Compra de un terreno con opción y pagos condicionados

La opción de compra sobre un terreno da derecho a comprarlo al precio pactado durante un plazo, y los pagos condicionados vinculan el dinero a hechos como la licencia o la aprobación de un plan. Juntos trasladan parte del riesgo al vendedor: el comprador arriesga la prima y el grueso del precio se paga cuando se cumplen las condiciones. El coste es que la prima, por regla general, no se devuelve si la opción no se ejerce, y solo se descuenta del precio si el contrato lo dice expresamente.

Qué es la opción según el derecho catalán

La opción es el derecho que permite a su titular adquirir un bien en las condiciones establecidas por el contrato (art. 568-1 del Código civil de Cataluña, libro quinto). Si la opción actúa como derecho real sobre un inmueble, se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad (art. 568-2.1). Entonces, al ejercerla, el comprador recibe el terreno en la situación jurídica que tenía cuando se constituyó la opción (art. 568-2.2). Eso protege frente a las cargas posteriores.

Plazo: si el contrato no lo indica, se entiende de cuatro años (art. 568-6.a). El máximo para la opción como derecho real es de diez años, con prórrogas por pacto, cada una de no más de diez años (art. 568-8). Si la opción figura como cláusula dentro de otro contrato, no puede durar más que ese contrato.

Qué debe contener el contrato

Según el art. 568-6, el contrato necesita al menos cinco elementos:

1. El plazo de la opción y el plazo para ejercerla.
2. El precio de adquisición o los criterios para fijarlo, y el derecho a ejercer la opción unilateralmente, si se ha pactado.
3. La prima por la constitución de la opción y la forma de pagarla.
4. El domicilio del vendedor para las notificaciones.
5. La forma de acreditar el pago del precio, si la opción se ejerce unilateralmente.

Hay una trampa aparte: la prima se descuenta del precio del terreno solo si el contrato lo dice de forma expresa (art. 568-5.2). Sin esa frase, usted ha pagado por el derecho, no por una parte del precio.

Qué condiciones se ponen al comprar suelo

El pago condicionado depende de un hecho futuro: la concesión de la licencia, la aprobación de un plan, la ausencia de suspensión de licencias. Según la ley general, los derechos y obligaciones de un negocio condicional nacen o se pierden con el hecho (art. 1114 del Código Civil). Pero la condición no puede depender solo de la voluntad del deudor, porque entonces la obligación es nula (art. 1115). Si el deudor impide que se cumpla la condición, esta se tiene por cumplida (art. 1119). La licencia la concede la administración, es decir, un tercero, y esa condición es admisible. Cómo encajan estas normas con el derecho catalán lo comprueba el abogado.

El contenido de la condición importa tanto como su existencia. Se escribe qué licencia exactamente (llicència urbanística) y con qué parámetros, en qué plazo, si la licencia se considera obtenida de inmediato o cuando la resolución sea firme, quién presenta la solicitud y quién paga el proyecto. El procedimiento está descrito en el artículo sobre cómo obtener la licencia.

Tres esquemas en un mismo ejemplo

Ejemplo didáctico, no una previsión: terreno por 1 M€, prima de la opción del 3%, pago al obtener la licencia del 15%, prima descontada del precio por contrato. Si no se concede la licencia, el terreno vale en el mercado 600.000 € (supuesto del artículo sobre terreno con licencia y sin ella).

Por coste, la opción solo compensa en el escenario sin licencia. Si se obtiene la licencia y la prima no se descuenta del precio, al precio del terreno se suman 30.000 €: es el precio de aplazar la decisión. Conviene compararlo con el margen de los escenarios de riesgo de cambio del plan.

La opción también puede constituirse sobre una parte del terreno o sobre su edificabilidad; entonces el precio se calcula por superficie o por otro parámetro (art. 568-3.4). Es cómodo si el proyecto se hace por fases.

Qué protege al comprador y qué no

La ley dice que el vendedor debe conservar el terreno y responde del daño por culpa o dolo (art. 568-10). El terreno puede venderse sin consentimiento del titular de la opción, pero el nuevo propietario asume sus obligaciones (art. 568-9.1). La opción se transmite a otro, salvo que se haya constituido en consideración a la persona del titular (art. 568-9.2).

Lo que la ley no hace: no protege de perder la prima si usted no ejerció la opción, ni elimina el riesgo del plan después de la compra. El régimen fiscal de la prima y de la compraventa posterior (IVA o ITP) lo determina el asesor fiscal, y las reglas generales de los impuestos sobre el suelo están en el artículo sobre inversión en terrenos. La diferencia entre la opción y las arras la explica el artículo sobre opción y arras.

A quién no le sirve este esquema

No sirve al vendedor que quiere cobrar todo rápido, ni al comprador que no tiene dinero para la prima y los gastos del proyecto. Tampoco a quien busca una operación simple: el contrato de opción con condiciones es más largo que una compraventa corriente, y cada redacción debe revisarse. Los supuestos de los cálculos están descritos en la metodología.