Cuentas en participación: un proyecto inmobiliario sin SL propia

Las cuentas en participación son un contrato por el que un comerciante recibe la aportación de otra persona para sus operaciones, y ambos reparten el resultado en la proporción pactada (art. 239 Código de Comercio). No nace una sociedad aparte: actúa en nombre propio y bajo su responsabilidad el gestor, y el inversor sigue siendo un socio «oculto». Para un proyecto inmobiliario es una alternativa a la SL, con otro reparto de derechos, riesgos e impuestos. A continuación se describen las reglas generales del Código de Comercio y la calificación fiscal según fuentes abiertas; no es la estructura de los proyectos de DNPI.

¿Qué dice el Código de Comercio sobre este contrato?

Son solo cinco artículos, del 239 al 243 (BOE).

• No hay formalidades: el contrato se celebra de palabra o por escrito y se prueba por cualquiera de los medios admitidos (art. 240).
• No se puede adoptar una razón social común para los partícipes, y el crédito solo se utiliza dentro del crédito del gestor (art. 241).
• Los terceros reclaman únicamente al gestor, y los partícipes no pueden reclamar a los contratantes del gestor mientras este no les haya cedido formalmente sus derechos (art. 242).
• La liquidación la hace el gestor y presenta una cuenta justificada de los resultados (art. 243).

El art. 239 habla de «comerciantes». Según el resumen de la consulta de la DGT V1744-24, de 16.07.2024, en ella se examinaba un contrato de una persona física con el titular de una farmacia, es decir, no un proyecto inmobiliario; la admisibilidad y las consecuencias para su caso las determina el abogado.

¿En qué se diferencia el contrato de la SL?

¿Cómo tributa la renta del partícipe?

Según el resumen de la consulta V1744-24 (16.07.2024), que publica la DGT, las cantidades que percibe el partícipe residente por el contrato se consideran rendimientos del capital por el art. 25.2 Ley 35/2006. La base es la diferencia entre lo percibido y lo aportado; en el gestor, los pagos por el contrato se contabilizan como gasto o como resultado positivo de su actividad. No he abierto directamente el texto de la consulta en la base de la DGT; en el artículo se usa su resumen (Primera Lectura).

A efectos del ITPAJD el contrato se equipara a la sociedad (art. 22 TRLITPAJD), y la constitución de sociedades y las aportaciones de los socios en la modalidad de operaciones societarias están exentas (art. 45.I.B.11). Cómo se aplica a un contrato concreto lo comprueba el asesor fiscal. Para un no residente el resultado depende del convenio para evitar la doble imposición, y esa cuestión la resuelve el asesor fiscal.

Ejemplo didáctico, no una previsión ni las condiciones de un proyecto de DNPI. El inversor aporta 1 M€ al gestor, el resultado se reparte en la proporción del contrato y, tras la venta del inmueble, el inversor recibe 1,2 M€.

¿Qué riesgos tiene el inversor en este esquema?

1. Riesgo de contraparte del gestor. Según el resumen de la misma consulta, que cita una sentencia del Tribunal Supremo de 1992, la aportación pasa al patrimonio del gestor, y conforme a los art. 241–242 usted no tiene reclamación frente a terceros. Qué ocurre con la aportación si el gestor no paga sus deudas o entra en concurso, pregúnteselo al abogado.
2. Falta de registros. No hay libro de socios ni estatutos. Los derechos y las liquidaciones se sostienen en el contrato y en sus pruebas.
3. Captación de muchas personas. Si el gestor reúne dinero del público, la estructura puede caer bajo la regulación de la inversión colectiva; véase el artículo sobre el límite de la actividad regulada.
4. Calificación jurídica. El nombre del contrato no resuelve la cuestión: el tribunal y Hacienda miran el contenido. La comparación de las formas de copropiedad está en el artículo sobre inversión conjunta.

¿A quién no conviene este esquema?

No conviene a quien quiere inscribir sus derechos en un registro público o tener voto en las decisiones por ley y no por contrato. Tampoco con importes grandes si no se puede comprobar la situación financiera del gestor. Y no conviene cuando se necesita el inmueble a nombre propio: el inmueble está inscrito a nombre del gestor, que actúa en nombre propio (art. 241), y su derecho es un crédito contractual.

La forma del proyecto la fija el contrato de cada proyecto. Cómo leer las condiciones de participación se describe en el artículo sobre las preguntas al abogado sobre el contrato, y la titularidad del inmueble en un proyecto conjunto se analiza en el artículo quién es el propietario del inmueble.