Rentabilidad del proyecto y del inversor: por qué las cifras difieren

La rentabilidad del proyecto y la del inversor difieren porque entre el beneficio del inmueble y el dinero del inversor están los honorarios de DNPI, los gastos, los impuestos y el plazo. En el esquema de DNPI Capital, los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio del proyecto y la otra mitad queda para el inversor; si la rentabilidad del inversor en todo el proyecto después de los honorarios de DNPI resulta inferior al 10% contractual, DNPI aporta un complemento con cargo a sus honorarios dentro de los límites del contrato. El ejemplo didáctico siguiente muestra de dónde sale la diferencia.

En qué se diferencian los dos indicadores

La rentabilidad del proyecto es el beneficio del inmueble sobre los costes del propio inmueble. La rentabilidad del inversor es lo que le llega al inversor tras el reparto, sobre el capital del inversor.

Si se comparan cifras de columnas distintas, el resultado es confusión. De ahí nace la decepción del tipo «el proyecto dio un 20% y a mí me llegó un 10%».

Cómo funcionan los honorarios de DNPI del 50% y el 10% contractual

El beneficio del proyecto se reparte por mitades entre el inversor y DNPI Capital. Si la rentabilidad del inversor en todo el proyecto, después del reparto, queda por debajo del 10% contractual, DNPI paga una compensación con cargo a sus honorarios. Las condiciones, la base de cálculo y los límites los fija el contrato de cada proyecto. No es una garantía de conservación del capital.

Ejemplo didáctico, no una previsión. Un proyecto con costes totales de 500.000 € genera un beneficio de 100.000 €: rentabilidad del proyecto, 20%. Al inversor le corresponde la mitad, 50.000 €. En este ejemplo simplificado todo el capital lo aporta el inversor, de modo que su rentabilidad es del 10% (50.000 / 500.000). La mitad se calcula sobre el beneficio, no sobre el precio de venta: así describe el reparto la página /methodology. En la calculadora del sitio el inversor financia todos los costes hasta la venta, y la base del porcentaje del proyecto y del inversor es la misma, por eso con unos honorarios de DNPI del 50% del beneficio la rentabilidad del inversor es exactamente la mitad de la del proyecto.

Segundo escenario, más débil. Beneficio del proyecto de 60.000 € con los mismos 500.000 €: rentabilidad del proyecto, 12%. La mitad, 30.000 €, da al inversor un 6%. Faltan 20.000 € para el 10% contractual. Es una brecha aritmética en un modelo didáctico. Si se pagará compensación, en qué importe y hasta qué límite lo determina el contrato del proyecto, y la fuente del pago está limitada por los honorarios de DNPI. En la calculadora del sitio la compensación contractual no entra en el cálculo, y en caso de pérdida los honorarios de DNPI se consideran iguales a cero y la pérdida se imputa al capital del inversor.

Se pueden introducir cifras propias en la calculadora del inversor, y el método general de cálculo está descrito en la página /methodology.

Por qué un 10% por proyecto no es un 10% anual

El 10% contractual se refiere a todo el proyecto, no a un año. Cuanto más largo es el proyecto, menos es eso en términos anuales.

El proyecto terminado de Sitges duró dos años. A ese plazo, un 10% por proyecto equivale a un 4,9% anual (es un ejemplo de conversión, no el resultado del inversor en Sitges). La conversión a tasa anual es convencional: supone que el resultado se puede repetir y, con flujos intermedios, exige supuestos de reinversión (véase el análisis de Ludovic Phalippou en el blog del CFA Institute Research and Policy Center, 8 de noviembre de 2024). Por eso los resultados se comparan en una misma escala, por ejemplo mediante la TIR y el equity multiple del inversor.

Qué más separa las dos cifras

Los impuestos del inversor dependen de su condición: residente, no residente, persona física o sociedad. Se calculan aparte, y la pregunta corresponde al asesor fiscal. Las comisiones por transferencias y la conversión de divisa, si no se invierte en euros, también reducen el resultado. Los demás gastos que no entraron en el presupuesto del proyecto recaen sobre el mismo beneficio.

En los casos de DNPI Capital se muestra la diferencia entre el precio de venta y los costes. En el proyecto de Sitges fue de 230.750 €, y en Compte de Urgel, de 233.770 €. La diferencia se calcula como venta menos compra y los costes indicados (Sitges: compra 509.250 €, permisos y licencias 20.000 €, venta 760.000 €; Compte de Urgel: compra 410.000 €, reforma 76.230 €, venta 720.000 €). No se incluyen impuestos, financiación, formalización ni otros gastos; no es beneficio neto ni rentabilidad del inversor. Los resultados pasados no garantizan resultados futuros.

Qué preguntar en el contrato

Las condiciones del proyecto se leen punto por punto. Preguntas sobre el contrato que conviene hacer antes de firmar:

1. Qué gastos entran en la base de cálculo del 10% contractual y cuáles se deducen antes de calcular los honorarios de DNPI.
2. Qué cláusula fija el límite de la compensación y de qué parte de los honorarios se paga.
3. A qué fecha se calcula el resultado «de todo el proyecto».
4. Quién asume los gastos ajenos al presupuesto.
5. Cómo afectan al importe final los impuestos y las comisiones por transferencias en su jurisdicción.

La base se contrasta cómodamente en el panel digital del inversor: allí se ven el presupuesto y el estado de las obras, es decir, los costes de los que se compone el cálculo.

A quién no le conviene este modelo

A quien necesita un ingreso anual regular: aquí el resultado aparece con la venta. A quien espera conservar el capital por defecto: la compensación sale de los honorarios de DNPI y está limitada por el contrato. Y a quien no está dispuesto a tener el dinero inmovilizado hasta la venta del inmueble.