Enfoque de inversión
Calculadora del inversor de DNPI: cómo leer el resultado
El resultado de la calculadora se lee en un orden: costes y plazo, beneficio, parte del inversor y 10% contractual. Lo muestro con un ejemplo didáctico y una prueba de escenarios.
La calculadora de inversión inmobiliaria en Cataluña del sitio de DNPI Capital calcula el modelo de un proyecto de «compra, reforma y venta de vivienda de segunda mano» y la parte del inversor después de los honorarios de DNPI del 50% del beneficio. El resultado se lee por orden: costes y plazo, beneficio del proyecto, parte del inversor y, solo al final, la comparación con el 10% contractual de todo el proyecto. Esa comparación la hace usted: las condiciones de la compensación las fija el contrato del proyecto, no la calculadora.
Qué muestra la calculadora de inversión inmobiliaria en Cataluña
La calculadora está en la página /calculator. Sirve para ver rápido cómo los supuestos de un proyecto se convierten en dinero. Como datos de entrada se introducen precio de compra, reforma con IVA, precio de venta, plazo en meses y gastos adicionales; el ITP se elige según la escala (Agència Tributària de Catalunya, tipos desde el 27 de junio de 2025). Los nombres de los campos y la composición del resultado pueden actualizarse, así que conviene guiarse por lo que muestra la página.
Con el modelo de honorarios de DNPI se relacionan tres hechos. Los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio del proyecto; la otra mitad queda para el inversor. Si la rentabilidad del inversor en todo el proyecto, tras el reparto, queda por debajo del 10% contractual, DNPI paga una compensación con cargo a sus honorarios. Las condiciones, la base de cálculo y los límites los fija el contrato de cada proyecto, y el 10% se refiere a todo el proyecto, no a un año. No es una garantía de conservación del capital. La página de la calculadora indica que muestra un modelo de cálculo y no las condiciones de su contrato, y que la compensación contractual no entra en el cálculo.
Cómo leer el resultado: cinco comprobaciones por orden
- Datos de entrada: precio de compra, ITP, reforma con IVA, gastos adicionales (notaría, registro, financiación, mantenimiento, plusvalía), precio de venta y plazo. En el ejemplo de la página, los gastos de venta se fijan en el 3% del precio. El resultado no es mejor que estas cifras. Si el precio de venta se ha puesto con un margen de optimismo, todo el resto del cálculo heredará ese error.
- Beneficio y rentabilidad del proyecto. Ejemplo: costes de 500.000 €, beneficio de 100.000 €, rentabilidad del proyecto, 20%.
- Parte del inversor. Tras los honorarios de DNPI del 50% quedan para el inversor 50.000 €: la mitad del beneficio distribuible, no la mitad del precio de venta (/methodology). Compruebe sobre qué capital se calcula el porcentaje: en nuestro ejemplo simplificado todo el capital lo aportó el inversor, y sale un 10%.
- Comparación con el 10% contractual, a mano. Determine si el resultado queda por encima o por debajo. Recuerde que es un 10% por proyecto: a un plazo de dos años, alrededor del 4,9% anual.
- Escenarios. Cambie el precio de venta, el plazo y la reforma, y vea dónde el resultado cruza el umbral del 10%.
Prueba de escenarios con un ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. Capital del inversor de 500.000 €; el precio de venta baja respecto al caso base.
| Precio de venta inferior a la base en | Beneficio del proyecto, € | Rentabilidad del proyecto | Parte del inversor 50%, € | Rentabilidad del inversor | Falta para el 10%, € |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 100.000 | 20% | 50.000 | 10% | 0 |
| 20.000 € | 80.000 | 16% | 40.000 | 8% | 10.000 |
| 40.000 € | 60.000 | 12% | 30.000 | 6% | 20.000 |
| 60.000 € | 40.000 | 8% | 20.000 | 4% | 30.000 |
En el caso base el proyecto da un 20% y el inversor recibe exactamente un 10%, es decir, está en el umbral. Por eso, con solo una bajada de 20.000 € en el precio, su resultado queda por debajo del 10%. El ejemplo muestra dónde está la frontera, no un proyecto típico. La última columna es una brecha aritmética, no una promesa de pago: la compensación, su importe y sus límites los determina el contrato.
Qué no sabe la calculadora
La calculadora calcula con los supuestos que se le introducen. No sabe que el precio del inmueble en el momento de la venta resultará inferior al esperado, que la licencia se retrasará medio año o que el contratista se saldrá del presupuesto. Para eso existe el análisis de sensibilidad.
Los impuestos del inversor dependen de su condición. La página muestra un impuesto orientativo según la condición elegida (residente en España, no residente UE/EEE, no residente fuera de la UE/EEE) y advierte de que el tipo real depende de otros ingresos. Compruebe qué se ha tenido en cuenta exactamente en el resultado y qué no: la notaría, el registro, la financiación y los impuestos municipales cuentan solo si los ha introducido usted. Lo que falte se calcula aparte o se consulta al asesor fiscal. Y no compare porcentajes por proyecto con tipos anuales de depósitos u obligaciones hasta llevarlos a una misma escala: cómo se hace está descrito en el artículo sobre la comparación en un mismo horizonte. Las omisiones típicas en los datos de entrada están reunidas en los 12 errores de cálculo, y la diferencia entre las cifras del proyecto y las del inversor la analiza el artículo sobre la rentabilidad del proyecto y la del inversor.
A quién le sirve poco la calculadora
A quien quiere una previsión del precio inmobiliario: aquí no la hay, y no la voy a dar. A quien busca ingresos regulares por alquiler: la calculadora describe un proyecto con salida, no la tenencia para alquilar. A quien aún elige estrategia e importe: primero es más útil la guía completa.
El método en que se basa el cálculo está descrito en la página /methodology.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se usa la calculadora del inversor de DNPI?
Rellene los datos del proyecto y lea el resultado en este orden: beneficio del proyecto, parte del inversor, comparación con el 10% contractual. Después cambie el precio de venta y el plazo y vea cómo varía el resultado.
¿Qué significa el 20% del ejemplo con 500.000 € y 100.000 €?
Es la rentabilidad del proyecto: un beneficio de 100.000 € sobre costes de 500.000 €. Al inversor, después de los honorarios de DNPI del 50%, le corresponden 50.000 €, es decir, un 10% con un capital de 500.000 €.
¿La calculadora muestra la rentabilidad anual?
Muestra un equivalente anual teórico: (1 + ingreso / inversión)^(12 / meses) − 1. El resultado principal sigue siendo la rentabilidad de todo el proyecto, y el 10% contractual también se refiere a todo el proyecto, no a un año. Con dos años, un 10% por proyecto equivale a cerca de un 4,9% anual. La conversión es teórica y no promete que el resultado se repita.
¿Se puede tomar el resultado de la calculadora como una previsión?
No. Es un cálculo con sus supuestos. Si los supuestos cambian, cambia también el resultado.
