Ley de Costas y villa junto al mar: qué comprobar antes de la oferta

Antes de la oferta por una villa junto al mar se comprueban tres cosas: el estado del deslinde (la línea que traza el Estado), el ancho de la servidumbre de protección en la parcela concreta y las anotaciones del registro de la propiedad. La servidumbre de protección es una limitación legal sobre suelo privado cercano a la costa: 100 metros desde el límite interior de la ribera del mar, donde se prohíben las edificaciones residenciales (arts. 23 y 25 de la Ley de Costas). Un error aquí sale caro: por obras no autorizadas en la zona, la ley prevé una multa desde el 25% del coste de las obras (50% en parte de las zonas) y la obligación de reponer todo a su estado anterior. Las normas se han verificado a 13 de octubre de 2026 en el texto consolidado del BOE.

¿Qué zonas hay junto a la costa y qué ancho tienen?

Fuente de las cifras: arts. 23, 27, 30 y disposición transitoria tercera. Los anchos básicos y las parcelas de Sitges se tratan en el artículo sobre los terrenos en Sitges y Sant Pere de Ribes. Aquí se explica cómo comprobar una casa concreta.

¿Qué tres documentos se comprueban antes de la oferta?

1. Estado del deslinde. El deslinde determina dónde termina el dominio público. El deslinde aprobado da al Estado el título, y las inscripciones del registro no se le pueden oponer (art. 13.1). El procedimiento iniciado suspende el otorgamiento de autorizaciones y concesiones en la zona y en la servidumbre de protección (art. 12.5); el plazo para resolver es de 24 meses (art. 12.1). En la Demarcación de Costas se solicita información: si la línea está aprobada en esa parcela y si hay una revisión en curso.

1. Ancho de la servidumbre en la parcela. Depende de la clase de suelo en el momento de la entrada en vigor de la ley, el 29 de julio de 1988. Para el suelo urbano el ancho es de 20 m; para el urbanizable no programado y el no urbanizable, 100 m; y para el urbanizable programado se atiende al plan parcial aprobado (disposición transitoria tercera, apdos. 1–3). El certificado de la clase de suelo y del plan vigente lo expide el ayuntamiento, y la vinculación de los límites con la línea la hace el arquitecto a partir de la topografía. El mapa de un anuncio no lo sustituye.

1. Nota simple con anotaciones. Al iniciarse el deslinde, el registrador extiende en el folio de la finca una nota marginal (art. 12.4), que debe verse en la nota simple. Pero la propia nota simple, en palabras de los registradores, es «puramente informativa», y la servidumbre rige por ley y puede no constar en el registro. La ausencia de anotación no prueba que la parcela esté fuera de la zona. Más sobre el documento: nota simple.

¿Qué se puede hacer con una casa en zona de servidumbre?

Para una casa construida con licencia antes de la entrada en vigor de la ley (29 de julio de 1988) rige la disposición transitoria cuarta: se admiten reparaciones, mejoras, consolidación y modernización, siempre que no aumenten el volumen, la altura ni la superficie. Las obras deben mejorar la eficiencia energética (en dos letras o hasta la clase B), y la declaración se presenta antes de la autorización de las obras. En caso de derribo total o parcial, el nuevo edificio debe cumplir íntegramente la ley.

Esto significa que una ampliación, una planta nueva o una piscina que no figuraban en los documentos caen bajo la limitación. Si tras una revisión del deslinde la parcela o parte de ella pasa a dominio público, el propietario tiene derecho a una concesión de 75 años sin canon (art. 13 bis). Si en la servidumbre cae la casa, la reforma solo es posible dentro de la misma norma. La legalización de lo ya construido se analiza en el artículo sobre la piscina y la ampliación sin licencia.

¿Qué consecuencias tiene un error?

Construir sin autorización en la zona de servidumbre es una infracción grave (art. 90.2.g). La multa, según el art. 97.1.c, es del 50% del coste de las obras en dominio público, en la servidumbre de tránsito y en la zona de acceso al mar, y del 25% en el resto de la servidumbre de protección, con un mínimo de 300 €. Además de la multa, el infractor debe reponer todo a su estado anterior e indemnizar el daño; esta obligación prescribe a los 15 años desde que la Administración la impuso (art. 95.1).

Ejemplo didáctico, no una previsión: obras por 200 000 € en la servidumbre de protección. La multa del 25% es de 50 000 €; con obras en la servidumbre de tránsito, el 50% da 100 000 €. Todo ello sin el coste del derribo y sin gastos jurídicos. Según el art. 93 responden el promotor, el contratista y el director técnico. Cómo recae esto sobre un nuevo propietario depende de las circunstancias y es una consulta al abogado.

Cuándo esta comprobación no sirve

No sustituye el informe del arquitecto ni el dictamen del abogado sobre la villa concreta. No hace falta para parcelas claramente alejadas de la costa, aunque la zona de influencia rige a partir de 500 m. Y no responde a la pregunta del precio: lo que vale una vista al mar con limitaciones lo determina la tasación, no la ley. Siguiente paso: añadir la comprobación de la servidumbre a la lista de verificación de due diligence y tratar la parcela en una consulta. Por zonas: costa del Maresme y el Garraf, Castelldefels y Gavà.