Enfoque de inversión
Cómo evaluar un proyecto de obra: checklist del inversor
El proyecto se evalúa por cinco bloques: licencia, edificabilidad, presupuesto con reserva, precio de salida y plan B. Checklist con los documentos y cálculo didáctico de sensibilidad.
La evaluación de un proyecto de obra antes de entrar es la comprobación de cinco bloques por documentos, no por la presentación: situación jurídica del suelo y de la licencia, volumen de edificación admisible, presupuesto con reserva, precio de salida según operaciones cerradas y plan para cuando algo de todo eso no funcione. Se empieza por los papeles de la administración: en Cataluña el ayuntamiento emite el certificado de régimen urbanístico del solar en el plazo de un mes desde la solicitud, y los planes son públicos y accesibles en el Registre urbanístic de Catalunya (art. 103 de la Llei d'urbanisme).
Qué comprobar en la situación de la licencia y del solar
Un edificio nuevo en Cataluña exige licencia urbanística previa (art. 187 de la Llei d'urbanisme). La licencia tiene plazo de vigencia, está vinculada a un proyecto concreto y puede caducar si la obra no se inicia a tiempo. Por eso la frase «hay licencia» exige tres precisiones: para qué proyecto, hasta qué fecha y si las obras están iniciadas.
Aparte se comprueba el estado del suelo. La urbanización son las obras que convierten el terreno en solar: vial, abastecimiento de agua, saneamiento, electricidad, alumbrado y zona peatonal (art. 27 y 29 de la Llei d'urbanisme). En sòl urbà no consolidat se añaden la cesión del 10% del aprofitamiento y la parte de los gastos de todo el sector. Si eso no está en el presupuesto, el presupuesto está incompleto (urbanización y obligaciones del titular, suelo consolidado o no).
Cómo comprobar el volumen de edificación admisible
La edificabilidad determina cuántos metros se pueden construir, y de ella dependen todos los ingresos. Se averigua por el plan vigente, no por la descripción del anuncio (edificabilidad según el PGM de Barcelona).
Después se miran las cargas del régimen. Para los proyectos grandes en Barcelona rige una cuota: en obra nueva y gran rehabilitación de más de 600 m² el 30% se destina a vivienda protegida de régimen general (Ajuntament). El máximo de venta de esa vivienda en 2026 es de 2.913,18 €/m² de superficie útil (Generalitat). El Tribunal Supremo avaló la cuota, STS 110/2026 de 5.02.2026 (análisis de Ecija); un punto concreto de la norma municipal está impugnado ante el Tribunal Constitucional, el recurso 2415/2026 fue admitido a trámite el 9.06.2026 y no hay resolución. En las reservas de Cataluña no menos de la mitad va a vivienda de alquiler (art. 57.3 de la Llei d'urbanisme en la redacción de la Llei 11/2025).
Qué pedir y a quién
| Bloque | Qué pedir | Dónde se obtiene |
|---|---|---|
| Suelo | certificado de régimen urbanístico, nota simple, cargas | ayuntamiento, Registro de la Propiedad |
| Licencia | texto de la licencia, plazo de vigencia, vinculación al proyecto | ayuntamiento, operador del proyecto |
| Proyecto | proyecto visado, informe geotécnico | arquitecto, colegio |
| Presupuesto | presupuesto por capítulos, línea de reserva, calendario de pagos | contratista, dirección de obra |
| Precio de salida | operaciones cerradas de comparables, no anuncios | tasador, registros, brókeres |
| Contraparte | cuentas anuales de la sociedad, estructura de titularidad | Registro Mercantil, contratos |
El visado del proyecto se hace una sola vez y en un único colegio competente (art. 3 y art. 5), por ejemplo en el Col·legi d'Arquitectes de Catalunya. Las cuentas son verificables: una sociedad de responsabilidad limitada debe depositarlas en el Registro Mercantil dentro del mes siguiente a su aprobación (art. 279 de la Ley de Sociedades de Capital). El orden completo está reunido en el checklist de due diligence.
