Reforma y construcción
Reforma y comunidad de propietarios: cuándo hace falta su visto bueno
La licencia municipal no es la única autorización. Si las obras afectan a la fachada o a elementos comunes del edificio, hace falta la aprobación de la comunidad de propietarios.
La licencia municipal de obras (llicència d'obres majors, comunicat, assabentat) no sustituye la aprobación de la comunidad de propietarios del edificio. Si las obras afectan a elementos comunes, como la fachada, la cubierta, la estructura o las instalaciones generales, hace falta una autorización aparte, conforme a las normas internas de la comunidad y al Libro Quinto del Código civil de Cataluña (Codi civil de Catalunya, Llei 5/2006, art. 553-1 y siguientes), que en Cataluña regula el régimen de propiedad horizontal en lugar de la ley estatal. Esta autorización no depende del procedimiento municipal y se tramita en paralelo.
Qué mayoría hace falta en la junta
Los umbrales de aprobación en la junta los fija el artículo 553-25 del Codi civil de Catalunya (el cómputo de votos, el artículo 553-26), según el tipo de obra. Para la mayoría de los acuerdos rige la mayoría general: la mayoría simple de propietarios que representen más de la mitad de las cuotas. Para los casos más serios, como intervenciones que afectan al propio edificio o a los derechos de los propietarios, hace falta una mayoría cualificada de 4/5 de propietarios y cuotas, y la ley reserva la unanimidad a supuestos concretos. El umbral concreto depende del tipo de obra y hay que confirmarlo en cada caso.
Por qué es un cuello de botella para el inversor
La junta de propietarios no se convoca cuando lo pide el inversor, sino según las reglas establecidas: normalmente una vez al año, con la posibilidad de convocar una extraordinaria. Si hay que esperar a la siguiente junta u organizar una extraordinaria, la aprobación de la comunidad puede tardar más que la propia licencia municipal.
Conviene prever esos plazos en el calendario del proyecto desde el principio, sobre todo cuando las obras afectan a la fachada de un edificio histórico.
Cómo lo tenemos en cuenta al planificar
Cuando valoramos un inmueble para reformar, en DNPI Capital estudiamos los estatutos de la comunidad de propietarios y el historial de sus acuerdos ya en la fase de due diligence. Ahí se ve con qué rapidez podrá obtenerse la aprobación interna para un alcance concreto de obras. Qué más incluye la revisión del inmueble lo explicamos en el checklist de due diligence.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta el permiso de la comunidad si las obras son solo dentro del piso?
Por lo general no, siempre que las obras no afecten a elementos comunes ni pongan en riesgo la estructura del edificio. Pero las normas de cada finca pueden variar, así que conviene comprobarlo en sus estatutos.
¿Se puede impugnar la negativa de la comunidad a autorizar las obras?
Sí, el acuerdo de la junta de propietarios se puede impugnar judicialmente si hay motivos, por ejemplo, un defecto en el procedimiento de votación. Pero es un pleito aparte: puede alargarse mucho y no garantiza el resultado que se busca.
