Permuta de solar: terreno a cambio de parte de las viviendas

La permuta de solar es la operación en la que el propietario entrega el terreno a un promotor y, en lugar de dinero, recibe una parte de las futuras viviendas. Según la posición de la Dirección General de Tributos, son tres operaciones a efectos del IVA: la entrega del solar, la entrega del solar como pago anticipado de las futuras viviendas y la entrega de las viviendas terminadas (consulta V2887-17, de 13.11.2017). El IVA sobre el pago en especie se devenga al entregar el solar, no al entregar las viviendas: lo repercute el promotor al propietario. A continuación, el esquema de impuestos, un ejemplo didáctico y las preguntas para el asesor fiscal; es una descripción de las reglas, no una recomendación de estructura.

¿De qué operaciones se compone una permuta de solar?

La primera operación sigue la regla general. La ley considera empresarios, en particular, a quienes promueven para vender, incluso de forma ocasional (art. 5 Ley 37/1992). Si vende el solar un empresario, el terreno edificable lleva IVA al tipo general del 21% (art. 90, art. 20.Uno.20), junto con el AJD. Si el propietario es un particular, no hay IVA y la entrega tributa por ITP, que paga el adquirente, es decir, el promotor (arts. 7.5 y 8.a TRLITPAJD). Los escenarios de IVA e ITP en el suelo se explican en el artículo sobre el IVA 21% en solares.

La segunda operación se debe al art. 75.Dos: en los pagos anticipados el impuesto se devenga en el momento de cobrar el pago, sobre la cantidad efectivamente recibida. La DGT considera el solar un pago anticipado en especie: el promotor repercute el IVA sobre su importe y lo paga el propietario del solar. El propietario particular no puede deducir ese IVA, para él es un coste. La tercera operación se produce cuando la obra está terminada y, en el caso general, tributa sin exención. El tipo del 10% rige para edificios aptos para vivienda con un máximo de dos garajes y anexos (art. 91.Uno.1.7º); el AJD en Cataluña para operaciones sujetas a IVA es del 1,5% (ATC).

¿Cómo se determinan el importe y la fecha?

Si el pago no es en dinero, la base del IVA es el importe en dinero acordado por las partes (art. 79.Uno). Para partes vinculadas, en las condiciones del art. 79.Cinco, la base es el valor normal de mercado. Por tanto, el contrato necesita una valoración del solar y otra de las viviendas que se entregan. Conviene hablar con el asesor fiscal, con antelación, de cualquier diferencia entre los importes del contrato y la valoración de mercado; véase la comprobación de valores por Hacienda.

¿Qué ocurre en el lado del propietario del solar?

El propietario tiene varias cuestiones fiscales, y ninguna la resuelve el contrato por él.

1. Plusvalía municipal. La calcula el ayuntamiento a partir del valor catastral del suelo; el tipo máximo legal es el 30% (arts. 107–108 TRLRHL). El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (en vigor desde el 8 de octubre, sin convalidar por el Congreso a 13.10.2026), cambia desde el 1 de diciembre de 2026 los coeficientes máximos (BOE-A-2026-20823); si el Congreso lo rechaza, decaerán.
2. Impuesto sobre la ganancia. Para el residente, IRPF: la ganancia de la permuta se determina como la diferencia entre el valor de adquisición del bien entregado y el mayor de los dos valores de mercado, el del bien entregado y el del recibido (art. 37.1.h Ley 35/2006). Para el no residente y para la SL rigen reglas propias.
3. Momento en que surge la ganancia: al entregar el solar o al recibir las viviendas. Es una pregunta para el asesor fiscal, y no encontré en la DGT una respuesta única para todos los casos.

¿Qué pasa con los impuestos si el proyecto no se termina?

En la consulta V2887-17 la DGT analiza la resolución de la permuta: la devolución del solar no se considera una nueva entrega, sino un motivo para rectificar el impuesto de la operación original (arts. 80.Dos y 89 Ley 37/1992). En ITP, la devolución de la posesión por una condición resolutoria expresa no tributa como transmisión, pero el documento notarial tributa por AJD. Si en lugar del solar se devuelve otro bien, la regla es distinta. Conviene fijar estos casos en el contrato desde el principio, con la participación del abogado.

¿Cómo es un ejemplo didáctico?

Ejemplo didáctico, no una previsión. Solar pactado en 2 M€, propietario particular, viviendas valoradas igual. El promotor paga ITP según la escala de la ATC, 230 000 € (11,5%), como en el cálculo del artículo sobre la escalera fiscal. El IVA del 10% sobre el pago en especie es de 200 000 €: lo repercute el promotor al propietario al recibir el solar (el tipo presupone vivienda). El propietario, con un valor de adquisición de 500 000 €, obtiene una ganancia de unos 1,5 M€ antes de gastos. Supuesto: las partes pactaron los importes sin IVA. La conclusión del ejemplo es una: ambas partes pagan impuestos antes de que empiecen las obras, el promotor el ITP y el propietario el IVA del anticipo, y el dinero para ello hace falta en esa etapa.

A quién no le conviene la permuta de solar

A quien no tiene un abogado de su lado como propietario: las condiciones de resolución y las garantías de terminación determinan el riesgo más que el impuesto. A quien cree que un intercambio «sin dinero» no genera impuestos: los genera a ambas partes. Y a quien no ha comprobado el estado del terreno y la licencia: de ellos dependen el valor y el plazo.

Sobre la revisión del terreno, véanse suelo con licencia y sin ella e inversión en parcelas. Los proyectos sobre parcelas están descritos en la página de estrategias de suelo.