Enfoque de inversión
Captar dinero de inversores y la CNMV: IIC, EAFI y crowdfunding
Captar dinero de inversores puede encajar en una IIC, en el crowdfunding o en el asesoramiento EAFI. Análisis según la Ley 35/2003, la Ley 6/2023 y la Ley 18/2022, con seis pasos de comprobación.
No hay una respuesta única a si quien capta dinero para un proyecto necesita licencia de la CNMV: depende de la estructura. Una institución de inversión colectiva (IIC) es, según el art. 1 de la Ley 35/2003, una estructura que capta fondos, bienes o derechos «del público» para gestionarlos e invertirlos «en bienes, derechos, valores u otros instrumentos, financieros o no», cuando el rendimiento del inversor se define por los resultados colectivos. A continuación se recogen las normas y los criterios del límite según los textos consolidados a 13.10.2026. El artículo no evalúa la estructura de ningún operador concreto y no sustituye el dictamen de un abogado.
¿Qué criterios convierten una estructura en una institución de inversión colectiva?
Las tres condiciones del art. 1.1 de la Ley 35/2003 van juntas: el dinero se capta del público, se gestiona e invierte, y el rendimiento de cada partícipe depende del resultado común. Las palabras «financieros o no» significan que el inmueble no queda excluido del texto.
Para las estructuras cerradas rige la Ley 22/2014. Su art. 4.1 llama entidades de inversión colectiva de tipo cerrado (EICC) a las que captan capital de varios inversores mediante comercialización para invertirlo en activos financieros y no financieros conforme a una política definida. La ley describe la comercialización a través de la publicidad: según el art. 2 de la Ley 35/2003 y el art. 75.5 de la Ley 22/2014, esta incluye llamadas telefónicas, cartas personales y correo electrónico dentro de una campaña.
Que un fondo, una ECR o una SL con decenas de inversores entre en esta categoría lo deciden los rasgos de la estructura, no su nombre. Es una pregunta para el abogado, sobre el contrato y no sobre la presentación.
¿Cuándo es crowdfunding y quién lo supervisa?
Una plataforma de crowdfunding pone en contacto a inversores y titulares de proyectos. Su régimen lo fijan el Reglamento (UE) 2020/1503 y la Ley 5/2015 en la redacción de la Ley 18/2022: la plataforma solicita autorización a la CNMV (art. 47) y se inscribe en un registro público (art. 48). Según el art. 125.3 de la Ley 6/2023, los servicios de crowdfunding no se consideran servicios de inversión.
Las plataformas que solo intermedian en ofertas superiores a 5 M€ quedan fuera del Reglamento (preámbulo de la Ley 18/2022). Para ellas, el art. 55 de la Ley 5/2015 establece un régimen de plataformas «no armonizadas» bajo supervisión de la CNMV.
La autorización de la plataforma no significa supervisión de los proyectos. Urbanitae indica el 13.10.2026 en su página principal que los proyectos publicados no están autorizados ni supervisados por la CNMV ni por el Banco de España y que cabe la pérdida total o parcial del capital invertido.
¿Qué es una EAFI y qué actividad reserva la ley a los titulares de licencia?
EAFI es la sigla anterior, y aún habitual, de la empresa de asesoramiento financiero. En la Ley 6/2023 es la empresa de asesoramiento financiero, EAF (art. 128.1.d), y su variante nacional, EAFN (art. 128.5.a). Esta empresa solo puede prestar asesoramiento en materia de inversión (art. 125.1.g) y servicios auxiliares, y no puede custodiar dinero de clientes.
La actividad está reservada a entidades con licencia: según el art. 129.1, no se puede ejercer con carácter profesional sin autorización e inscripción en los registros de la CNMV o del Banco de España, y solo las entidades habilitadas pueden captar clientes para servicios de inversión. Las recomendaciones generales sin personalizar no se consideran asesoramiento (art. 125.1.g). La lista de instrumentos del art. 2.1 incluye valores, participaciones de IIC y de ECR. El inmueble como tal no figura en ella. Si encaja en la lista una participación en la SL de un proyecto hay que comprobarlo aparte: la Ley 5/2015 en su nueva redacción aclara expresamente que las participaciones de SL no son valores negociables, aunque a efectos de crowdfunding se asimilan a valores aptos.
