Enfoque de inversión
Riesgo de retraso en licencias: cómo incluir el plazo en el proyecto
El retraso de una licencia es una cadena de paradas: pausas por requerimientos e informes, suspensión de licencias al cambiar el plan y caducidad. Normas y cálculo didáctico.
El retraso de una licencia se incluye como una cadena de paradas, no como una cifra única: el plazo reglamentario, las pausas por requerimientos e informes y la suspensión del otorgamiento de licencias cuando cambia el plan. Cada mes de tenencia cuesta dinero, así que el plazo se anota como un rango y se vincula al contrato. Los plazos normativos del Ajuntament se analizan en el artículo sobre los plazos del proyecto; aquí se trata de lo que puede desplazar esos plazos.
Qué detiene el contador y cuánto puede durar
En Cataluña la licencia se concede conforme a la legislación urbanística (Decret legislatiu 1/2010, TRLUC), y los plazos y pausas del procedimiento los fija la Ley 39/2015. De ellas se desprenden cuatro fuentes de retraso.
| Fuente | Qué dice la norma | Máximo | Coste a 4.533 € al mes |
|---|---|---|---|
| Requerimiento de documentos | Art. 68 Ley 39/2015: 10 días para subsanar la solicitud; durante ese tiempo se suspende el plazo de resolución (art. 22.1.a) | 10 días, más hasta 5 a petición | unos 1.500 € por diez días |
| Informe preceptivo de otro órgano | Art. 22.1.d: el plazo se suspende mientras no llegue el informe | No más de 3 meses | 13.600 € |
| Suspensión de licencias al modificar el plan | Arts. 73 y 74 TRLUC: el Ajuntament puede suspender el otorgamiento de licencias en el territorio al que afecta la modificación del plan | 1 año, y 2 años si se acumulan motivos | 54.400 € o 108.800 € |
| Caducidad de la propia licencia | Art. 189 TRLUC: si la licencia no fija plazos, las obras deben empezar en un año y terminar en tres | Después hace falta una licencia nueva con el plan vigente | Depende del plan |
La prórroga del plazo de inicio o de finalización de las obras por la mitad del plazo se concede por ley si se pide antes de que venza, y la licencia prorrogada no se ve afectada por la suspensión del art. 73 (art. 189.4). La solicitud debe presentarse a tiempo.
Aparte, sobre el silencio de la Administración. Para edificios de nueva planta con proyecto técnico, el art. 188.2 TRLUC no permite considerar concedida la licencia por silencio: una pausa sin respuesta significa que no hay licencia. Para obras menores el régimen es otro, y se describe en el artículo sobre llicència y comunicat.
Cómo calcular el precio del plazo
Ejemplo didáctico, no una previsión. Un inmueble de 1 M€, capital valorado al 4% anual (hipótesis), gastos de tenencia de 1.200 € al mes (hipótesis). Un mes de espera cuesta 3.333 + 1.200 = 4.533 €. Tres meses de pausa por un informe suponen 13.600 €, y un año de suspensión de licencias, 54.400 €. Para un proyecto cuyo resultado neto es de decenas de miles de euros, la última línea pesa más que cualquier ahorro en el presupuesto.
Un buen orden: fijar el plazo base (el reglamentario), el plazo de deterioro razonable (más el requerimiento de documentos y el informe) y el plazo de estrés (la suspensión). El proyecto debe aguantar la segunda variante sin revisar el precio de venta y no hundirse en la tercera.
Cómo fijar el plazo en el contrato
- Compra de un inmueble cuyo precio depende de la licencia: una condición en el contrato (condición suspensiva) o una opción en lugar del pago inmediato. Las variantes se describen en el artículo sobre el terreno con pago condicionado.
- Una fecha límite para presentar la solicitud y otra para obtener la licencia, pasada la cual usted tiene derecho a salir o a revisar el precio.
- Reparto de gastos: quién paga el mantenimiento del inmueble durante la suspensión o el requerimiento de documentos.
- Inicio de obras solo tras la licencia. Las obras sin ella convierten el retraso en una sanción y un conflicto, cuyas consecuencias evalúa el abogado.
- Comprobar si el solar está en una zona donde el plan se está modificando. Para ello se consultan las publicaciones sobre suspensión de licencias y la tramitación del plan, como en el artículo sobre el riesgo de cambio de planeamiento.
Cómo afecta el retraso al inversor y a los honorarios de DNPI
Los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio del proyecto. El 10% contractual se refiere a todo el proyecto, no a un año, por lo que el retraso no cambia el umbral pero diluye la rentabilidad anual. Un diez por ciento por proyecto equivale a un 4,9% anual en dos años, un 3,2% anual en tres y un 2,4% en cuatro (interés compuesto). La compensación de DNPI se paga con cargo a los honorarios dentro de los límites del contrato y no garantiza la conservación del capital. En Sitges, los permisos y licencias costaron 20.000 € y el plazo del proyecto fue de dos años; cuánto tiempo llevó la tramitación no consta en las cifras publicadas del proyecto. Son cifras de un único proyecto terminado, sin impuestos, financiación ni otros gastos, y los resultados pasados no garantizan los futuros. El proyecto se describe en la página de Sitges.
A quién no le conviene: a los proyectos con una fecha rígida de devolución del capital. Si la salida se necesita exactamente a los dos años, una licencia con posible suspensión de un año no cabe. Su plazo se puede introducir en la calculadora para inversores.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura la suspensión de licencias en Cataluña al modificarse el plan?
Según el art. 74 TRLUC, hasta un año, y hasta dos años si se acumulan dos motivos. Volver a suspender licencias para el mismo territorio y con la misma finalidad solo es posible tres años después de terminar la primera suspensión.
¿Se considera concedida la licencia si el Ajuntament no responde?
Para muchos actos sí, según el art. 188.2 TRLUC. Quedan fuera los edificios de nueva planta con proyecto técnico y algunos otros casos: ahí el silencio significa que no hay licencia. El régimen de su inmueble lo determina el abogado.
¿Qué hacer si la licencia está a punto de caducar y las obras no han terminado?
Presentar la solicitud de prórroga antes de que venza el plazo. Según el art. 189.4 TRLUC, la prórroga por la mitad del plazo se concede por ley si la solicitud está motivada y se presenta a tiempo.
¿Se puede saber de antemano si habrá suspensión de licencias?
Solo en parte: el acuerdo de suspensión se publica en el boletín oficial y se puede buscar antes de comprar. De antemano no lo conocen ni el vendedor ni el Ajuntament.
