Reforma y construcción
ITE: qué revisar al comprar un piso en un edificio de más de 45 años
En Barcelona, los edificios de más de 45 años deben pasar una inspección técnica cada 10 años. Una ITE caducada es un hallazgo habitual en los barrios históricos y un motivo para revisar el edificio más a fondo.
En Barcelona, la Inspección Técnica de Edificios (nombre oficial en Cataluña: Informe d'Inspecció Tècnica de l'Edifici, IITE) es obligatoria para los edificios que cumplen 45 años y, tras la primera inspección, se repite como mínimo cada 10 años: el plazo hasta la siguiente revisión depende del resultado de la anterior. Buena parte de los edificios históricos del centro que interesan a DNPI Capital superan con creces esa antigüedad, así que comprobamos que la ITE esté al día en casi todas las operaciones.
Coste y procedimiento
La inspección cuesta entre unos 170 € y 1.750 €, según el tamaño y la complejidad del edificio; no hay una tarifa fija, y el importe exacto hay que pedirlo para cada inmueble. Son precios sin IVA. La realiza un técnico acreditado (arquitecto, aparejador), que redacta un informe final con las deficiencias detectadas, si las hay, y los plazos para subsanarlas.
Qué pasa si la ITE no se ha pasado a tiempo
No disponer de la ITE cuando es obligatoria es una infracción greu (grave) según la ley catalana del derecho a la vivienda (Llei 18/2007, art. 124), sancionada con una multa de entre 9.001 € y 90.000 €. Para la due diligence importa más otra cosa: el retraso puede indicar que los propietarios, o la comunidad en su conjunto, no se ocupan del estado técnico del edificio. Por sí solo no bloquea jurídicamente la operación, pero es motivo para hacer una revisión técnica más exhaustiva antes de comprar.
Qué pasa si la inspección detecta deficiencias
Un informe de ITE con deficiencias obliga a la comunidad de propietarios a subsanarlas en el plazo fijado, y adelanta la siguiente revisión respecto a los 10 años habituales: cuanto más graves son las deficiencias, antes toca repetirla. Para los propietarios, eso puede traducirse en futuras derramas obligatorias, y las pagarán todos, incluido quien acabe de comprar el piso. Por eso revisamos siempre el historial de ITE del edificio y los acuerdos de la comunidad de propietarios: es uno de los puntos de nuestro checklist general de due diligence.
Preguntas frecuentes
¿La ITE revisa solo la fachada o todo el edificio?
Todo el edificio: la inspección abarca los elementos constructivos principales, es decir, fachada, estructura e instalaciones comunes. Por eso el informe puede sacar a la luz problemas estructurales ocultos que no se ven desde fuera.
¿Quién paga la ITE: el propietario de cada piso o toda la comunidad?
Por lo general es un gasto de la comunidad de propietarios, que se reparte entre todos los propietarios según su cuota de participación. Si usted compra un piso, parte de esos gastos puede recaer también en usted después de la compra.