Comprar una casa cerca de Barcelona: lista de comprobación aparte

Una casa cerca de Barcelona se revisa más a fondo que un piso: la parcela, todas las construcciones, las instalaciones y el entorno corren por completo a cargo del propietario. Dos normas catalanas marcan el marco de la revisión. El restablecimiento del estado anterior tras unas obras sin licencia puede exigirse durante seis años desde su terminación, y en parte de los suelos sin plazo (art. 207 del TRLU). Una casa en el bosque o a 500 metros de él debe tener una franja despejada de al menos 25 metros de ancho (Ley 5/2003).

En esta lista, una casa independiente es una casa aislada, un chalet o un adosado con parcela propia, sin comunidad de propietarios que reparta los gastos de tejado, fachada y redes.

En qué se diferencia la revisión de una casa de la de un piso

La diferencia está en quién responde de cada parte del inmueble y en cuántos documentos hay que cotejar entre sí.

Cómo comprobar la parcela y las construcciones

Se empieza por el papel y solo después se va a la parcela.

1. Linderos y superficie. Cotejar la superficie de la parcela en el anuncio, en el catastro y en la nota simple. La valla no siempre está donde está el lindero según los documentos. Las discrepancias las analiza el abogado.
2. Servidumbres. Si por la parcela pasa un camino, una tubería o una línea eléctrica ajenos: los tipos de servidumbres se explican en el artículo sobre las servidumbres.
3. Cada construcción. Qué ampliaciones, terrazas cerradas, garaje y piscina constan en el catastro y el Registro, y si hay licencias. Si las obras terminaron hace menos de seis años o el suelo pertenece a las categorías en que el plazo no caduca, el riesgo de demolición pasa al nuevo propietario. Cómo valorarlo y reflejarlo en el precio se describe en el artículo sobre la piscina y la ampliación sin licencia.
4. Cédula de habitabilidad. Si la descripción que contiene corresponde a la casa en su estado actual.
5. Garantías del constructor. Si la casa es reciente, según la LOE rigen plazos: un año para los acabados, tres años para los defectos que afectan a la habitabilidad, diez años para la estructura (art. 19 de la LOE). Pedir los documentos del promotor y el seguro.

Qué revisar en la estructura y las instalaciones

Aquí las casas se diferencian más entre sí, y los defectos ocultos cuestan más que en un piso.

• Tejado: cubierta, canalones, huellas de goteras en la planta superior.
• Muros y cimentación: grietas diagonales junto a ventanas y puertas, humedad en la base, muros de contención en la ladera.
• Alcantarillado: red general o sistema propio.
• Agua: de dónde llega, presión en la planta alta, bomba o depósito.
• Electricidad: potencia, antigüedad del cuadro y del cableado.
• Calefacción: gas de red, bombonas, gasóleo, bomba de calor. De ello dependen las facturas de invierno.
• Internet: si hay fibra en la calle.

Para una casa independiente casi siempre está justificada una inspección técnica independiente. Las facturas de un año de luz, agua, gas, piscina y jardín se piden al vendedor: es la forma más honesta de entender el coste de vivir en la casa.

Qué obligaciones trae un bosque junto a la casa

Si la casa está en un bosque o en la franja de 500 metros a su alrededor, la Ley 5/2003 de Cataluña exige medidas antiincendios (art. 1 y 3): una franja de protección de al menos 25 metros de ancho sin vegetación seca y con el arbolado aclarado, el mismo estado de todas las parcelas dentro de la franja, hidrantes, caminos privados despejados. En una urbanización estas obligaciones las asume la comunidad o la entidad urbanística colaboradora, y si no existen, los propietarios responden solidariamente; en una casa aislada responde su propietario (art. 4). Si los trabajos no se hacen, puede ejecutarlos el municipio y cobrar una tasa.

Cómo influyen los incendios forestales y las rieras en episodios de lluvia intensa en el seguro y en el precio se explica en el artículo sobre rieras e incendios forestales. Las cuotas y los votos en una urbanización cerrada se describen en el artículo sobre las urbanizaciones cerradas.

Cuánto cuesta tener una casa: ejemplo didáctico

Ejemplo didáctico, no una previsión. Casa por 1,2 M€ con jardín y piscina. Todos los importes son supuestos, y se sustituyen por las facturas del vendedor y por presupuestos.

La partida más grande aquí es la reserva: el tejado, la fachada, las ventanas, la caldera y la piscina no se estropean cada año, pero su sustitución hay que ahorrarla con antelación. Conviene comparar el total con los gastos de un piso del mismo presupuesto: la diferencia suele decidir la elección entre casa y piso mejor que el precio del metro.

Cuándo no encaja comprar una casa

La casa no encaja con quien no está dispuesto a llevar el mantenimiento o a pagarlo, con quien vive sin coche y con quien compra a distancia sin un técnico en el lugar. Tampoco con un comprador que necesita una reventa rápida: las casas se diferencian mucho entre sí, y el círculo de compradores de cada una es más estrecho. Una cifra independiente sobre una casa concreta antes de la oferta la da DNPI Capital mediante la valoración del inmueble.