Terreno con licencia y sin ella: cómo cambian el precio y el riesgo

Un terreno con licencia de obras cuesta más que uno sin ella porque el comprador recibe ya resuelto qué construir, cuánto y con qué reglas. La diferencia de precio paga el plazo y el riesgo de denegación, no el papel. La licencia, sin embargo, tiene vigencia, va ligada a un proyecto y puede perder eficacia si la obra no empieza a tiempo.

Qué recibe el comprador junto con la licencia

En Cataluña la construcción de un edificio nuevo exige licencia previa, la llicència urbanística (art. 187 de la Llei d'urbanisme). La licencia se concede conforme a la ley, al plan y a las ordenanzas municipales, y toda denegación debe estar motivada (art. 188). Es decir, al comprar ya se conocen el proyecto, el volumen y las condiciones. Sin licencia se compra un terreno y, con él, incertidumbre.

La última fila de la tabla tiene una explicación sencilla. La ley del IVA considera edificables los solares y, además, los terrenos aptos para edificar porque la edificación está autorizada por licencia (art. 20.Uno.20 de la Ley 37/1992). Un terreno que sin licencia estaría exento de IVA, con licencia tributa al 21% (art. 90).

Cuánto dura la licencia

La licencia de obras fija un plazo de inicio y un plazo de finalización. Si no los indica, las obras deben empezar en el plazo de un año y terminar en tres (art. 189.1 de la Llei d'urbanisme). Pasado el plazo, la licencia pierde eficacia, y la nueva se concede ya con el plan vigente en ese momento (art. 189.3). La ley prevé una prórroga de la mitad del plazo, si se pide con motivo y antes de que venza (art. 189.4).

Para el comprador esta es la pregunta principal: cuánto tiempo le queda a la licencia y si dará tiempo a empezar la obra.

Cómo cambia el riesgo

Con licencia el riesgo no desaparece, cambia. Al riesgo de denegación le sustituyen el riesgo de que la licencia pierda eficacia y el de que cambie el plan. Si tras concederse la licencia se modifica el plan urbanístico, los efectos de la licencia pueden cambiar o extinguirse. En ese caso la ley estatal del suelo reconoce derecho a indemnización (art. 48 del RDLeg 7/2015). Pero la indemnización compensa la pérdida y no conserva el proyecto.

Sin licencia los riesgos son más y distintos. La denegación es posible. Mientras se revisa el plan, el municipio puede suspender el otorgamiento de licencias: un año y, si se suman causas, dos (art. 73–74 de la Llei d'urbanisme). Esos plazos no entrarán en su modelo si no los incluye usted.

Cómo estimar la diferencia de precio: ejemplo didáctico

El precio máximo de un terreno sin licencia es igual al valor esperado con licencia, descontado por el plazo, menos el coste de obtenerla. Ejemplo didáctico, no una previsión: el terreno con licencia vale 1 M€; sin licencia, en caso de denegación, se podría vender por 600.000 €; obtener la licencia lleva un año y cuesta 50.000 €; la rentabilidad que usted exige es del 15% anual. No se han tenido en cuenta impuestos ni financiación.

La probabilidad la estima usted mismo, y es el número más débil del cálculo. Por eso el descuento tiene que dejar, además de los gastos, margen para el error de esa estimación.

En el proyecto de DNPI en Sitges el terreno se compró por 509.250 €, los permisos y licencias costaron 20.000 € (alrededor del 4% del precio de compra) y se vendió con licencia por 760.000 € dos años después. La diferencia antes de otros gastos fue de 230.750 €: venta menos compra menos el coste de las licencias. Los impuestos, la financiación, la formalización y otros gastos no están incluidos; no es beneficio neto ni rentabilidad del inversor, y los resultados pasados no garantizan los futuros. Un proyecto no demuestra que ocurrirá lo mismo en otro terreno. Más detalles: Sitges y el análisis del proyecto.

Qué revisar en un terreno con licencia

1. La fecha de concesión, los plazos de inicio y de finalización de las obras, si han vencido y si la licencia se ha prorrogado.
2. A nombre de quién está la licencia y si se puede transmitir. Regla general: las licencias sobre las condiciones de las obras son transmisibles, pero el antiguo y el nuevo titular deben comunicarlo por escrito al ayuntamiento; de lo contrario, ambos responden de las obligaciones del titular (art. 13.1 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales). El comprador de un terreno con obra en curso asume las condiciones de la licencia y estas se hacen constar en la escritura (art. 41.3 de la Llei d'urbanisme). Cómo funciona en un municipio concreto es una pregunta para el abogado.
3. Si el proyecto se ajusta hoy al plan vigente y si hay un procedimiento de modificación en marcha.
4. Si la licencia impone condiciones: cesión de suelo, urbanización, garantías.
5. Cuánto sumarán el impuesto y las tasas. El ICIO (impuesto sobre construcciones) se devenga al empezar las obras, y su tipo lo fija el ayuntamiento con un tope del 4% del coste de ejecución material (art. 102 del RDLeg 2/2004).

A quién no le conviene este terreno

Un terreno con licencia no conviene a quien no está preparado para empezar las obras a tiempo: la licencia perderá eficacia y habrá que pagar y esperar de nuevo por otra. Tampoco a quien compra al precio de un terreno con licencia sin haber leído el proyecto: puede resultar que no coincida con lo que usted quiere construir.

Cómo conseguir la licencia por cuenta propia se explica en el artículo sobre fases y plazos de la licencia en Cataluña. Para probar una operación con sus números sirve el análisis de inversión.