Enfoque de inversión
Inmueble, depósito o bonos: cómo compararlos en un mismo horizonte
Inmueble, depósito y bonos se comparan por el dinero final en una misma fecha, después de impuestos y ajustando por liquidez. Muestro el método con un ejemplo didáctico a 18 meses, sin recomendación.
Inmueble, depósito y bonos no se comparan por los tipos anunciados, sino por el dinero que habrá en la mano en una misma fecha, después de impuestos y gastos. Para ello se fija un horizonte, se calculan todos los flujos de cada alternativa y se valora aparte lo que se pierde en liquidez y en fiabilidad de los supuestos. A continuación, el método y un cálculo didáctico a 18 meses. Es una manera de calcular, no un consejo sobre qué elegir.
Qué tipos había en España y la eurozona el 12 de octubre de 2026
Las referencias se toman de publicaciones oficiales con fecha. Las cifras de bonos y letras proceden de notas de prensa sobre los resultados de las subastas del Tesoro Público: la propia web del Tesoro no abrió al comprobarla.
| Indicador | Valor | Fuente y fecha |
|---|---|---|
| Tipo de la facilidad de depósito del BCE (deposit facility) | 2,50% | BCE, en vigor desde el 16 de septiembre de 2026 |
| Nuevos depósitos a plazo de los hogares, media de la eurozona | 2,18% | BCE, traducción del Banco de España, agosto de 2026, publicación del 1 de octubre |
| Letras del Tesoro a 12 meses, rentabilidad marginal | 3,026% | subasta del 6 de octubre de 2026, Roams con datos del Tesoro Público |
| Obligaciones del Estado a 10 años, rentabilidad marginal | 3,545% (agosto; las subastas posteriores, más abajo) | subasta del 6 de agosto de 2026, Bolsamanía |
| Inflación IPC, estimación adelantada de septiembre | 4,9% | INE, 29 de septiembre de 2026 |
La cifra de depósitos se refiere a toda la eurozona; la de España por separado se consulta en las estadísticas del Banco de España. Para los bonos a 10 años aquí figura el resultado de agosto, con su fecha. En las subastas de septiembre y octubre la rentabilidad, según la prensa, fue claramente mayor (en torno al 4%), pero no he podido confirmarla en la fuente primaria. Por eso en el cálculo siguiente el bono se calcula con rentabilidades didácticas de 3,0–4,5% y no con esa cifra. El IPC mide el aumento pasado de los precios, mientras que los tipos miran hacia delante: restar uno del otro directamente da una referencia, no un resultado exacto. Qué hacer con la inflación en el cálculo se explica en el artículo sobre la rentabilidad real.
Cómo llevar las tres alternativas a un mismo horizonte
- Elija la fecha de salida. Para un proyecto con reforma suele ser el plazo de venta, por ejemplo 18 meses. El depósito y los bonos se comparan a esa misma fecha, no a su propio vencimiento.
- Anote todos los flujos de cada alternativa: inversiones, pagos intermedios, gastos, importe final. Para un proyecto, las omisiones típicas están reunidas en los 12 errores de cálculo.
- Fije la tasa a la que trabaja el dinero devuelto antes hasta la fecha común. Sin ella no se pueden comparar alternativas de distinto plazo: más detalle en el artículo sobre el equity multiple y la TIR.
- Reste los impuestos según su condición. Para el residente, los intereses de depósitos y bonos tributan por regla general en la base del ahorro; el tramo estatal de su escala va del 9,5% al 15% (AEAT, gravamen estatal, Renta 2025), a lo que se suma el tramo autonómico. Para el no residente, el art. 14 TRLIRNR contiene exenciones, entre ellas para rentas de deuda pública y de cuentas de no residentes, pero con condiciones. Aquí hace falta un asesor fiscal. Las normas fiscales cambian: desde el 8 de octubre de 2026 está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), que afecta a determinados impuestos: IRPF, IVA, IBI, plusvalía. La norma anterior en materia de vivienda, la 26/2026, no la aprobó el Congreso, se desconoce el destino de la nueva y en el cálculo no está incluida.
- Valore aparte lo que no se expresa en cifras: liquidez, fiabilidad de los supuestos, cuánto tiempo llevará salir.