Qué mirar en el presupuesto y en el precio de salida
En el presupuesto, la estructura y la reserva. La estructura son los capítulos de obra con mediciones, no un total por metro; los precios de referencia para Cataluña los da el banco BEDEC del instituto ITeC (ITeC), con ellos se comprueba el orden de magnitud por partidas. La reserva va en una línea aparte, porque de otro modo simplemente no existe (control del presupuesto de obra).
El precio de salida se comprueba con operaciones. Según la Estadística Registral Inmobiliaria del segundo trimestre de 2026, el precio de las operaciones inscritas en la capital de la provincia de Barcelona fue de 5.045 €/m² y en Cataluña de 2.995 €/m². El precio de oferta de septiembre de 2026 es más alto: 5.462 €/m² según Idealista. Los periodos de esas cifras son distintos, y de ellas no se puede deducir el tamaño del descuento de negociación, pero sí se ve el orden de la diferencia entre lo que se pide y lo que se paga (brecha entre anuncio y operación).
Cómo comprobar la sensibilidad del proyecto
Ejemplo didáctico, no una previsión. Los importes son supuestos redondos del ejemplo.
| Escenario | Ingresos | Costes del proyecto | Remanente antes de impuestos |
|---|---|---|---|
| Base | 6 M€ | 5 M€ | 1 M€ |
| Ingresos menos 5% | 5,7 M€ | 5 M€ | 700.000 € |
| Presupuesto más 10% | 6 M€ | 5,24 M€ | 760.000 € |
| Las dos desviaciones juntas | 5,7 M€ | 5,24 M€ | 460.000 € |
Dos desviaciones moderadas reducen el remanente a menos de la mitad. A esto se suma el coste del dinero: el euríbor a 12 meses en septiembre de 2026 fue del 3,247% (Banco de España), y cada mes adicional de plazo se paga por separado (análisis de sensibilidad).
Qué entra en el plan B y a quién no le servirá el checklist
El plan B es una salida descrita de antemano si el escenario base no se cumple: vender el solar con licencia en lugar de construir, vender el inmueble sin terminar, cambiar la composición de los pisos, trasladar las ventas a un plazo más largo calculando el coste de la espera. Cada variante tiene su precio y su plazo, porque de lo contrario no es un plan (plan de salida A, B, C, cuándo hay que detener el proyecto).
La comprobación en sí no servirá a quien busca confirmación de una decisión ya tomada: el checklist existe para encontrar motivos para renunciar. No sustituye al análisis jurídico ni fiscal: lo dudoso va al abogado y al asesor fiscal. Y no da una previsión de precio.
Desglosar un proyecto concreto por bloques es posible en el análisis de inversión, y el orden de trabajo de DNPI está descrito en la metodología.
Preguntas frecuentes
¿Por dónde se empieza a comprobar un proyecto de obra?
Por los documentos del suelo y de la licencia. El certificado de régimen urbanístico lo emite el ayuntamiento en el plazo de un mes desde la solicitud, y antes de tenerlo no tiene sentido calcular la economía.
¿Qué significa «hay licencia» y qué no significa esa frase?
No significa que la licencia sea indefinida. La licencia está vinculada a un proyecto concreto, tiene plazo de vigencia y puede caducar si las obras no se inician a tiempo.
¿Cómo se comprueba el precio de salida si el inmueble aún no está construido?
Con operaciones cerradas de inmuebles comparables. El precio de las operaciones inscritas en la ciudad de Barcelona en el segundo trimestre de 2026 fue de 5.045 €/m² y el precio de oferta de septiembre de 5.462 €/m²: son magnitudes distintas.
¿Qué reserva hay que prever en el presupuesto?
No hay una norma única, y como regla no voy a dar un porcentaje. La reserva se pone en una línea aparte y se discute con la dirección de obra y el contratista para el inmueble concreto.
¿Afecta la cuota de vivienda protegida a un proyecto pequeño?
La cuota municipal de Barcelona se dirige a la obra nueva y a la gran rehabilitación de más de 600 m². La aplicabilidad a su solar se comprueba por la norma vigente y por el texto del plan junto con un abogado.
