Sitges: segunda residencia o vida junto al mar, reglas de 2026

Un piso en Sitges para vacaciones y un piso para vivir todo el año son dos compras distintas. La entrada es cara: el valor tasado medio de la vivienda en el segundo trimestre de 2026 fue de 4.931,8 €/m², por encima del de Barcelona (Ministerio de Vivienda, tabla 4). La segunda vivienda, incluso vacía, genera gastos e impuesto, y para vivir deciden el tren, el colegio y el invierno. El escenario se elige antes de las visitas.

La segunda residencia es el piso o la casa en que el propietario no vive de forma permanente. A efectos fiscales es un inmueble por el que el no residente paga cada año el impuesto sobre la renta imputada, aunque no lo alquile. Cómo se ve Sitges junto a Vilanova, Cubelles y Sant Pere de Ribes se muestra en la comparación de las ciudades de la costa del Garraf.

En qué se diferencian los dos escenarios de compra

La misma ciudad resuelve dos tareas distintas, y en cada una hay que comprobar cosas distintas. Según el censo de 2021, eran vivienda principal en Sitges el 66,9% de los pisos, es decir, un tercio está vacío la mayor parte del año o se usa por temporadas (Idescat EMEX).

Cuánto cuesta tener una segunda residencia: ejemplo didáctico

Ejemplo didáctico, no una previsión. Piso de un no residente, valor catastral 200.000 €, IBI convencionalmente 900 €, cuotas de la comunidad 1.800 €, seguro 300 €, vigilancia y limpieza 1.200 € al año. La renta imputada es el 1,1% del valor catastral si este se ha revisado desde 2012, y si no, el 2% (art. 85 de la LIRPF y disposición adicional 55, prorrogada por el Real Decreto-ley 29/2026 para 2026). Tipo del IRNR: 24%, y 19% para los residentes de la UE y del EEE (art. 25 TRLIRNR).

Desde el 1 de enero de 2027 el Real Decreto-ley 29/2026 cambia el art. 85 de la LIRPF: la renta imputada se calcula por una escala sobre la suma de los valores catastrales, 1,1% hasta 100.000 €, 1,5% sobre la parte hasta 500.000 €, 2% hasta 1 M€ y 3% por encima (BOE). En el ejemplo son 2.600 € de renta imputada. Cómo se aplica la escala a los no residentes lo comprueba el asesor fiscal; el orden general de los impuestos de un propietario extranjero está en la página de impuestos para el inversor extranjero.

Qué cambiaron los decretos de 2026 para la segunda vivienda

El Real Decreto-ley 29/2026 rige desde el 8 de octubre de 2026, y el Congreso todavía no lo ha convalidado (a 13 de octubre de 2026), por lo que antes de decidir conviene contrastar la redacción vigente con un abogado. Sitges está en zona de mercado de vivienda tensionado por la resolución TER/800/2024 (Generalitat), y para ella el decreto da a los ayuntamientos nuevos instrumentos.

• Vivienda vacía. El ayuntamiento puede introducir un recargo en el IBI de hasta el 50% por la vivienda que lleve vacía más de dos años sin causa justificada (art. 72.4 bis TRLRHL). La segunda residencia se considera causa justificada mientras esté vacía de forma continuada no más de cuatro años.
• Vivienda turística. Recargo en el IBI de hasta el 50% de la cuota con un inmueble, hasta el 100% con dos y hasta el 150% con cuatro (art. 72.4 ter), a partir del IBI de 2027 y solo mediante ordenanza.
• Alquiler corto. Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de un piso amueblado a un solo arrendatario de hasta 30 noches tributa con IVA del 10%.
• Alquiler temporal. Un contrato de más de 31 días es admisible con una causa real de ocupación temporal indicada en el contrato, por regla general hasta 12 meses.

Si el piso se alquila como vivienda principal del arrendatario, desde el 15 de noviembre de 2026, según el Real Decreto-ley 28/2026, el contrato tras cinco años se prorroga otros cinco, y la negativa del propietario, por regla general, cuesta una compensación. Para una segunda vivienda a la que se quiere volver, esto cambia la decisión.

Cómo comprobar la vida en Sitges durante todo el año

Para vivir de forma permanente deciden el trayecto y el invierno. Sitges está en la línea R2 Sud hacia Estació de França, por ella pasan los trenes del tramo Vilanova i la Geltrú – Estació de França, en días laborables cada 10 minutos en hora punta y cada 15 fuera de ella (Rodalies).

1. Haga el recorrido de puerta a puerta hasta el trabajo o el colegio un día laborable por la mañana.
2. Vaya en noviembre o en febrero y recorra la calle por la tarde: cuántas ventanas tienen luz, qué está abierto.
3. Averigüe las plazas de colegio y los médicos antes de comprar, no después.
4. Para una casa en la colina, calcule cuántos desplazamientos diarios exigirá el coche.

Qué comprobar antes de las arras

1. El estado del edificio y de la fachada junto al mar, las actas de la comunidad sobre reparaciones.
2. Para una casa en una urbanización: el estatus de la urbanización, quién mantiene los viales, los requisitos contra incendios y los límites del parque natural; más en el artículo sobre el suelo para viviendas en Sitges.
3. Si en el cálculo entra el alquiler: informe escrito del abogado de que ese alquiler es posible en ese edificio.
4. El precio por operaciones cerradas, no por los anuncios vecinos. Se hace dentro de la valoración del inmueble.

A quién no le encaja Sitges

Una segunda vivienda en Sitges no encaja a quien cuenta con cubrir los gastos con el alquiler turístico: las licencias, los recargos y el IVA hacen ese cálculo poco fiable. Para vivir todo el año, la ciudad no encaja a quien viaja a diario a los barrios del norte de Barcelona o al Vallès, ni a quien ve el silencio del invierno como vacío.

Si la compra se considera también una inversión, compárela con otros destinos de la costa; está hecho en el artículo sobre el Maresme y el Garraf para el inversor.