Inversión inmobiliaria conjunta en España: formas y riesgos

La inversión inmobiliaria conjunta en España se estructura de tres maneras: mediante una sociedad limitada (SL), mediante una comunidad de bienes (copropiedad sin personalidad jurídica) o mediante un contrato entre los partícipes, con el inmueble inscrito a nombre de una de las partes. De la forma elegida dependen quién figura como propietario, cómo se toman las decisiones y quién paga el impuesto sobre la renta.

Qué formas de titularidad conjunta existen

La SL es una sociedad de capital cuyos socios no responden personalmente de las deudas sociales (art. 1 de la Ley de Sociedades de Capital, en adelante LSC). La sociedad es la titular del inmueble, el inversor posee participaciones, y se considera socio a quien consta en el libro registro de socios (art. 104 LSC). El tipo general del 25% del impuesto sobre sociedades lo fija el art. 29 de la Ley 27/2014.

La comunidad de bienes surge cuando un inmueble pertenece a varias personas en cuotas pro indiviso. Para un inmueble en Barcelona la regula el Libro V del Código Civil de Cataluña (Ley 5/2006, art. 552-1 y siguientes), y no el Código Civil general: los derechos sobre un inmueble se rigen por la ley del lugar donde está situado (art. 10.1 del Código Civil), y el derecho catalán se aplica en primer lugar, el general solo con carácter supletorio (art. 111-5 del Código Civil de Cataluña). La administración ordinaria la decide la mayoría por cuotas, la extraordinaria exige tres cuartas partes de las cuotas, y la disposición del inmueble, venta y garantía incluidas, solo la unanimidad (art. 552-7). Cualquier partícipe puede pedir la división en cualquier momento; pactar la indivisión solo cabe por unanimidad y por un máximo de diez años (art. 552-10). Las normas de comunidad del Código Civil general (art. 392 a 400) son parecidas, pero difieren en detalles, por ejemplo en la prórroga del plazo de indivisión, así que para un inmueble en Barcelona hay que partir de las catalanas. En cuanto al impuesto, la comunidad no es contribuyente del IRPF y las rentas se atribuyen a los partícipes (art. 8.3 de la Ley 35/2006).

El contrato entre partícipes se apoya en la libertad de contratación (art. 1255 del Código Civil) y obliga a las partes como la ley (art. 1091). Pero el nombre del contrato no resuelve la cuestión: si las partes aportan dinero a un negocio común para repartirse las ganancias, el contrato puede encajar en la definición de sociedad civil (art. 1665). El derecho civil catalán no regula el contrato de sociedad, de modo que aquí se aplican las normas del Código Civil. Cómo se califica un contrato concreto lo decide el abogado.

Qué cambia con los honorarios de DNPI del 50% del beneficio

Tener la misma participación en el beneficio y tener el mismo número de votos en una SL son cosas distintas, y el contrato debe tratarlas por separado. Si los votos se reparten por igual, el acuerdo ordinario en una SL requiere la mayoría de los votos emitidos (art. 198 LSC), y la modificación de los estatutos requiere más de la mitad de todos los votos (art. 199). Exactamente la mitad no basta. Sin el consentimiento del otro socio el acuerdo no sale, por lo que conviene dejar escrito de antemano cómo se desbloquea un empate.

Otro detalle: los pactos entre socios que se mantienen reservados no surten efecto frente a la propia SL (art. 29 LSC). Lo acordado fuera de los estatutos vincula a quienes lo firman, pero no a la sociedad.

Qué preguntas hacer al abogado antes de elegir la forma

1. Quién constará como propietario en el Registro de la Propiedad y quién en el libro registro de socios.
2. Qué decisiones requieren el consentimiento de todos y qué ocurre en caso de empate de votos.
3. Si los partícipes responden de las obligaciones del proyecto personalmente o solo con la cantidad aportada.
4. Cómo se calificará el contrato jurídica y fiscalmente, incluida la tributación de la renta de un inversor no residente.
5. Si el esquema cae bajo la regulación de la CNMV cuando se capta a inversores de forma masiva.

Qué forma se usa en los proyectos de DNPI

La forma y las condiciones de cada proyecto las fija el contrato de ese proyecto, y este artículo no las describe más allá de lo que DNPI publica. Los parámetros publicados del modelo: los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio del proyecto y la otra mitad queda para el inversor, y el inversor recibe un panel digital con el presupuesto y el estado de las obras. Si la rentabilidad del inversor en el conjunto del proyecto, tras el reparto, resulta inferior al 10% fijado por contrato, DNPI paga una compensación con cargo a sus honorarios; no es una rentabilidad anual ni una garantía de conservación del capital. Conviene preguntar antes de firmar qué forma jurídica hay detrás del proyecto.

A quién no le conviene este formato

Un proyecto conjunto no sirve si hace falta liquidez a demanda: el plazo está ligado al proyecto y la salida depende de la forma y del contrato. Tampoco sirve a quien espera un interés fijo en lugar de una parte del resultado. Y hay un tercer caso: el inversor que no está dispuesto a leer el contrato completo ni a hacer preguntas a un abogado. Quien busca un ingreso pasivo sencillo dispone de instrumentos sin participación operativa.

El cálculo de la rentabilidad de un proyecto y sus supuestos se describen en la metodología. La comparación entre comprar a través de una sociedad y como persona física está en el artículo sobre comprar mediante una SL, y la cuestión de a quién pertenece el inmueble continúa en el artículo sobre la titularidad en un proyecto conjunto.