Enfoque de inversión
Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria: ROI, TIR y equity multiple
La rentabilidad de un proyecto se mide con tres cifras: ROI, equity multiple y TIR. Fórmulas y un solo ejemplo didáctico, donde el beneficio «ingenuo» resulta 2,4 veces mayor que el real.
La rentabilidad de una inversión inmobiliaria se calcula con tres cifras: el ROI (beneficio sobre el capital invertido), el equity multiple (cuántos euros han vuelto por cada euro invertido) y la TIR, tasa interna de retorno (tasa anual que tiene en cuenta los plazos). En un proyecto de reforma y reventa se suman primero todos los costes y después se restan de los ingresos netos. A continuación, las fórmulas y un ejemplo didáctico de principio a fin.
Qué cuenta como entrada y qué como salida
Entrada: todo lo que se paga antes de vender. Precio de compra, impuestos y gastos de formalización en la compra, reforma, reserva para imprevistos, gastos de tenencia (IBI, comunidad, suministros, seguro) durante todo el plazo, intereses de la hipoteca si la hay. Salida: precio de venta menos los gastos de venta (comisión, certificado energético, cédula, otros).
El error más habitual de quien empieza es calcular el beneficio como «venta menos compra». Sale una cifra que nadie llega a cobrar. La lista completa de partidas está en el análisis del presupuesto completo de un proyecto de inversión, y las omisiones típicas, en los 12 errores de cálculo.
Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria: tres fórmulas
| Indicador | Fórmula | Qué responde |
|---|---|---|
| ROI | (ingresos netos − todos los costes) / todos los costes | Qué porcentaje se ha ganado sobre el capital invertido |
| Equity multiple (EM) | ingresos netos / todos los costes | Cuántos euros han vuelto por cada 1 invertido |
| TIR (IRR) | tasa r a la que la suma de los flujos descontados a r es igual a cero | Rentabilidad anual según cuándo salió y volvió el dinero |
La TIR se define como la tasa a la que el valor actual de todos los flujos es cero; el CFA Institute la describe como una estimación de la rentabilidad del proyecto bajo ciertos supuestos (CFA Institute, Capital Investments and Capital Allocation). Para una sola aportación y una sola devolución se calcula sin iteraciones: TIR = EM^(1/n) − 1, con n en años. Si hay varios pagos en fechas distintas, hace falta una tabla (en Excel, la función XIRR, TIR.NO.PER en la versión en español) o una calculadora.
ROI y EM dicen lo mismo en unidades distintas: ROI = EM − 1. La diferencia entre ellos y la TIR está solo en el tiempo. Un proyecto con ROI del 13% en año y medio y otro con ROI del 13% en cuatro años se parecen según el ROI y son muy distintos según la TIR.
Ejemplo de principio a fin: un proyecto de 18 meses
Ejemplo didáctico, no una previsión ni un proyecto de DNPI. Las cifras son redondas, no incluye el impuesto sobre la ganancia patrimonial y no hay hipoteca. El ITP del 10% se toma de la escala general de Cataluña para valores de hasta 600.000 € (Agència Tributària de Catalunya, escala desde el 27 de junio de 2025); el 3,5% restante y el 4% de gastos de venta son supuestos que cada uno sustituirá por los suyos.
| Partida | Importe, € |
|---|---|
| Precio de compra | 400.000 |
| Impuestos y gastos de formalización en la compra (supuesto del 13,5%: ITP 10% más 3,5% de notaría, registro, gestoría y otros) | 54.000 |
| Reforma | 70.000 |
| Reserva para imprevistos | 7.000 |
| Gastos de tenencia durante el plazo | 12.000 |
| Total invertido | 543.000 |
| Precio de venta | 640.000 |
| Gastos de venta (supuesto del 4%) | 25.600 |
| Ingresos netos | 614.400 |
Beneficio antes del impuesto sobre la ganancia patrimonial: 614.400 − 543.000 = 71.400 €. ROI = 71.400 / 543.000 = 13,1%. EM = 614.400 / 543.000 = 1,13x. TIR con una única aportación y un plazo de 1,5 años: 1,1315^(1/1,5) − 1 = 8,6% anual.
Compárese con el cálculo «ingenuo»: 640.000 − 400.000 − 70.000 = 170.000 €, es decir, un 36% sobre 470.000. El beneficio de la versión ingenua es 2,4 veces mayor porque no incluye los impuestos de la compra, la reserva, los gastos de tenencia ni los gastos de venta.
Qué cambia si el dinero sale por tramos
La compra con impuestos sale el día cero, y la reforma se paga por partes. Si 38.500 € salen a los 4 meses y otros 38.500 € a los 9, los gastos de tenencia de 12.000 € caen en el mes 12 y la venta se cierra en el mes 18, la XIRR de nuestro ejemplo da 9,2% en lugar de 8,6%. El EM sigue siendo 1,13x. El capital trabajó menos tiempo, y la TIR lo refleja; el ROI, no.
Con hipoteca las cifras cambian mucho más: el beneficio baja por los intereses y el capital propio invertido se reduce. La TIR sobre el capital propio puede subir, y con ella sube el riesgo. Para ese cálculo hace falta un análisis aparte de la estructura de capital.
Cuándo estas fórmulas no sirven
No funcionan si no hay una fecha de salida clara (tenencia larga para alquiler) ni cuando se comparan proyectos de distinto tamaño solo por porcentajes. Para el alquiler se calcula la rentabilidad neta por alquiler. Para comparar proyectos se miran tanto los porcentajes como el beneficio absoluto en euros. Las fórmulas describen un proyecto, no prometen nada: todas las cifras de partida siguen siendo supuestos hasta la venta.
En la página /methodology el ROI del proyecto se define igual: resultado neto sobre la inversión total, y el equivalente anual lo lleva a un solo periodo. Sobre las limitaciones de la TIR escribió Ludovic Phalippou en el blog del CFA Institute Research and Policy Center (8 de noviembre de 2024): la TIR no es igual al ROI, y la rentabilidad de activos con flujos intermedios no puede determinarse sin supuestos sobre la tasa de reinversión. Para comprobar el ejemplo con cifras propias, conviene empezar por la tabla de costes y ver cómo se comporta la TIR con distintos plazos y en qué se diferencia del equity multiple.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la fórmula del ROI en inversión inmobiliaria?
El ROI es igual a los ingresos netos menos todos los costes, divididos entre todos los costes. Los costes incluyen los impuestos de la compra, la reforma, los gastos de tenencia y los gastos de venta, no solo el precio del inmueble.
¿Qué es un buen ROI en un proyecto con reforma?
No hay una cifra universal y no voy a dar una. Compare el ROI con el plazo (mediante la TIR), con el riesgo del proyecto y con lo que habría dado el mismo capital en otro sitio (cómo comparar en un mismo horizonte). Calcule aparte el punto de equilibrio: el precio de venta por debajo del cual el proyecto pierde dinero.
¿En qué se diferencia la TIR del ROI anual?
El ROI anual divide el ROI entre el número de años de forma simple. La TIR tiene en cuenta el interés compuesto y las fechas exactas de los pagos. En proyectos cortos la diferencia es pequeña; en los largos y con pagos por tramos, notable.
¿Hay que calcular la rentabilidad después de impuestos?
Sí, pero el impuesto depende de la condición del vendedor: persona física residente, no residente o sociedad tributan con reglas distintas. El cálculo antes de impuestos sirve para comparar proyectos; el cálculo después de impuestos, para decidir. La pregunta sobre su caso concreto corresponde al asesor fiscal.
