Metodología DNPI: cómo se calculan los indicadores de los proyectos

La metodología de DNPI es un conjunto de fórmulas y reglas por las que primero se calcula el presupuesto completo del proyecto, se fijan el plazo y el escenario de salida, y solo después se aplica el modelo contractual de participación del inversor. El principio, en una frase de la página de metodología: la rentabilidad no puede deducirse solo de la diferencia entre el precio de compra y el de venta. La página indica «Verificado el 3 de octubre de 2026», como editor figura DNPI CAPITAL S.L. y no hay número de versión. El artículo resume lo publicado en las páginas de metodología y de calculadora, y no añade nada sobre el funcionamiento interno de la empresa.

¿Qué indicadores calcula la metodología y con qué fórmulas?

Seis indicadores, todos sobre la misma base de costes.

En la calculadora el valor anual se llama «equivalente anual convencional», y allí mismo se aclara que es una comparación matemática de plazos, no una promesa de repetir el resultado.

¿Qué gastos entran en el cálculo?

Siete grupos: precio de adquisición y base imponible; ITP o bien IVA y AJD, según el inmueble y la parte de la operación; notario, registro, revisión jurídica y técnica; proyecto, licencias, obras, mobiliario y reserva para cambios; IBI, comunidad, seguro, suministros y vigilancia; intereses, comisiones bancarias y coste del tiempo del capital; marketing, gastos de agencia, impuestos y formalización en la salida. Para la escala general del ITP la calculadora remite a los tipos de la Agència Tributària de Catalunya con la nota «verificado el 20.09.2026»: 10% sobre los primeros 600 000 €, 11% sobre los siguientes 300 000 €, 12% sobre los siguientes 600 000 €, 13% por encima de 1,5 M€.

¿Cuáles son los tres escenarios obligatorios?

Base, conservador y favorable. El favorable muestra el potencial, pero no se usa para justificar un precio de compra inflado.

¿Cómo se calcula el resultado del inversor?

Primero se devuelve la base de inversión acordada y se determina el resultado distribuible del proyecto. Después se aplica el modelo contractual. Con honorarios de DNPI del 50%, la otra mitad del resultado distribuible positivo queda para el inversor, pero no es la mitad del precio de venta. Si la rentabilidad del inversor en todo el proyecto, tras el reparto, queda por debajo del 10% contractual, DNPI paga una compensación contractual con cargo a su propio honorario. Es una rentabilidad por proyecto, no anual; las condiciones, la base de cálculo y los límites los fija el contrato de cada proyecto, y no es una garantía de preservación del capital. La composición de los gastos, el orden de devolución del capital y los impuestos también los determinan los documentos del proyecto. La diferencia entre indicadores la explica el artículo sobre la rentabilidad del proyecto y la del inversor.

¿Cómo se ve con cifras redondas?

Ejemplo didáctico, no una previsión ni un proyecto de DNPI. Supuestos: compra de 1 M€, ITP por escala de 105 000 €, obras con IVA de 150 000 €, gastos de venta del 3% del precio de venta (así están previstos en la calculadora), el inversor financia todos los costes hasta la venta, no se tienen en cuenta los impuestos sobre el beneficio. El ROI se calcula como en la calculadora: el beneficio se divide entre la inversión previa a la venta. Sobre la base de inversión total de la tabla anterior sería 20,03% y 6,02%.

Una caída del precio del 10%, seis meses de retraso y una reserva de 30 000 € redujeron el beneficio del proyecto más de tres veces. En la columna conservadora la rentabilidad del inversor por proyecto queda por debajo del 10%: según el modelo de DNPI, es un caso de complemento con cargo a los honorarios de DNPI, pero su importe, base y límites los fija el contrato de cada proyecto, y no está incluido en las cifras de la tabla. Los supuestos propios se introducen en la calculadora; el punto de equilibrio lo analiza el artículo sobre el precio por debajo del cual hay pérdida.

¿Cómo se lee la metodología en proyectos terminados?

El beneficio bruto según la fórmula de la metodología se construye igual que la «diferencia antes de otros gastos» de los dos casos de DNPI; en Sitges, en lugar de obras figuran permisos y licencias.

La diferencia es igual a la venta menos la compra y los costes indicados. No incluye impuestos, financiación, formalización ni otros gastos: no es beneficio neto ni rentabilidad del inversor. Los resultados pasados no garantizan los futuros.

¿Cuándo no sirven la calculadora ni la metodología?

La calculadora no sirve a quien calcula la rentabilidad del alquiler: modela la compra, la reforma y la venta en Cataluña, no el flujo de caja del arrendamiento. La metodología y la calculadora no sustituyen la tasación del inmueble ni la decisión fiscal: el resultado de la calculadora, como se dice en la página, es un escenario de cálculo, no una tasación, una oferta ni una promesa de rentabilidad. Los impuestos y las consecuencias contractuales, según el texto de la metodología, se confirman para cada inversor y estructura de la operación.

El orden de comprobación antes de decidir se describe en la página así: se cotejan las unidades de medida, el IVA en el presupuesto, las fechas de ingresos y pagos, la ausencia de doble contabilización y la correspondencia del precio de salida con los comparables, y el cálculo final debe poder reproducirlo otro especialista con los mismos documentos. Para un inmueble concreto existe el análisis de la operación.