Enfoque de inversión
Escalera fiscal según el precio del inmueble: 1, 3, 5 y 10 M€
En una compra de segunda mano por 5 M€ en Cataluña, el ITP de la escala de la ATC es de 620 000 € (12,4%). Cuatro precios en una tabla y los impuestos que no crecen con el precio.
Al comprar un inmueble de segunda mano por 5 M€ en Cataluña, el ITP según la escala de la Agència Tributària de Catalunya es de 620 000 €, el 12,4% del precio; con 10 M€ el impuesto es de 1,27 M€, el 12,7% (ATC, escala para operaciones desde el 27 de junio de 2025). La escalera fiscal es el cálculo de los impuestos de una operación con varios precios del mismo inmueble, para ver cuáles crecen más deprisa que el precio y cuáles no. A continuación, el cálculo para 1, 3, 5 y 10 M€ y las preguntas para el asesor fiscal.
¿Cuánto ITP se paga al comprar un inmueble de segunda mano por 1, 3, 5 y 10 M€?
El ITP lo paga el comprador cuando el vendedor no actúa como empresario o cuando la operación está exenta de IVA (art. 7.5 TRLITPAJD). Escala general de la ATC: 10% sobre la parte del valor hasta 600 000 €, 11% sobre la parte de 600 000 a 900 000 €, 12% hasta 1,5 M€ y 13% por encima. El impuesto se calcula por tramos, por eso el tipo medio crece más despacio que el marginal.
| Precio del inmueble | ITP con la escala general | Tipo medio | Si el tipo es del 20% |
|---|---|---|---|
| 1 M€ | 105 000 € | 10,5% | 200 000 € |
| 3 M€ | 360 000 € | 12,0% | 600 000 € |
| 5 M€ | 620 000 € | 12,4% | 1 M€ |
| 10 M€ | 1,27 M€ | 12,7% | 2 M€ |
El tipo del 20% se aplica solo a la vivienda: rige si el comprador es gran tenedor (los criterios de la ATC se basan en el número de viviendas y la superficie de vivienda en Cataluña) o si se compra un edificio entero de viviendas, con las excepciones que la ATC enumera aparte, por ejemplo la compra para vivienda habitual propia. Las condiciones se explican en los artículos sobre el ITP progresivo y el tipo del 20%. Si su estructura compra como gran tenedor lo determina el asesor fiscal.
¿Cuánto IVA y AJD se pagan al comprar al promotor?
En la primera entrega de vivienda se paga IVA del 10% y AJD del 1,5% en lugar de ITP (art. 91 Ley 37/1992 y ATC). El 10% se refiere a la vivienda con un máximo de dos garajes y anexos; el resto tributa al tipo general del 21% (art. 90).
| Precio sin IVA | IVA 10% | AJD 1,5% | Total | ITP en segunda mano |
|---|---|---|---|---|
| 1 M€ | 100 000 € | 15 000 € | 115 000 € | 105 000 € |
| 3 M€ | 300 000 € | 45 000 € | 345 000 € | 360 000 € |
| 5 M€ | 500 000 € | 75 000 € | 575 000 € | 620 000 € |
| 10 M€ | 1 M€ | 150 000 € | 1,15 M€ | 1,27 M€ |
La base del AJD en estas operaciones es la mayor entre el valor de referencia, el valor declarado y el precio (ATC), así que en la práctica la cifra puede diferir de la tabla. Según mi cálculo, el punto de igualdad está en 2 M€: allí el tipo medio del ITP es del 11,5%, igual que el del IVA 10% más AJD 1,5%. Hasta ese precio el ITP resulta más barato; por encima, más caro. Para un empresario con derecho a deducir el IVA el panorama es otro, y es una pregunta para el asesor fiscal. Más detalle: IVA o ITP en obra nueva.
¿Qué impuestos de la venta no dependen del precio de forma lineal?
Los impuestos de la venta no se calculan sobre el precio, sino sobre la ganancia o sobre el valor catastral del suelo.
| Impuesto | Sobre qué se calcula | Tipo |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal | Valor catastral del suelo y tiempo de tenencia | Tipo del ayuntamiento, máximo 30% (art. 108 TRLRHL) |
| IRPF del residente | Ganancia patrimonial | Escala de la base del ahorro 19–30%: suma de los tramos estatal y autonómico (arts. 66 y 76 Ley 35/2006), en la redacción vigente desde 2025, que se aplica también en 2026 |
| IRNR del no residente | Ganancia patrimonial | 19% (art. 25.1.f TRLIRNR) |
| Impuesto sobre Sociedades | Beneficio de la sociedad | Tipo general del 25%; para empresas con cifra de negocio de hasta 1 M€ y empresas de nueva creación los tipos son menores (art. 29 LIS) |
La plusvalía no crece con el precio de la operación: en el caso general su base es el suelo según el catastro, y si el incremento real del valor del suelo es menor, el contribuyente puede acreditarlo y pagar sobre él (art. 107.5 TRLRHL). El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (en vigor desde el 8 de octubre, sin convalidar por el Congreso a 13.10.2026), prevé desde el 1 de diciembre de 2026 nuevos coeficientes máximos de cálculo; si el Congreso lo rechaza, decaerán (BOE-A-2026-20823). No están incluidos en los cálculos del artículo.
Ejemplo didáctico, no una previsión ni un proyecto de DNPI. Ganancia patrimonial de 1 M€ sin deducciones ni convenios. IRPF según la escala de la base del ahorro (años 2025 y 2026): 71 880 € por los primeros 300 000 € más el 30% de los 700 000 € restantes (210 000 €), en total 281 880 €. IRNR al 19%: 190 000 €. IS al 25%: 250 000 €, más el impuesto por retirar el dinero a los propietarios. La diferencia entre residente y no residente es aquí de 91 880 €, y depende del importe de la ganancia, no del precio del inmueble.
A quién no le sirve esta escalera
A quien necesita un cálculo definitivo: aquí no hay notario, registro, tipos reducidos, deducción del IVA, régimen de SL ni convenios para evitar la doble imposición. A quien estima el impuesto como «un porcentaje del precio»: el ITP crece de forma no lineal, y el impuesto de la venta se vincula a otras bases. Y a quien busca la manera de pagar menos: eso es trabajo del asesor fiscal, no de una tabla.
Preguntas para el asesor: qué tipo de ITP o de IVA se aplica a mi vendedor y a mi comprador, si soy gran tenedor, qué impuesto se paga en la venta y dónde se acredita en mi país de residencia. El orden general está recogido en las 25 preguntas al asesor fiscal, y el presupuesto de la operación puede estimarse en la calculadora.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ITP se paga al comprar un inmueble de 5 M€ en Cataluña?
Con la escala general de la ATC, 620 000 €, el 12,4% del precio. Si es vivienda y el comprador es gran tenedor, o se compra un edificio entero de viviendas, el tipo es del 20%, es decir, 1 M€.
¿Qué sale más barato con un precio de 3 M€, el ITP o el IVA con AJD?
Según la tabla anterior, el ITP es de 360 000 €, mientras que el IVA 10% con el AJD 1,5% suman 345 000 €. Qué régimen se aplica lo determinan la condición del vendedor y el tipo de inmueble, no la elección del comprador.
¿Paga el comprador la plusvalía?
En una venta onerosa la paga el vendedor y, si es una persona física no residente, el comprador como sustituto del contribuyente (art. 106 TRLRHL).
¿Crecen los impuestos sobre la ganancia al subir el precio?
No en proporción al precio: se calculan sobre la ganancia, no sobre el precio de la operación. En el residente el tipo de la escala sube hasta el 30%; en el no residente es del 19%.