Cálculo didáctico a 18 meses
Ejemplo didáctico, no una previsión. Capital de 543.000 €, horizonte de 18 meses, todo antes de impuestos. El proyecto con reforma procede del artículo sobre el cálculo de la rentabilidad: se supone que devolverá 614.400 €. El depósito y las letras se calculan con los tipos de la tabla anterior, y el bono, con supuestos didácticos.
| Alternativa | Supuesto | Total, € | Resultado a 18 meses |
|---|---|---|---|
| Proyecto con reforma | venta por 640.000 € | 614.400 | +13,1% |
| Depósito a plazo | 2,18% anual, el tipo no cambia | 560.853 | +3,3% |
| Letras a 12 meses con reinversión | 3,026% anual durante todo el plazo | 567.832 | +4,6% |
| Bono a 10 años, venta a los 18 meses | supuesto didáctico: cupón del 3,5% anual, compra a la par, sin impuestos ni comisiones; venta con rentabilidad del 3,0% | 591.544 | +8,9% |
| Lo mismo con rentabilidad del 3,5% | 571.426 | +5,2% | |
| Lo mismo con rentabilidad del 4,0% | 552.172 | +1,7% | |
| Lo mismo con rentabilidad del 4,5% | 533.740 | −1,7% |
Qué se ve en la tabla. La distancia entre el proyecto y el depósito es grande, pero es el pago por liquidez, trabajo y riesgo, no un extra gratuito: el proyecto da un 13,1% solo con el supuesto sobre el precio de venta. Si el precio de venta resulta un 7,6% inferior (591.492 €), el resultado cae al nivel de las letras. Hasta cero lo baja una caída del precio del 11,6%, como en el artículo sobre el punto de equilibrio.
El bono muestra otra cosa: la rentabilidad al vencimiento solo la conoce quien llega al vencimiento. Quien vende antes recibe el precio de mercado, que depende de los tipos el día de la venta. Con un horizonte de 18 meses, un bono largo da una dispersión amplia, y las letras cortas se acercan al depósito en previsibilidad.
En qué más se diferencian las alternativas
| Inmueble (proyecto) | Depósito | Bonos y letras | |
|---|---|---|---|
| Salida antes de plazo | No, solo vendiendo el inmueble | Normalmente con pérdida de intereses | Venta en el mercado a precio de mercado |
| Protección | Sin garantías, es posible la pérdida | Fondo de Garantía de Depósitos: hasta 100.000 € por depositante en un mismo banco | Riesgo del emisor y del precio; en el caso del Estado, el riesgo de crédito es bajo, pero no nulo |
| Qué se desconoce | Precio de venta, plazo, presupuesto | El tipo tras el vencimiento | El precio en una venta anticipada, el tipo de reinversión |
| Paso mínimo | Cientos de miles de euros | Cualquiera | Desde un importe pequeño |
A quién no le sirve esta comparación
A quien elige entre las alternativas por el ingreso regular: el proyecto da resultado con la venta, mientras que el depósito y los bonos pagan según un calendario. A quien puede necesitar el dinero antes del plazo del proyecto. A quien tiene como objetivo no el crecimiento del capital, sino la diversificación por clases de activos: eso responde a otra pregunta.
Los supuestos propios del proyecto se pueden pasar por la calculadora del inversor, y los principios del cálculo están descritos en la página /methodology. Sea cual sea el resultado de la comparación, es un cálculo con sus supuestos, no una recomendación de invertir en ningún sitio.
Preguntas frecuentes
¿Qué conviene más: inmueble, depósito o bonos?
No hay una respuesta unívoca y no voy a darla. El resultado depende del horizonte, de los impuestos de su condición, del precio de entrada y de salida, y en el proyecto, además, de supuestos que no se confirman hasta la venta. Compare el dinero final en una misma fecha.
¿Por qué no basta comparar los porcentajes anuales?
Porque las alternativas tienen plazos, impuestos y riesgos distintos. Un proyecto con un 13% en 18 meses y un depósito con un 2,18% anual no pueden ponerse uno al lado del otro sin llevarlos a un mismo horizonte.
¿Son más seguros los bonos del Estado que un depósito?
Son riesgos distintos. El depósito de hasta 100.000 € por depositante en un banco está protegido por el fondo; el bono del Estado lo respalda la solvencia del emisor, pero si se vende antes del vencimiento el precio puede ser inferior al de compra.
¿Hay que tener en cuenta la inflación al comparar?
Sí, si se compara el poder adquisitivo. Con la estimación adelantada del IPC del 4,9% en septiembre de 2026, tipos del 2–3% dan un resultado real negativo, y la inflación futura sigue siendo un supuesto.
