La TIR inmobiliaria explicada fácil: cuándo engaña

La TIR (tasa interna de retorno, IRR en inglés) en inversión inmobiliaria es la tasa anual a la que todos los pagos del proyecto, traídos al día de hoy, suman cero. Dicho más simple: la rentabilidad anual media del dinero invertido, teniendo en cuenta las fechas. La TIR compara bien proyectos de distinta duración, pero confunde sobre todo en dos situaciones: en proyectos cortos con poco beneficio y cuando una parte del dinero vuelve pronto.

Qué mide la TIR, explicada fácil

Un euro que vuelve al cabo de un año vale más que uno que vuelve al cabo de tres. La TIR mide esa diferencia con una sola cifra. El CFA Institute la describe como una estimación de la rentabilidad del proyecto bajo ciertos supuestos, que se compara con una tasa mínima exigida (CFA Institute, Capital Investments and Capital Allocation). Si se invierten 500.000 € y se reciben 600.000 € al cabo de un año, la TIR es del 20%. Si los mismos 600.000 € llegan a los tres años, la TIR baja al 6,3% anual: 1,2^(1/3) − 1. Es fácil de comprobar: 600.000 / 1,0627³ ≈ 500.000. El valor actual de los 600.000 € futuros a una tasa del 6,27% es igual a los 500.000 € invertidos, de modo que la TIR está bien hallada.

Ejemplo didáctico, no una previsión. El beneficio es el mismo, y por el equity multiple los proyectos no se distinguen. La TIR muestra que B retuvo el dinero el triple de tiempo. Para comparar proyectos de distinto plazo, la TIR es más justa que el ROI.

Cuándo engaña la TIR

Plazo corto y poco beneficio

Se invierten 100.000 € y se reciben 110.000 € a los tres meses. La TIR expresada en términos anuales da 46,4%: 1,1^4 − 1. Impresiona, pero el beneficio es de 10.000 €. La tasa anual supone que se encontrará un proyecto igual y se repetirá el resultado cuatro veces seguidas. En inmuebles con licencias y reforma, ese supuesto rara vez se cumple.

Devolución temprana del capital

Tomemos dos proyectos de 500.000 € y tres años. Los dos devuelven 700.000 €, es decir, 1,4x.

Ejemplo didáctico. D no ganó más euros: devolvió antes una parte del capital, y la TIR lo premia. El premio es real solo si esos 250.000 € se colocan después a una tasa comparable. Si ese dinero pasa dos años en una cuenta al 2%, el resultado de D a tres años queda en torno al 12,4% anual en lugar del 16,4%, y la distancia con C se reduce de 4,5 a 0,5 puntos.

La literatura profesional respalda esta salvedad. Ludovic Phalippou, en el blog del CFA Institute Research and Policy Center del 8 de noviembre de 2024, escribe que la TIR no es igual al ROI y que la tasa de rentabilidad de activos con flujos intermedios no puede obtenerse sin supuestos de reinversión. Hay además una salvedad matemática. Cuando los flujos cambian de signo varias veces (inversión, ingreso, ampliación de capital, otra vez ingreso), la ecuación puede tener varias raíces, y Excel mostrará solo una. Tampoco conoce la TIR el tamaño del proyecto: para ella, un 20% sobre 50.000 € y un 20% sobre 5 M€ es lo mismo.

Cómo usar la TIR sin errores

1. Mire la TIR junto con el beneficio en euros y el equity multiple. Una sola cifra oculta demasiado.
2. Calcule con las fechas reales de los pagos (función XIRR, TIR.NO.PER en Excel en español), no con años redondeados.
3. Pregunte adónde irá el dinero devuelto y compare con la rentabilidad de esa alternativa.
4. Compare proyectos en un mismo horizonte, no las tasas anuales de proyectos con plazos distintos.
5. Compruebe que los flujos incluyen los impuestos de la compra, la reforma, los gastos de tenencia y los gastos de venta. Sin ellos, la TIR sale más alta que la del proyecto real. El orden general del cálculo está descrito en el artículo sobre cómo calcular la rentabilidad de un proyecto.

Y una última cosa. La TIR del proyecto y la TIR del inversor se calculan sobre flujos distintos. Al inversor le llega el dinero después de repartir el beneficio y de impuestos y comisiones, por eso su TIR suele ser menor. Por qué las cifras divergen se explica en el artículo sobre la rentabilidad del proyecto y la del inversor.

A quién le sirve poco la TIR

Al propietario de un inmueble a diez años para alquiler: no tiene una salida con precio, y la TIR se apoya en un supuesto de valoración al final del plazo. A quien compara proyectos de tamaño muy distinto: necesita euros, no solo porcentajes. Y a cualquiera que vea una TIR sin la tabla de flujos, porque una cifra sin supuestos no se puede verificar.

En la página /methodology, DNPI Capital define el ROI del proyecto y la rentabilidad anual con la fórmula (1 + ROI)^(12 / meses) − 1; la TIR y el equity multiple no se describen allí. La calculadora del inversor muestra la rentabilidad, el beneficio y un equivalente anual teórico; la página no calcula la XIRR de flujos con varias fechas, eso se hace en una hoja de cálculo.