Reforma y construcción
Presupuesto de reforma para el inversor: qué debe incluir y qué falta
El presupuesto de una reforma se lee con tres preguntas: si hay mediciones, si hay grandes sumas «a tanto alzado» y qué se excluye expresamente. Estructura del presupuesto y revisión en una tarde.
El presupuesto de reforma de un piso de inversión divide el trabajo en capítulos; cada partida lleva su medición, su precio unitario y su importe. Un buen presupuesto se revisa en una tarde y responde a tres preguntas: si todo está descrito, si todo está medido y qué queda excluido. Si faltan las mediciones y las exclusiones no se nombran, lo que tiene delante es una estimación a ojo, y la diferencia la acaba pagando el propietario.
De qué se compone un presupuesto que se puede revisar
Un presupuesto normal se organiza en capítulos, y dentro de cada capítulo van las partidas.
| Elemento | Qué es | Qué comprobar |
|---|---|---|
| Capítulo | Bloque de obra: demolición, albañilería, electricidad, fontanería, carpintería, revestimientos, pintura, limpieza | Si hay un capítulo para la retirada de escombros y la protección de las zonas comunes |
| Partida | Un trabajo concreto, con código y descripción | Que la descripción sea tan precisa que dos cuadrillas la entiendan igual |
| Medición | Cantidad: m², metros lineales, unidades | Que coincida con el plano y con su propia medición |
| Precio unitario | Precio por unidad | Qué incluye: material, mano de obra, medios auxiliares, residuos |
| Partida alzada | Importe fijo sin medición | Qué peso tiene en el presupuesto y qué hay exactamente dentro |
| Gastos generales, beneficio industrial | Costes indirectos y margen del contratista | Si aparecen en líneas separadas |
| IVA | Impuesto sobre el valor añadido | En línea aparte; el tipo depende del cliente y del inmueble, véase IVA en la reforma |
La suma de «medición × precio» más las partidas alzadas se llama presupuesto de ejecución material (PEM). El reglamento de contratación pública RGLCAP (Real Decreto 1098/2001, art. 131) fija los gastos generales en un 13–17% del PEM y el beneficio industrial en un 6% (BOE). Un cliente privado no está sujeto a esos porcentajes. Pero si el contratista no muestra por separado los gastos generales y el beneficio, no se pueden comparar dos presupuestos en lo esencial.
Qué suele faltar en un presupuesto
Todo lo que no figura en el presupuesto se paga después y fuera del presupuesto. Compruebo que existan estas líneas:
- retirada de escombros y contenedor y, si hay andamio o contenedor en la calle, el permiso aparte del Ajuntament;
- proyecto, dirección facultativa y coordinador de seguridad y salud, si hacen falta;
- licencia o comunicació y tasas municipales, véase permisos para las obras;
- certificados de las instalaciones y certificado energético;
- cocina, electrodomésticos y sanitarios: «suministro» e «instalación» pueden ir en líneas distintas, y una de las dos suele olvidarse;
- partidas «a definir» o «según elección de la propiedad» sin importe.
Cómo revisar en una tarde el presupuesto de reforma de un piso de inversión
- Contraste las mediciones con el plano. Superficie de suelos y paredes, número de enchufes y puntos de agua, longitud de tuberías. Una desviación del 10% en la medición produce la misma desviación del 10% en el precio.
- Localice las partidas alzadas y súmelas. Un importe fijo es admisible donde la medición no se puede hacer antes de abrir, pero debe llevar descripción y un tope.
- Compare los precios con una base de referencia. En Cataluña es BEDEC, el banco de precios de referencia del instituto ITeC (ITeC). La base da un orden de magnitud para comparar, no la verdad: el contratista puede aplicar otro precio, pero debe explicarlo.
- Compare varios presupuestos capítulo a capítulo, no por el total. Cómo hacerlo se describe en el análisis de comparación de contratistas.
- Pida por escrito la lista de exclusiones y el procedimiento de modificados: quién los aprueba, en qué plazo y si es antes o después de ejecutar.
Cuándo el presupuesto forma parte del proyecto y cuándo es el único documento
Según la LOE (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, art. 2.2), se exige proyecto para las obras que alteran la configuración arquitectónica del edificio: intervención total, cambio sustancial del sistema estructural o cambio del uso característico (BOE). En ese caso el presupuesto forma parte del proyecto y lo lleva un técnico. En una reforma sin proyecto, el presupuesto es el único documento con el que luego se contrastan los gastos, y las exigencias son mayores. Si el inmueble necesita proyecto, lo decide un técnico competente, no el contratista.
Ejemplo didáctico: dos presupuestos para el mismo alcance
Ejemplo didáctico, no una previsión. Las cifras están redondeadas.
| Presupuesto A | Presupuesto B | |
|---|---|---|
| PEM, € | 70.000 | 72.000 |
| de los cuales partidas alzadas, € | 8.000 | 30.000 |
| peso de las sumas sin medición | 11% | 42% |
Los totales se diferencian en 2.000 €, pero en el presupuesto B casi la mitad del importe no está medida. Esos 30.000 € se pueden discutir en cualquier dirección, y la discusión se producirá ya durante la obra. El presupuesto A es más barato y más claro.
Siguiente paso
La única cifra de reforma de los proyectos publicados de DNPI es de 76.230 € en Compte de Urgel. Es un solo inmueble y no se puede trasladar a otro. Los precios de compra y de venta, la diferencia antes de otros gastos y las salvedades están en el análisis del proyecto. Para su propio inmueble, empiece por la calculadora para inversores y tenga el presupuesto a mano junto al plan de gastos de la reforma.
Preguntas frecuentes
¿Qué proporción de partidas alzadas es admisible en un presupuesto?
No hay norma. Yo miro la lógica: una alzada se justifica cuando el volumen no se puede medir de antemano, y esa partida debe tener descripción y un límite superior. Si bajo «paquete» figuran trabajos corrientes con volumen conocido, pida las mediciones.
¿Debe el presupuesto ser un anexo del contrato?
Sí. Sin él, en caso de disputa no hay nada que contrastar con lo ejecutado. La redacción del contrato la revisa un abogado.
¿Hay que incluir una reserva para imprevistos en el presupuesto del contratista?
Por lo general no. Es más cómodo llevar la reserva como línea aparte del propietario, para ver cuánto se ha ido en hallazgos reales.
¿En qué se diferencia un presupuesto de una estimación del contratista «por teléfono»?
La estimación por teléfono da un orden de precio sin mediciones ni exclusiones. Sirve para una comprobación previa de la decisión de compra, pero no para firmar un contrato.