Resumen: criterio, norma, pregunta al abogado
| Régimen | Qué dice la fuente primaria | Pregunta al abogado |
|---|---|---|
| IIC | Captación del público, rendimiento dependiente del resultado colectivo (art. 1 Ley 35/2003) | ¿Hay «público» y resultado común en nuestra estructura? |
| ECR, EICC | Estructuras cerradas, gestor autorizado (Ley 22/2014, arts. 3 y 4) | ¿Hace falta gestora e inscripción? |
| Crowdfunding | Plataforma autorizada por la CNMV, con registro (arts. 47 y 48 Ley 5/2015) | ¿Es una plataforma o el operador de un proyecto? |
| EAFI, EAF, EAFN | Recomendaciones personalizadas sobre instrumentos financieros (art. 125.1.g Ley 6/2023) | ¿Hay recomendaciones sobre instrumentos, y no sobre un inmueble? |
| Chiringuito | Servicios sin autorización (guía de la CNMV) | ¿Figura el operador en los registros de la CNMV? |
¿Cómo comprobar el límite antes de transferir dinero?
Seis pasos según la guía de la CNMV sobre chiringuitos (PDF, metadatos del archivo: octubre de 2020) y su página de advertencias:
- Busque al operador en el registro de entidades autorizadas de la CNMV.
- Consulte la lista de advertencias de la CNMV. Que no figure en la lista no prueba nada: la propia CNMV dice que la lista no es exhaustiva y que figurar en ella no implica una decisión formal de infracción.
- Averigüe quién dio el primer paso. La guía recomienda extremar la cautela si una entidad desconocida ofrece la inversión por iniciativa propia.
- Valore la presión: exigir una respuesta rápida sin tiempo para preguntar es, según la guía, una señal de riesgo.
- Compare la promesa de rentabilidad con los riesgos: según la guía, la promesa de rentabilidades excepcionales sin riesgo es motivo de desconfianza.
- Pida al operador una explicación escrita de su estatuto jurídico y muéstresela a su abogado.
Ejemplo didáctico, no una previsión ni una calificación. Un operador capta 6 M€ de 12 inversores, 500 000 € cada uno. Si el objeto de la oferta son valores, según el art. 1.4 del Reglamento (UE) 2017/1129 no hace falta folleto para ofertas a menos de 150 personas por Estado miembro, sin contar inversores cualificados, ni para ofertas con una inversión mínima de 100 000 € por inversor (texto del DOUE de 2017; las modificaciones posteriores se contrastan con la versión consolidada). Pero la exención de folleto no responde a si hay una IIC. Y si una colocación así se hace con publicidad dirigida al público en general, el art. 36 de la Ley 6/2023 exige la intervención de una entidad con licencia de inversión.
¿A quién no le sirve esta guía?
A quien necesita una conclusión sobre una operación concreta: el artículo describe normas y no califica la estructura de ningún operador, DNPI incluida. A quien espera una lista de esquemas «permitidos»: las leyes contienen criterios, no listas. Y a quien invierte en un vehículo extranjero: allí rige el derecho de su jurisdicción y la consulta va al abogado de ambos países.
Cómo leer una oferta completa se explica en los artículos 15 señales de alerta y preguntas al abogado sobre el contrato. Las formas de proyecto conjunto se analizan en el artículo inversión conjunta en inmuebles.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta licencia de la CNMV para captar dinero de inversores para un proyecto?
Depende de la estructura. Lo determinan tres criterios: el dinero se capta del público, se gestiona como capital común y el rendimiento depende del resultado conjunto. Si se dan, puede haber una IIC o una estructura cerrada conforme a la Ley 22/2014, y la consulta va al abogado.
¿En qué se diferencia una IIC del crowdfunding?
Una IIC gestiona un capital común y reparte el resultado entre los partícipes. Una plataforma conforme al Reglamento 2020/1503 pone en contacto a inversores y proyectos. La plataforma pasa por la autorización de la CNMV, y los proyectos que aloja no están supervisados.
¿Qué es una EAFI en palabras sencillas?
Una empresa autorizada a dar recomendaciones personalizadas sobre instrumentos financieros y a nada más. No puede custodiar dinero de clientes. El nombre está reservado a los titulares de licencia.
¿Cómo saber si una empresa puede ser un chiringuito?
La guía de la CNMV señala varios rasgos: una entidad desconocida que toma la iniciativa, presiona con la urgencia, promete alta rentabilidad y calla el riesgo, y no pregunta por su experiencia. Compruebe su situación en el registro y en la lista de advertencias de la CNMV antes de transferir dinero.
¿Significa que una empresa no figure en la lista de advertencias que está autorizada?
No. La propia CNMV indica que la lista no es exhaustiva. La autorización solo la confirma la inscripción en los registros de la CNMV o del Banco de España.
