecución.
- Ocupantes. Confirmación escrita de que el piso está libre, o el título por el que vive alguien. Los riesgos de los inmuebles ocupados se analizan en el artículo sobre la ocupación ilegal de viviendas.
- Certificado de la comunidad. Deudas del año en curso y de los cuatro anteriores, cuotas aprobadas pero no vencidas.
- IBI. Recibos y deudas de años anteriores.
- Estado. Humedad y moho tras un periodo sin calefacción, caldera, cuadro eléctrico, tuberías, señales de una salida precipitada.
- Documentos de venta. Certificado energético y cédula de habitabilidad vigente.
- Financiación. Si el banco vendedor ofrece su propia hipoteca, compararla con las ofertas de otros bancos: aceptarla solo porque la ofrece el vendedor no es obligatorio.
Cuándo comprar al banco no encaja
No encaja si el piso está ocupado y el banco no da ni una fecha ni una confirmación escrita de que quedará libre: entonces el plazo de salida es desconocido. No encaja con un comprador que necesita flexibilidad en el contrato de arras: el banco suele trabajar con condiciones estándar, y los cambios los aprueba un comité interno.
Tampoco encaja con quien elige un piso por la palabra «banco» en el anuncio. El descuento sobre el mercado existe, pero también hay precios inflados en los bancos.
Preguntas frecuentes
¿Un piso de banco es siempre más barato que el mercado?
No. El banco se guía por el mercado, y un piso tras un periodo vacío puede requerir una reforma cara y tener deudas con la comunidad. Se compara el coste total de entrada con operaciones cerradas de comparables.
¿En qué se diferencia un piso de banco de un piso en subasta?
El piso del banco se compra con una escritura ordinaria, con visita y comprobación de la nota simple. En una subasta judicial hace falta un depósito del 20% del valor de subasta, la visita solo es posible con el consentimiento de quien ocupa el inmueble, y el postor acepta los documentos del procedimiento tal cual.
¿Pasan las deudas de comunidad al comprador de un piso del banco?
En Cataluña el piso responde de las cuotas del año en curso y de los cuatro anteriores. Por eso el certificado del secretario de la comunidad sobre las deudas se pide antes de la reserva y se contrasta con el abogado.
¿Qué cambió la reforma de la LEC de 2025 para los pisos de bancos?
En las ejecuciones iniciadas después del 3 de abril de 2025, el banco no puede quedarse por sí solo el piso tras una subasta sin postores. El deudor puede proponer un comprador por un mínimo del 50% del valor de subasta, o las partes pactan una nueva subasta.
¿Es obligatorio tomar la hipoteca del banco que vende el piso?
No. Se puede aportar la financiación de otro banco o por medio de un broker y comparar las condiciones por el coste total del préstamo.
