Enfoque de inversión
La costa del Garraf en datos: Sitges, Vilanova, Cubelles y Ribes
Según las tasaciones, el metro en Sitges casi duplica el de Vilanova y Sant Pere de Ribes. Comparación de las ciudades del Garraf por precio, estacionalidad, tren y reglas del alquiler.
Las ciudades de la costa del Garraf difieren en precio casi al doble, por eso hay que compararlas una por una. En el segundo trimestre de 2026 el valor tasado medio de la vivienda en Sitges fue de 4.931,8 €/m², en Vilanova i la Geltrú de 2.737,6 €/m² y en Sant Pere de Ribes de 2.673,3 €/m² (Ministerio de Vivienda, tabla 4 valor tasado). Como referencia, en Barcelona fue de 4.601,8 €/m².
El Garraf es una comarca al suroeste de Barcelona, tras el macizo del mismo nombre: junto al mar están Sitges, Vilanova i la Geltrú y Cubelles, y tierra adentro Sant Pere de Ribes, Canyelles y Olivella. Cómo se ve esta costa frente al Maresme en conjunto se analiza en el artículo sobre la costa del Maresme y el Garraf. Aquí, la comparación dentro de la comarca.
En qué se diferencian en cifras las ciudades del Garraf
La diferencia principal es quién vive en la ciudad todo el año. Sitges es más cara que Barcelona según las tasaciones, pero un tercio de su vivienda no es principal, y en Cubelles son casi el 40% de los pisos. Vilanova y Sant Pere de Ribes viven de su población estable, y el alquiler dentro de la vivienda principal es allí menor que en Sitges.
| Indicador | Sitges | Vilanova i la Geltrú | Cubelles | Sant Pere de Ribes |
|---|---|---|---|---|
| Valor tasado, €/m², 2.º trim. 2026 | 4.931,8 | 2.737,6 | sin datos | 2.673,3 |
| Tasaciones por trimestre | 151 | 336 | sin datos | 202 |
| Población, 2025 | 32.690 | 71.305 | 17.648 | 32.613 |
| Vivienda principal, censo de 2021 | 66,9% | 78,6% | 60,8% | 83,4% |
| Alquiler dentro de la vivienda principal, 2021 | 27,8% | 23,5% | 20,2% | 20,4% |
| Renta de los hogares por habitante, Cataluña = 100 | 119,4 | 99,2 | 91,3 | 94,4 |
Fuentes: la tabla 4 del Ministerio de Vivienda cubre los municipios de más de 25.000 habitantes, por eso Cubelles no figura; el resto procede del EMEX de Idescat para Sitges, Vilanova i la Geltrú, Cubelles y Sant Pere de Ribes; la renta es de 2023, provisional. En el conjunto de Cataluña la vivienda principal es el 76,4%, en la comarca del Garraf el 73,6%.
El valor tasado es una valoración para el banco, no un precio de operación ni de anuncio. El número de tasaciones por trimestre muestra en cuántos inmuebles se apoya la media: 151 tasaciones en Sitges frente a 5.519 en Barcelona.
Cómo se llega a Barcelona en tren
La conexión con la ciudad la da la línea R2 Sud de Rodalies, la «línea del Garraf», hasta Estació de França, en el centro de Barcelona. En días laborables, los trenes del tramo Vilanova i la Geltrú – Estació de França pasan cada 10 minutos en hora punta y cada 15 fuera de ella, y los de Sant Vicenç de Calders cada 15 y 30 minutos (Rodalies, R2 Sud).
De ahí la conclusión práctica. Cubelles queda más lejos que Vilanova, así que solo llega el servicio de menor frecuencia hacia Sant Vicenç. El núcleo de Sant Pere de Ribes está tierra adentro, por lo que conviene calcular de antemano el trayecto hasta la estación. Compruebe el horario de su estación un día laborable, a la hora en que realmente viajará.
Cómo influye la estacionalidad en la compra
La proporción de vivienda no principal muestra cuánto se vacía la ciudad en invierno. En Cubelles, de 10.859 viviendas 4.252 no son principales; en Sitges, 6.368 de 19.230. Para vivir todo el año significa locales cerrados y calles tranquilas fuera de temporada; para la reventa, un círculo de compradores más estrecho en invierno.
Para una segunda residencia la lógica es la contraria: importa más quién cuidará el piso y cuánto cuesta mantenerlo vacío. Esta elección se analiza con detalle para una sola ciudad en el artículo Sitges: segunda residencia o vida permanente.
