Terrenos para viviendas en el Penedès y el Garraf: qué mirar

Un terreno en Sitges o en la vecina Sant Pere de Ribes se comprueba por cinco capas de restricciones que se superponen: el plan municipal, el plan territorial, el macizo protegido del Garraf, la Ley de Costas y las normas de seguridad contra incendios. Un terreno libre según el plan municipal puede ser inaccesible por cualquiera de las otras capas. Hay que comprobarlas antes de la señal, no después de la licencia.

Dónde está y qué planes se aplican

Sitges y Sant Pere de Ribes están en la comarca del Garraf, que limita con el Alt Penedès. Ambas comarcas forman parte del plan territorial Pla territorial metropolità de Barcelona (PTMB, aprobado definitivamente en abril de 2010), que abarca también el Baix Llobregat, el Barcelonès, el Maresme y los dos Vallès. Por tanto, sobre cada plan municipal hay otro plan que debe respetar. Para el Penedès (Alt Penedès, Baix Penedès, Garraf y parte de la Anoia) la Generalitat prepara un plan territorial propio (documentos de la Generalitat, 2022); en qué fase está ahora, se pregunta en el Departament de Territori. En los municipios vecinos del Alt Penedès se aplican las mismas capas, pero el conjunto es distinto: los municipios del interior no tienen costa.

En Sitges rige el POUM, publicado y en vigor desde el 24 de mayo de 2006 (Ajuntament de Sitges). El plan existe como mapa interactivo. Sant Pere de Ribes tiene su propio plan general y sus modificaciones, que hay que pedir por separado al ayuntamiento. Los planes son públicos, y el ayuntamiento expide en el plazo de un mes desde la solicitud un certificado del régimen urbanístico de la parcela (art. 103 de la Llei d'urbanisme).

Qué capas comprobar

Parc del Garraf. El Espai d'Interès Natural «Massís del Garraf» ocupa 14.764 ha e incluye todo el parque salvo la zona de Plana Novella (Diputació de Barcelona). El parque abarca, entre otros, terrenos de Sitges y de Sant Pere de Ribes (Diputació de Barcelona). Un terreno dentro del macizo se rige por un plan especial de protección, y no solo por el plan municipal.

Costa. La Ley de Costas (Ley 22/1988) establece la servidumbre de protección: 100 metros desde el límite interior de la ribera del mar, ampliables otros 100 metros (art. 23). En esa zona están prohibidas las construcciones residenciales (art. 25.1.a); la ley admite excepciones solo por acuerdo del Consejo de Ministros (art. 25.3). Para los terrenos que ya eran urbanos cuando entró en vigor la ley, en 1988, la anchura es de 20 metros (disposición transitoria tercera). El régimen de su terreno lo mostrará la línea de deslinde, no el mapa de un anuncio.

Incendios. La Llei 5/2003 de Cataluña sobre prevención de incendios forestales se aplica a urbanizaciones, núcleos de población, edificaciones e instalaciones situados en el bosque y en una franja de 500 metros a su alrededor (art. 1). Qué elementos quedan afectados lo determina el plan de delimitación que aprueba el ayuntamiento (art. 2). Entre las medidas figura una franja de protección de al menos 25 metros alrededor, libre de vegetación seca (art. 3). Un terreno en una zona así necesita esas medidas, y cuestan dinero.

Qué mostró el proyecto de Sitges

El terreno de Sitges se compró por 509.250 €. Los permisos y licencias costaron 20.000 €. Dos años después se vendió con licencia por 760.000 €. La diferencia antes de otros gastos es de 230.750 €: venta menos compra menos 20.000 €. Los impuestos, la financiación, la formalización y otros gastos no están incluidos; no es beneficio neto ni rentabilidad del inversor. Los resultados pasados no garantizan los futuros, y un proyecto no muestra cómo se comportará otro terreno de la zona. Más sobre el proyecto: Sitges, el caso y el panorama del mercado de Sitges.

Orden de comprobación antes de la señal

1. Obtener del ayuntamiento la clase de suelo, la edificabilidad y el uso permitido según el plan.
2. Comprobar si el terreno está dentro de los límites del Parc del Garraf o del Espai d'Interès Natural.
3. Contrastar la línea de deslinde y la anchura de la servidumbre de protección, si el terreno está cerca de la costa.
4. Averiguar si el terreno está en la zona de medidas contra incendios y qué exigencias implica.
5. Aclarar si hay una modificación del plan en marcha o si está suspendido el otorgamiento de licencias (riesgo de cambio de planeamiento).
6. Entregar los resultados al abogado y al arquitecto antes de firmar las arras, como se describe en el artículo sobre la comprobación del plan.

A quién no le conviene un terreno en el Garraf

No conviene a quien elige por las vistas al mar y no por los documentos: las capas anteriores son las que deciden si se puede construir. Tampoco a quien necesita una operación rápida: parte de las comprobaciones pasa por varias administraciones. Un tercer caso: un terreno dentro del macizo protegido. No se puede contar allí con una licencia sin una respuesta escrita de la administración.

Para estimar un escenario con un terreno, empiece por la calculadora y la línea de negocio de suelo.