Enfoque de inversión
Comprobación de valores: si Hacienda no da por bueno el precio
Hacienda puede comprobar si el valor declarado del inmueble está por debajo del real y reclamar la diferencia de impuesto con intereses de demora. Cómo funciona y cómo quitarse el riesgo de encima antes de firmar las arras.
La comprobación de valores es la facultad de la administración tributaria catalana para verificar si el valor declarado de un inmueble está por debajo del de mercado y, si lo está, liquidar la diferencia de ITP con intereses de demora. Desde que en 2022 se introdujo el valor de referencia catastral, la comprobación es casi automática: si la base declarada queda por debajo de la referencia oficial, la diferencia se liquida sin necesidad de peritar cada operación. Solo hay una forma de protegerse: conocer el valor oficial antes de firmar las arras y calcular el impuesto sobre él.
La comprobación no es un mero trámite
Antes, cada discrepancia exigía una comprobación pericial individual. Ahora la referencia se publica de antemano y la comparación no depende de que un inspector decida hacerla. La administración tributaria describe su metodología en la Instrucción de comprobación de valores que publica cada año.
Qué ocurre si Hacienda gira una liquidación complementaria
Si la inspección considera que la base del ITP está infravalorada, el comprador recibe una liquidación por la diferencia de cuota más los intereses de demora. Si hay indicios de que el precio se rebajó deliberadamente en los documentos, pueden imponerse sanciones además del impuesto. La liquidación se puede recurrir, pero la carga de probar el valor de mercado recae en el contribuyente, no en Hacienda.
Cómo evitarlo de antemano
Antes de firmar las arras, consulte el valor de referencia del inmueble con su referencia catastral. Con el valor oficial en la mano, el impuesto se calcula con exactitud y por adelantado, y no a partir del precio del anuncio: así se elimina la mayor parte del riesgo. Cómo se construye esa referencia lo explicamos en el artículo sobre el valor de referencia catastral.
Un punto obligatorio de la due diligence
En la revisión del inmueble previa a la compra, DNPI Capital consulta siempre la base imponible. No es un paso opcional: pesa en el presupuesto final del proyecto tanto como el estado del edificio. El proceso general de revisión se describe en la sección de revisión legal del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Se revisan todas las operaciones o solo algunas?
La comparación con el valor de referencia se produce al presentar la autoliquidación de cada operación: la discrepancia la detecta el sistema, no un inspector que haya decidido revisar precisamente su caso.
¿Se puede recurrir la liquidación complementaria?
Sí, pero normalmente hace falta una tasación pericial independiente del inmueble que acredite un valor de mercado inferior. Sin ella, en la práctica es difícil rebatir la referencia oficial.