Qué cambia la regulación del alquiler
Las cuatro ciudades están en zona de mercado de vivienda tensionado por la resolución TER/800/2024, y Canyelles y Olivella por la TER/2408/2024 (Generalitat, listado de municipios). Es decir, la renta de un contrato nuevo está limitada y no se puede contar con un precio libre.
Desde el 8 de octubre de 2026 está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026: los municipios de la zona pueden introducir un recargo en el IBI para la vivienda de uso turístico de hasta el 50% de la cuota, hasta el 100% con dos de estos inmuebles y hasta el 150% con cuatro (art. 72.4 ter TRLRHL), a partir del IBI de 2027 y solo mediante ordenanza. El Congreso todavía no ha convalidado el decreto (a 13 de octubre de 2026), así que el ingreso turístico no se incluye en el cálculo sin la revisión de un abogado.
Cuánto cuesta la diferencia entre ciudades: ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. Piso de 90 m², con el precio igual a la tasación media de la tabla anterior, ITP del 10% sobre la parte del precio hasta 600.000 € según la tarifa de la ATC.
| Ciudad | Precio de 90 m² según valor tasado | ITP 10% | Total con impuesto |
|---|---|---|---|
| Sitges | 443.862 € | 44.386 € | 488.248 € |
| Vilanova i la Geltrú | 246.384 € | 24.638 € | 271.022 € |
| Sant Pere de Ribes | 240.597 € | 24.060 € | 264.657 € |
La diferencia entre Sitges y Vilanova en el ejemplo es de unos 217.000 € con impuesto. El precio real de un piso concreto puede desviarse de la media en ambos sentidos y se comprueba con operaciones cerradas del mismo tipo, lo que se hace dentro de la valoración del inmueble.
Qué comprobar en un piso junto al mar
Una casa junto al mar se desgasta más deprisa, y eso pasa a los gastos de la comunidad de propietarios. Orden de comprobación:
- Fachada, balcones y metal: manchas de óxido, enlucido desprendido, grietas junto a las losas de los balcones.
- Actas de las juntas de la comunidad de los últimos años: qué obras están aprobadas y cómo se pagan.
- Humedad en las esquinas y en los armarios de las paredes exteriores, sobre todo en plantas bajas.
- Cercanía a cauces secos (rieras) e historial de inundaciones; consulta al ayuntamiento y a los vecinos.
- Para casas en urbanizaciones de colina: quién mantiene los viales y el alumbrado, requisitos de seguridad contra incendios, límites del parque natural. Estas capas se analizan en el artículo sobre el suelo para viviendas en Sitges y Sant Pere de Ribes.
Cuándo el Garraf no encaja
El Garraf encaja mal a quien viaja a diario a la parte norte de Barcelona o al Vallès: la línea va por la costa hacia el centro y más allá hacen falta transbordos. Tampoco encaja al inversor cuyo cálculo depende del alquiler turístico: las normas sobre licencias, IBI e IVA cambian, y el último decreto aún no está convalidado.
Más cautela con Cubelles en los desplazamientos diarios: los trenes son menos frecuentes y la vivienda no principal ronda el 40%.
Preguntas frecuentes
¿Dónde es más barata la vivienda en la costa del Garraf, en Sitges o en Vilanova?
Por valor tasado en el segundo trimestre de 2026, Vilanova i la Geltrú es más barata: 2.737,6 €/m² frente a 4.931,8 €/m² en Sitges. Son tasaciones medias; un piso concreto se contrasta con operaciones cerradas.
¿Se puede vivir en el Garraf y viajar a Barcelona cada día?
Sí, si la vivienda está cerca de una estación de la R2 Sud. Desde Vilanova, en días laborables los trenes a Estació de França salen cada 10 minutos en hora punta; desde Cubelles, con menos frecuencia.
¿Qué ciudad del Garraf vive todo el año?
Según el censo de 2021, la vivienda principal es el 83,4% en Sant Pere de Ribes y el 78,6% en Vilanova i la Geltrú. En Sitges es el 66,9% y en Cubelles el 60,8%, donde la estacionalidad es más visible.
¿Está limitado el alquiler en Sitges y Vilanova?
Sí. Ambas ciudades están en zona de mercado de vivienda tensionado por la resolución TER/800/2024, por lo que para los contratos nuevos rigen los límites de renta de la LAU.
