Enfoque de inversión
Equity multiple frente a TIR: qué indicador debe mirar el inversor
El equity multiple muestra la escala del resultado y la TIR muestra la velocidad. Con dos proyectos se ve cómo ordenan de forma distinta y a qué tasa de reinversión desaparece la diferencia.
El equity multiple (EM) indica cuántos euros han vuelto por cada euro invertido: 1,5x significa que por 100.000 € han vuelto 150.000 €. La TIR (IRR) muestra la velocidad, y el EM, la escala del resultado. Quien invierte en un proyecto inmobiliario necesita ambos, porque por separado ordenan los mismos proyectos en sentido opuesto.
Qué muestra el equity multiple y qué muestra la TIR
EM = todo el dinero recibido / todo el dinero invertido. El plazo no aparece en la fórmula. Con el ROI se relaciona de forma simple: ROI = EM − 1, es decir, 1,5x es un ROI del 50%.
La TIR responde a otra pregunta: a qué tasa anual crecía el dinero mientras estuvo en el proyecto. El funcionamiento del indicador se explica en el artículo sobre la TIR explicada fácil. En los informes de los fondos privados, el mismo indicador que aquí se llama EM se denomina TVPI: la suma de distribuciones y valoración actual dividida entre lo invertido. Ludovic Phalippou, en el blog del CFA Institute Research and Policy Center del 8 de noviembre de 2024, escribe que la TIR por sí sola no equivale a la rentabilidad sobre lo invertido y que en los materiales que analizó se presentaba sin otros indicadores. El TVPI lo cita al lado como una de esas medidas.
| Pregunta del inversor | Qué mirar |
|---|---|
| Cuántos euros recuperaré por cada euro invertido | EM |
| A qué velocidad crece mi dinero | TIR |
| Cuánto ganaré en euros | Beneficio = (EM − 1) × invertido |
| Cuánto capital hay que mantener a la vez | Necesidad máxima de capital |
Dos proyectos, dos ganadores distintos
Ejemplo didáctico, no una previsión. Se invierten 500.000 € en cada uno.
| Proyecto | Plazo | Devolución, € | EM | TIR |
|---|---|---|---|---|
| X | 5 años | 750.000 | 1,50x | 8,4% |
| Y | 2 años | 650.000 | 1,30x | 14,0% |
Por EM gana X, por TIR gana Y. Cuál es mejor depende de una pregunta: qué se hará con el dinero después de Y.
Para que Y iguale a X en un horizonte de cinco años, durante los tres años restantes sus 650.000 € deben crecer a una tasa de en torno al 4,9% anual: 1,3 × 1,049³ = 1,5. Si después de Y el dinero se coloca al 4%, el resultado es 1,46x, algo menos que X. Si se coloca al 6%, el resultado es 1,55x y gana Y. El umbral del 4,9% es la respuesta a la pregunta «¿EM o TIR?»: la TIR acierta cuando de verdad se encuentra para el dinero un uso por encima de ese umbral, y se equivoca cuando no se encuentra.
Cómo llevar los proyectos al mismo plazo: se fija una tasa de colocación del dinero devuelto y se lleva a los dos proyectos a una misma fecha. Al 4%, Y da 650.000 × 1,04³ ≈ 731.000 €; al 6%, unos 774.000 €. X da 750.000 € en ambos casos. Por debajo del umbral va por delante X, por encima va por delante Y. La propia tasa sigue siendo un supuesto, y sin ella el resultado no se puede comparar.
Qué indicador debe mirar el inversor inmobiliario
Ambos, más el beneficio en euros. Pero la prioridad cambia según la situación.
La TIR pesa más cuando el capital es limitado, hay muchos proyectos y cada nuevo proyecto espera dinero libre. Entonces cada mes parado cuesta el siguiente proyecto que se deja pasar.
El EM pesa más cuando es difícil encontrar un sustituto: entrar en una operación lleva meses, un buen inmueble aparece pocas veces y los gastos de un nuevo ciclo (impuestos de la compra, abogados, búsqueda) se llevan parte del efecto. En el sector inmobiliario es un caso frecuente. El dinero que vuelve a los dos años no se convierte en un proyecto nuevo al día siguiente.
La tercera cifra, que se suele olvidar, es la necesidad máxima de capital: cuánto dinero hay que invertir a la vez, aunque una parte vuelva después. El análisis está en el artículo sobre el coste total del proyecto.
Dónde confunde el EM
El EM del inversor se calcula sobre todo lo que ha recibido: pagos intermedios más la devolución final, divididos entre lo invertido. Olvidar los primeros es subestimar el resultado de un proyecto con pagos tempranos.
El EM no sabe de tiempo, así que cualquier proyecto se puede mejorar con solo mantenerlo más. Un inmueble para alquiler a diez años mostrará un EM grande gracias a los flujos del alquiler, y sin la TIR o el valor actual neto esa cifra no sirve de nada.
El EM del proyecto y el EM del inversor son distintos. Entre ellos están los impuestos, las comisiones y las participaciones de otros socios. Para comparar, calcule los dos indicadores sobre el dinero que le ha llegado, no sobre el beneficio del proyecto. Cómo se relaciona esto con las condiciones del contrato se explica en el artículo sobre la rentabilidad del proyecto y la del inversor.
Y una última limitación: el EM calculado con cifras previstas sigue siendo un supuesto. Si el precio de venta del modelo es optimista, el EM luce bien y no promete nada.
Qué indicadores de proyecto usa DNPI Capital se explica en la página /methodology: allí se definen el ROI y la rentabilidad anual, y el EM y la TIR no se describen.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el equity multiple, explicado fácil?
Es la relación entre todo el dinero que ha vuelto y todo el dinero invertido. Un EM de 1,3x significa que por cada euro invertido han vuelto 1,30 €, es decir, se han ganado 30 céntimos.
¿En qué se diferencia el equity multiple del ROI?
Solo en la forma de expresarlo. ROI = EM − 1, y se expresa en porcentaje. Un EM de 1,3x y un ROI del 30% describen el mismo resultado.
¿Qué equity multiple se considera bueno?
No hay un listón universal y no voy a inventarlo. 1,3x en un año y 1,3x en cinco años son cosas muy distintas, por eso el EM se lee siempre junto al plazo y a la TIR.
¿Se puede elegir un proyecto solo por la TIR?
Se puede, si el dinero devuelto tiene un uso concreto. Sin él, una TIR alta en un proyecto corto solo indica una devolución rápida, no una ganancia mayor en euros.
