Punto de equilibrio: el precio de venta bajo el que hay pérdida

El punto de equilibrio en inversión inmobiliaria es el precio de venta al que los ingresos, una vez descontados los gastos de venta, cubren todos los costes del proyecto y el beneficio es cero. Fórmula: BE = costes hasta la venta / (1 − proporción de gastos de venta). En el proyecto didáctico con costes de 543.000 € resultan 565.625 €, y cada cambio en los costes desplaza ese umbral.

Fórmula del punto de equilibrio

BE = C / (1 − s), donde C son todos los costes hasta la venta (precio de compra, impuestos y formalización, reforma, reserva, gastos de tenencia, intereses de la hipoteca) y s es la proporción de gastos de venta sobre el precio (comisión, certificados, otros).

La deducción es sencilla. El ingreso tras la venta es P × (1 − s). Se iguala a C y se obtiene P. Se divide entre (1 − s) porque parte del precio de venta se va en los propios gastos de venta, y los costes hay que cubrirlos con el resto. En la página /methodology el punto de equilibrio se define como la inversión total más los costes de venta. Es el mismo principio: si los gastos de venta se conocen en euros, simplemente se suman, y si se dan como proporción del precio, como aquí, sale la fórmula con división. Para comprobarlo: en el ejemplo de la página /calculator (a octubre de 2026) la inversión hasta la venta es de 602.000 €, los gastos de venta son del 3% y el precio de equilibrio es de 620.619 €, y 602.000 / 0,97 da la misma cifra.

Ejemplo: un proyecto con reforma de 18 meses

Ejemplo didáctico, no una previsión. Las mismas cifras que en el artículo sobre cómo calcular la rentabilidad de un proyecto. El ITP del 10% se toma de la escala general de Cataluña para valores de hasta 600.000 € (Agència Tributària de Catalunya, desde el 27 de junio de 2025); el resto son supuestos.

Supongamos que los gastos de venta son s = 4%. Entonces BE = 543.000 / 0,96 = 565.625 €. Por debajo de ese precio el proyecto da pérdida; por encima, beneficio antes del impuesto sobre la ganancia patrimonial.

El precio de venta previsto en el ejemplo es de 640.000 €. Margen de seguridad: (640.000 − 565.625) / 640.000 = 11,6%. El precio puede resultar un 11,6% inferior al esperado y el proyecto quedará en cero. Es un margen en el precio, no en el plazo ni en la reforma. Esos también mueven el umbral.

Qué desplaza el punto de equilibrio

Cada euro más de costes sube el BE en 1 / 0,96 ≈ 1,04 €: parte del precio de venta se va en gastos de venta, por eso el umbral crece algo más rápido que los costes.

En este ejemplo la reforma es lo que más mueve el umbral. La reserva para imprevistos de 7.000 € cubre exactamente la mitad de ese sobrecoste: para eso está. Cómo se elige su tamaño se describe en el artículo sobre la reserva para la reforma.

Punto de equilibrio y rentabilidad objetivo

El beneficio cero es el límite inferior. Un segundo precio útil sale al sustituir en la fórmula el resultado deseado t por proyecto: P = C × (1 + t) / (1 − s). Para t = 10% y los mismos costes: 543.000 × 1,10 / 0,96 ≈ 622.188 €. Es el precio de venta al que el ROI del proyecto antes del impuesto sobre la ganancia patrimonial es del 10%. No anual, sino de todo el plazo.

Un tercer precio va en sentido inverso: el precio máximo de compra para un precio de salida dado. Se calcula desde los ingresos hacia atrás, y se detalla en el artículo sobre el precio de entrada para una reforma.

Cómo usar el punto de equilibrio

Compare el BE con los precios de operaciones reales de inmuebles comparables, no con los precios de los anuncios. El Índice de Precios de Vivienda del INE se construye con registros administrativos y abarca más del 95% de las compraventas de vivienda de un trimestre (INE, Índice de Precios de Vivienda). Si el umbral está cerca del precio de los comparables o por encima, no hay margen. Si está claramente por debajo, el proyecto aguanta un error en el precio, pero sigue dependiendo del plazo y del presupuesto. El ajuste de los comparables a su inmueble lo describe el artículo sobre las ventas comparables.

Antes de comprar, recalcule el BE en tres escenarios: reforma más cara, plazo más largo, gastos de venta más altos. Los supuestos propios se pueden pasar por la calculadora del inversor.

Cuándo la fórmula no sirve

Para un inmueble destinado a alquiler de larga duración no hay precio de salida en un plazo previsible, y el equilibrio se calcula por flujo de caja. En un proyecto con hipoteca, los costes C incluyen intereses, que crecen con el plazo, de modo que el BE depende de la fecha de venta. Y la fórmula no tiene en cuenta el impuesto sobre la ganancia patrimonial: en el punto de equilibrio no existe, pero un poco por encima aparece, y para comparar proyectos se añade por separado.