Enfoque de inversión
Cómo obtener la licencia de obras en Cataluña: fases y plazos
La licencia de un edificio nuevo la concede el ayuntamiento según el proyecto de un arquitecto. No hay plazo único para Cataluña: depende del procedimiento municipal, y el silencio es negativo.
La licencia de obras en Cataluña la concede el ayuntamiento a partir de un proyecto firmado por un arquitecto. La ley no fija un plazo único para toda Cataluña: lo fija la norma que regula el procedimiento y, si no existe, son tres meses. El plazo se interrumpe cuando el ayuntamiento pide subsanaciones o informes. Para un edificio nuevo, el silencio del ayuntamiento se entiende como denegación, no como autorización.
Pasos del procedimiento
El orden es el mismo; los detalles dependen del ayuntamiento. Un edificio nuevo exige licencia previa, la llicència urbanística (art. 187 de la Llei d'urbanisme).
- Comprobar el plan. Averigüe la clase de suelo, la edificabilidad y los usos permitidos según el plan vigente. Los planes son públicos: se consultan en el ayuntamiento y en el Registre urbanístic de Catalunya, que ofrece consulta en línea, y el ayuntamiento expide en el plazo de un mes desde la solicitud un certificado del régimen urbanístico de la parcela (art. 103 de la Llei d'urbanisme).
- Encargar el proyecto básico. Es la primera fase del proyecto. Su contenido basta para pedir la licencia, pero no para empezar la obra (CTE, Parte I, art. 6).
- Presentar la solicitud. Se presenta por la sede electrónica del ayuntamiento. Si faltan documentos, el ayuntamiento concede 10 días para subsanar; de lo contrario, se tiene por desistida la solicitud (art. 68 de la Ley 39/2015).
- Esperar los informes. En el expediente deben constar un informe técnico y uno jurídico. La denegación debe estar motivada (art. 188.3 de la Llei d'urbanisme). El municipio puede exigir un informe d'idoneïtat tècnica de un colegio profesional habilitado o de una entidad colaboradora (art. 188.3 bis).
- Pagar las tasas y recibir la resolución. La tasa municipal por la licencia la fija la ordenanza fiscal del ayuntamiento.
- Preparar el proyecto de ejecución. Es el proyecto completo con el que se construye. No puede rebajar las características declaradas ni cambiar el uso para el que se concedió la licencia (CTE, Parte I). La ley exige para él el visado del colegio de arquitectos (véase el artículo sobre el visado).
- Empezar las obras a tiempo. Con el inicio de las obras se devenga el ICIO. Si la obra no empieza en plazo, la licencia pierde eficacia.
Qué plazos fija la ley
| Fase | Qué dice la norma | Fuente |
|---|---|---|
| Subsanación de la solicitud | 10 días | Art. 68 Ley 39/2015 |
| Plazo máximo de resolución | Lo fija la norma del procedimiento; si no, 3 meses desde la presentación | Art. 21 Ley 39/2015 |
| Suspensión del plazo | Mientras se piden subsanaciones e informes preceptivos (los informes, no más de 3 meses) | Art. 22 Ley 39/2015 |
| Silencio del ayuntamiento | Para un edificio nuevo, denegación | Art. 11.4 RDLeg 7/2015 |
| Vigencia de la licencia | Si no se indica: 1 año para empezar, 3 años para terminar | Art. 189 Llei d'urbanisme |
Las reglas generales del procedimiento administrativo marcan el marco, y el plazo real lo determina cada ayuntamiento. Los plazos realistas en Barcelona se analizan aparte. La regla del silencio está en la ley estatal del suelo: los actos que autorizan la construcción de un edificio nuevo solo se conceden de forma expresa, y el silencio es negativo.
Qué puede paralizar el procedimiento
Tres cosas. La primera: el ayuntamiento pide subsanaciones o informes y el plazo queda detenido hasta recibirlos. La segunda: el proyecto no se ajusta al plan y los informes lo ponen de manifiesto. La tercera: mientras se modifica el plan, el ayuntamiento puede suspender el otorgamiento de licencias en la zona afectada, un año o dos si se suman causas (art. 73–74 de la Llei d'urbanisme).
Si la licencia se obtiene pero no se usa, pierde eficacia al vencer el plazo, y la nueva se concede ya con el plan vigente (art. 189.3).
Cuánto cuesta
El coste se compone de tres partidas: los honorarios del arquitecto, la tasa municipal y el ICIO. El tipo del ICIO lo fija el ayuntamiento con un tope del 4% del coste de ejecución material (art. 102 del RDLeg 2/2004), y se devenga al empezar las obras, aunque la licencia aún no se haya obtenido. En el proyecto de Sitges, los permisos y licencias costaron 20.000 € con un precio de terreno de 509.250 €. Es un solo proyecto y no sirve de referencia para otro terreno.
A quién no le conviene este camino
No conviene a quien necesita una fecha exacta de inicio de obra: el plazo depende del ayuntamiento y los informes pueden detenerlo. Tampoco a quien compra un terreno sin comprobar el plan: la licencia podría resultar inalcanzable. Conviene empezar el cálculo con margen de tiempo desde la calculadora.
Qué cambia en el precio del terreno cuando ya existe la licencia lo explica el artículo sobre terreno con licencia y sin licencia.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se tarda en obtener una licencia de obras en Cataluña?
No hay un plazo único. El plazo máximo lo fija el procedimiento del ayuntamiento y, si no lo fija, rigen tres meses desde la presentación, con interrupciones por requerimientos e informes. El plazo real se consulta en el ayuntamiento concreto.
¿Qué pasa si el ayuntamiento no responde?
Para un edificio nuevo, el silencio equivale a denegación (art. 11.4 del RDLeg 7/2015). No se puede empezar la obra sin una licencia expresa.
¿Hace falta un proyecto de arquitecto para la licencia?
Sí, un edificio nuevo requiere proyecto técnico y, en la fase de licencia, su primera parte, el proyecto básico. El proyecto de ejecución y su visado se necesitan antes de empezar las obras.
¿Cuánto dura la licencia?
Lo que indique ella misma. Si no indica plazo, un año para empezar y tres para terminar las obras, con prórroga de la mitad del plazo (art. 189 de la Llei d'urbanisme).
