Enfoque de inversión
Proyecto del arquitecto, visado y licencia: orden de los pasos
El visado no es obligatorio para cualquier proyecto, sino para el proyecto de ejecución y el certificado final de obra. El orden es: proyecto básico, licencia y proyecto de ejecución con visado.
El visado es la marca del colegio profesional que acredita que el proyecto lo firma un técnico habilitado y que está formalmente completo. La ley no lo exige para cualquier documento, sino para el proyecto de ejecución de un edificio y para el certificado final de obra. El orden habitual es: proyecto básico para la licencia, la licencia, y después el proyecto de ejecución con visado antes de empezar las obras.
Qué documentos hacen falta y en qué orden
El proyecto de un edificio tiene dos fases. El Código Técnico de la Edificación (CTE) las llama proyecto básico y proyecto de ejecución. El proyecto básico basta para pedir la licencia, pero no para empezar la obra. El proyecto de ejecución desarrolla el básico y no puede rebajar las características declaradas en él ni cambiar el uso para el que se concedió la licencia, salvo en decisiones que se puedan legalizar.
- Proyecto básico. Se presenta junto con la solicitud de licencia (el procedimiento está en el artículo sobre cómo obtener la licencia).
- Licencia. Un edificio nuevo exige llicència urbanística previa (art. 187 de la Llei d'urbanisme).
- Proyecto de ejecución. El proyecto completo con el que se construye.
- Visado de ese proyecto. Es obligatorio para los proyectos de ejecución de los edificios que por ley requieren proyecto.
- Inicio de las obras bajo la dirección del director de obra y del director de ejecución.
- Certificado final de obra. También está sujeto a visado obligatorio.
Qué dice la ley sobre el visado
El visado obligatorio lo establece el Real Decreto 1000/2010 solo para una lista de trabajos. En edificación son el proyecto de ejecución y el certificado final de obra (art. 2.a y 2.b), esos mismos documentos al legalizar obras hechas sin licencia (art. 2.c) y el proyecto de demolición sin explosivos (art. 2.d). El proyecto básico no figura en la lista.
Reglas que afectan a los plazos: el visado debe obtenerse antes de presentar el documento a la administración y no se puede obtener después (art. 6.2). Se necesita una sola vez y en un solo colegio, aunque el proyecto se complemente con proyectos parciales (art. 3), y puede ser cualquier colegio competente, por ejemplo el Col·legi d'Arquitectes de Catalunya (art. 5). Hay una excepción para los proyectos de contratos públicos, donde la comprobación corre a cargo de la oficina de supervisión del órgano contratante (art. 4).
Qué comprueba el visado y qué no
Según la ley de colegios profesionales (art. 13 de la Ley 2/1974), el visado comprueba la identidad y la habilitación profesional del autor y la corrección e integridad formal de la documentación. Debe indicar con claridad qué se ha comprobado. No afecta a los honorarios ni a las condiciones contractuales, ni supone un control técnico de las decisiones profesionales del autor. El colegio responde subsidiariamente de los daños solo en los casos que fija esa misma ley.
Para el inversor la conclusión es sencilla: el visado no sustituye ni a la licencia ni a la revisión de las decisiones del arquitecto. Es uno de los controles, y a la pregunta «qué se ha comprobado exactamente» debe responder el propio texto del visado.
Quién puede firmar el proyecto y dirigir las obras
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) define los papeles:
| Papel | Quién | Qué hace |
|---|---|---|
| Proyectista | En edificios residenciales, solo un arquitecto (art. 10) | Redacta el proyecto |
| Director de obra | En edificios residenciales, un arquitecto, parte de la dirección facultativa (art. 12) | Vigila que la obra se ajuste al proyecto y a la licencia |
| Director de ejecución | En edificios residenciales, un arquitecto técnico (art. 13) | Controla la ejecución y la calidad |
La responsabilidad de los agentes de la edificación se cuenta desde la recepción de la obra: 10 años para la estructura, 3 años para los defectos que afecten a la habitabilidad y 1 año para los acabados (art. 17 de la LOE). El seguro de 10 años es obligatorio para los edificios cuyo uso principal es la vivienda (disposición adicional segunda). Más detalles en el artículo sobre el seguro decenal.
Preguntas para el arquitecto antes de firmar
- Qué fase del proyecto basta para la solicitud de licencia en este ayuntamiento y qué documentos pide su ordenanza.
- En qué colegio se visará y en qué plazos.
- Cómo se relaciona el proyecto de ejecución con el básico y qué puede cambiar sin una nueva licencia.
- Quién es el director de obra y quién el director de ejecución.
- Cuándo se presenta el certificado final de obra y quién prepara su documentación.
A quién no le conviene este orden
No conviene a quien quiera ahorrar en el proyecto: en un edificio residencial no se puede prescindir del arquitecto, y sin visado no se tramitan los documentos obligatorios. Tampoco a quien espere del visado una garantía de calidad. El presupuesto del proyecto con estos costes se calcula mejor en la calculadora.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el visado del colegio de arquitectos?
Es la comprobación de un documento por el colegio: si lo firma un técnico habilitado y si está formalmente en orden. No sustituye al control técnico de las decisiones del arquitecto.
¿Hace falta visado para obtener la licencia?
El Real Decreto 1000/2010 declara obligatorio el visado del proyecto de ejecución, no el del proyecto básico. Lo que pide el ayuntamiento para la solicitud se comprueba en su ordenanza.
¿Quién debe firmar el proyecto de una vivienda?
En los edificios residenciales el proyecto lo redacta un arquitecto (art. 10 de la LOE), y la ejecución la dirige un arquitecto técnico (art. 13).
¿Se puede obtener el visado después de presentar el documento?
No. Si el visado es obligatorio, debe constar antes de presentar el documento a la administración (art. 6.2 del RD 1000/2010).
