Rentabilidad inmobiliaria: qué supuestos exigir a cualquier cálculo

La rentabilidad inmobiliaria es el resultado de supuestos sobre el precio de entrada, el alquiler, los periodos vacíos, los gastos, los impuestos y la salida, no una propiedad del piso. En octubre de 2026 las reglas de parte de ellos cambiaron: por ejemplo, según el Real Decreto-ley 29/2026 la actualización anual de la renta no puede superar el índice IRAV, y en las revisiones hasta el 31 de diciembre de 2027, sin nuevo acuerdo, la renta sube como máximo un 2% (BOE). El Congreso todavía no ha convalidado el decreto.

Por qué un solo porcentaje de rentabilidad no dice nada

Una cifra sin base no responde a las preguntas principales: si es bruta o neta, si se calcula sobre el precio del anuncio o sobre el coste total de entrada, con periodos vacíos o con el piso alquilado los doce meses. Dos cálculos del mismo piso con supuestos distintos divergen casi el doble, y ambos son formalmente correctos.

La rentabilidad bruta divide el alquiler anual entre el precio. La neta resta del alquiler todos los gastos de propiedad y divide el resto entre el coste total de entrada, con impuestos, gestiones y reforma. Las fórmulas y la lista completa de deducciones se explican en el artículo sobre la rentabilidad neta del alquiler. Aquí se trata de otra cosa: qué premisas deben acompañar a la cifra y con qué se comprueban.

Qué supuestos debe revelar cualquier cálculo

Cada línea del cálculo debe tener una fuente: una operación, un contrato, un recibo, el informe de un especialista o un supuesto marcado como tal. Si no hay fuente, la línea se considera un supuesto.

La renta de los anuncios muestra lo que piden los propietarios, no el precio al que los pisos se alquilan de verdad. Si el inmueble está en una zona de mercado tensionado, el importe del alquiler está limitado por las reglas; el análisis está en el artículo sobre el tope de la renta.

Qué cambiaron los decretos de octubre de 2026

Tres supuestos que antes se tomaban por defecto ahora hay que contrastarlos con el texto de las normas. El Congreso todavía no ha convalidado ninguno de los dos decretos, por lo que antes de decidir se coteja la redacción vigente con un abogado.

Crecimiento de la renta. Según la nueva redacción del artículo 18.1 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), introducida por el RDL 29/2026 y vigente desde el 8 de octubre de 2026, sin una cláusula expresa en el contrato la renta no se actualiza en absoluto, y con cláusula el aumento anual no puede superar la variación del índice IRAV. Según la disposición final sexta del mismo decreto, en las revisiones hasta el 31 de diciembre de 2027 la renta no crece por encima del límite superior del índice estatal de precios, y en el resto de los casos, sin nuevo acuerdo, el aumento no es superior al 2%.

Impuesto sobre la renta del alquiler. Para los residentes fiscales que no son grandes tenedores, el decreto modifica la reducción de la renta imponible procedente del alquiler de vivienda prevista en el art. 23.2 de la LIRPF. En los contratos celebrados después del 1 de diciembre de 2026, al volver a alquilar, la reducción será del 50% si la renta no es superior a la anterior, del 70% al 100% si se rebaja en más de un 5%, y del 40% al 15% si sube. Qué porcentaje se aplica a un contrato concreto lo calcula el asesor fiscal.

Salida con inquilino. Desde el 15 de noviembre de 2026, según el Real Decreto-ley 28/2026 (BOE), el contrato de alquiler de vivienda habitual, pasados cinco años (siete, si el arrendador es persona jurídica), se prorroga obligatoriamente por periodos iguales si las partes no comunican su voluntad de no renovar: el propietario, con al menos seis meses de antelación, y el inquilino, con dos. Si el propietario se niega a prorrogar, paga al inquilino la mayor de dos cantidades: doce mensualidades calculadas con el límite superior del índice estatal o una mensualidad así por cada año de residencia. Al vender el piso, esta obligación pasa al comprador. El escenario «dentro de cinco años lo vendemos libre» sin esta línea está incompleto.

Cómo cambian el resultado los supuestos

Ejemplo didáctico, no una previsión. Piso por 300.000 €, ITP del 10% sobre la parte del precio hasta 600.000 € (30.000 €) y gestiones con una reforma pequeña por 10.000 € (supuesto), en total 340.000 €. Alquiler en el anuncio: 1.200 € al mes.

El piso es uno, y el resultado difiere casi el doble. El ejemplo no tiene en cuenta el crecimiento de la renta ni el precio de venta: se añaden como líneas separadas, cada una con su base.

Cómo comprobar un cálculo que alguien ha presentado

La comprobación se puede hacer por cuenta propia si se sigue el orden.

1. Pedir una tabla de supuestos con la fuente de cada línea.
2. Recalcular el denominador: precio más impuesto de compra, gestiones y reforma.
3. Sustituir la renta de los anuncios por la de contratos vigentes.
4. Añadir uno o dos meses de vacío y una reserva para reparaciones.
5. Comprobar la cláusula de actualización y la regla de salida según la redacción vigente de la LAU.
6. Pasar la línea del impuesto al asesor fiscal y las dudas sobre el contrato al abogado.

Las señales de una propuesta que conviene aplazar están reunidas en el artículo cómo leer una propuesta de inversión.

Cuándo no sirve el cálculo de rentabilidad por alquiler

No sirve para un proyecto de reforma y reventa: ahí el resultado lo deciden el precio de salida, el plazo y los impuestos sobre la ganancia, y las omisiones típicas se analizan en el artículo sobre los errores en el cálculo de un proyecto de inversión. No sirve para el alquiler turístico sin licencia comprobada: los ingresos a los que no hay derecho no se ponen en el cálculo.

Tampoco funciona para un piso con inquilino comprado para venderlo libre: los ingresos y el plazo de salida los fija el contrato de otra persona, no los supuestos. Un análisis aparte de los supuestos de un inmueble concreto lo hace DNPI en el marco del análisis de inversión.