Reforma y construcción
Reforma de un edificio para hotel: partidas del presupuesto
Las obras son solo una parte del presupuesto de un hotel: también cuentan el ICIO, la categoría, el mobiliario, la apertura y la reserva. Reviso las partidas en orden.
El presupuesto de reformar un edificio para hotel no se reduce a las obras. A ellas se suman el proyecto y la dirección facultativa, el impuesto sobre construcciones, el coste de cumplir los requisitos de la categoría elegida, el mobiliario y el equipamiento (FF&E y OS&E), la apertura del hotel y una reserva. En mi ejemplo didáctico las obras representan alrededor del 64% de toda la inversión. El recorrido de la licencia se trata aparte, en el artículo sobre la reconversión de un edificio en hotel; aquí solo el dinero.
Qué partidas entran en el presupuesto
- Obras (PEM, presupuesto de ejecución material). Estructura, fachada, instalaciones, acabados de habitaciones y zonas comunes.
- Proyecto y dirección de obra. Arquitecto, ingenieros, dirección de ejecución, coordinador de seguridad.
- Impuestos y tasas de construcción. ICIO y tasa municipal de licencia.
- Requisitos de la categoría. Ascensores, superficie de zonas comunes, climatización.
- FF&E y OS&E. Mobiliario, equipamiento, vajilla, lencería.
- Apertura (pre-opening). Selección y formación del personal, sistemas de reservas, marketing previo a la apertura.
- Reserva para imprevistos.
- Costes de tenencia durante las obras. El inmueble no genera ingresos: intereses, IBI, seguro, vigilancia.
La lista es general, y las cifras de las partidas 5, 6 y 8 no he podido confirmarlas de forma fiable en fuentes abiertas. Por eso en el artículo no hay precios de mercado por habitación ni por metro cuadrado: se piden al proyectista y al operador para el edificio concreto.
Cuánto es el ICIO
El ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) se calcula sobre el coste de ejecución material de las obras, sin IVA, tasas, honorarios de los proyectistas ni beneficio del contratista. El tipo lo fija el municipio, pero no puede superar el 4% (art. 102 TRLRHL), y el impuesto se devenga al comenzar las obras. El tipo y las bonificaciones de Barcelona no los he confirmado en el texto oficial: consulte la ordenança fiscal vigente en la web del Ajuntament. En el ejemplo de abajo se toma el tope del 4%.
Cómo cambia la categoría del hotel el gasto en el edificio
La categoría fija un mínimo técnico, y en un edificio antiguo sale caro. Según el Anexo I del Decret 159/2012 (texto del DOGC de 5.12.2012; compruebe la redacción vigente):
| Requisito | 4* | 3* | 1* y 2* |
|---|---|---|---|
| Ascensor para huéspedes | a partir de tres niveles | a partir de tres niveles | a partir de cuatro niveles |
| Ascensor de servicio | a partir de tres niveles | a partir de cuatro niveles | no se indica |
| Zonas comunes, m² por plaza | 2 | 1,5 | 1–1,2 |
| Climatización de habitaciones | sí | sí | sí (2*), no (1*) |
En un edificio antiguo sin ascensor, esto puede significar abrir un hueco para el ascensor en la estructura existente. Sobre la normativa de ascensores, véase el artículo sobre la instalación de un ascensor. Elegir la categoría es una decisión financiera, no solo una cuestión de marketing.
Qué pasa con la garantía por defectos de construcción
El seguro decenal de la LOE es obligatorio para los edificios cuyo uso principal es el de vivienda (disposición adicional segunda). Para un hotel, la ley no establece por sí misma esa obligación, pero el banco, el contrato con el operador o el contratista general pueden exigirlo. Qué se exige exactamente lo determina el abogado. Más sobre el seguro, en el artículo sobre el seguro decenal.
Ejemplo didáctico, no una previsión
Los supuestos son míos, no datos de mercado: 40 habitaciones, obras (PEM) de 5 M€, proyecto y dirección el 10% del PEM, ICIO al tipo máximo del 4%, FF&E y OS&E a 30.000 € por habitación, apertura a 5.000 € por habitación, reserva del 10% de la suma de obras, proyecto y FF&E.
| Partida | Importe |
|---|---|
| Obras (PEM) | 5 M€ |
| Proyecto y dirección | 500.000 € |
| ICIO | 200.000 € |
| FF&E y OS&E | 1,2 M€ |
| Apertura | 200.000 € |
| Reserva | 670.000 € |
| Total sin la compra del edificio, IVA, tasa de licencia ni costes de tenencia | 7,77 M€ |
Las obras suponen el 64% del total, y el presupuesto completo del ejemplo sale a unos 194.000 € por habitación, antes de todas las partidas no incluidas. Las cifras ilustran la estructura, no el precio de su proyecto.
Dónde se desvía más a menudo el presupuesto
Primero: un edificio antiguo solo revela lo desconocido cuando se abren las estructuras. La reserva y el orden de las obras se describen en el artículo sobre la reserva para imprevistos. Segundo: la capacidad de las instalaciones. Si el edificio no aguanta un hotel en electricidad y agua, el coste sube; véase la comprobación de la capacidad de las instalaciones. Tercero: el plazo de las tramitaciones. Cada mes sin ingresos con un crédito añade intereses, y los plazos de las licencias se analizan en el artículo sobre los plazos de licencias en Barcelona.
A quién no le encaja este cálculo
No sirve si el edificio no se ha estudiado con un informe técnico: entonces el PEM sigue siendo una conjetura. Tampoco vale para un inmueble cuya zona del PEUAT se desconoce: sin derecho a la actividad hotelera, el presupuesto carece de sentido. El IVA de las obras depende del estatus de la empresa, y la respuesta sobre su devolución está en el artículo sobre el IVA y la reforma. Los proyectos hoteleros de DNPI se describen en la página de estrategias en hoteles.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta reformar un edificio para hotel?
No hay un precio único: depende del edificio, de la categoría y del alcance de las obras. No he podido confirmar en fuentes abiertas cifras de mercado por habitación, así que el presupuesto debe calcularse con la medición y el presupuesto del proyectista.
¿Entra la compra del edificio en el presupuesto de reforma?
No, es una partida aparte, junto con los impuestos de la compra. El presupuesto de reforma se calcula sobre el precio del edificio.
¿Cuánto es el ICIO de un hotel?
Como máximo el 4% del coste de ejecución material de las obras (art. 102 TRLRHL). Qué tipo aplica Barcelona debe confirmarse en su ordenança vigente.
¿Hace falta seguro decenal para un hotel?
La ley lo hace obligatorio para vivienda. Para un hotel, la obligación puede surgir del contrato o de las exigencias del banco.
