Enfoque de inversión
Inquilino que no paga en España: requerimiento, juicio y reglas 2026
El propietario recupera el piso solo por vía judicial. Un requerimiento 30 días antes de la demanda impide al inquilino parar el caso con un pago, y el RDL 29/2026 añade una fase para vulnerables.
Si el inquilino de una vivienda en España deja de pagar, el propietario solo puede recuperar el piso y el dinero por vía judicial. El paso principal antes de la demanda es el requerimiento de pago por un medio que acredite la entrega y el texto, al menos 30 días antes de presentarla. Así el inquilino pierde el derecho a frenar el desahucio saldando la deuda dentro del proceso (art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)).
El desahucio por falta de pago es un proceso judicial acelerado (juicio verbal) en el que el propietario pide resolver el contrato, recuperar el piso y reclamar la deuda (art. 250.1.1 LEC). El fundamento para resolver el contrato por impago lo da el art. 27.2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Qué hacer en las primeras semanas tras el primer impago
Primero hay que fijar la deuda con un documento de texto y fecha de entrega acreditados, y solo después preparar la demanda. Los mensajes de las aplicaciones de mensajería no valen para esto.
- Comprobar qué es exactamente lo que no se ha pagado. Revisar también si el inquilino envió un requerimiento escrito de reparación: desde el 8 de octubre de 2026, según el art. 21.5 LAU, puede hacer la reparación por su cuenta si pasan 15 días naturales sin respuesta y descontarla de la renta futura.
- Enviar el requerimiento de pago con importe, periodo y plazo; en la práctica suele ser un burofax con certificación del texto. Desde la fecha de entrega corren los 30 días del art. 22.4 LEC.
- Tener en cuenta la negociación previa: desde el 3 de abril de 2025 la mayoría de las demandas civiles exigen un intento previo de solución extrajudicial (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Cómo cumplir este requisito en cada caso lo decide el abogado.
- Reunir el contrato, el cálculo de la deuda, la prueba del requerimiento y, si el propietario no es gran tenedor, la certificación del Registro de la Propiedad sobre sus inmuebles (art. 439.6 LEC).
- Si la deuda sigue sin pagarse, presentar la demanda de desahucio y reclamación de rentas.
Cómo es el juicio de desahucio por impago
Una vez admitida la demanda, el juzgado da al inquilino 10 días para desalojar, pagar, saldar toda la deuda y poner fin al caso, o formular oposición (art. 438.5 LEC). Si calla, el caso se cierra por decreto y el lanzamiento (el desalojo efectivo) se lleva a cabo el día señalado. Si se opone, el juzgado fija la fecha del lanzamiento a más tardar 30 días después de la fecha de la vista (art. 438.6).
El inquilino puede saldar la deuda y conservar el contrato (enervación) una sola vez. No tiene ese derecho si ya lo usó antes o si el propietario envió el requerimiento 30 días antes de la demanda y no hubo pago hasta su presentación.
En la demanda hay que indicar si es la vivienda habitual del inquilino y si el demandante tiene la condición de gran tenedor; de lo contrario, no se admite (art. 439.6 LEC). Si el piso es vivienda habitual, el juzgado informa del caso a los servicios sociales y, si se confirma la vulnerabilidad, puede suspenderlo hasta dos meses cuando el demandante es persona física y hasta cuatro cuando es una empresa (art. 441.5 y 441.6 LEC).
Qué cambió el RDL 29/2026 para los casos de impago
Desde el 8 de octubre de 2026 rige el Real Decreto-ley 29/2026, que añadió una fase entre la demanda y el desalojo. El Congreso todavía no ha convalidado el decreto-ley (a 13 de octubre de 2026), así que antes de presentar la demanda hay que contrastar con el abogado la redacción vigente.
| Situación | Qué prevé la norma | Qué significa para el propietario |
|---|---|---|
| Requerimiento enviado 30 días antes de la demanda | La enervación ordinaria queda cerrada (art. 22.4 LEC) | El pago dentro del proceso ya no detiene el desalojo |
| Inquilino económicamente vulnerable, demanda por impago | En dos meses la administración ofrece vivienda o paga la deuda y las costas, el caso queda en pausa (art. 22.6 LEC) | Llega el dinero, el contrato continúa |
| En dos meses no hay ni vivienda ni pago | La administración pasa a ser deudora del contrato | No hay desalojo, el contrato sigue hasta el fin del plazo mientras persista la vulnerabilidad |
| Otros casos, vulnerabilidad sin alternativa de vivienda | Suspensión hasta el 31.12.2030, revisión cada 12 meses, máximo tres años (art. 2.2 del decreto-ley) | Se compensa a la persona física o a la empresa de alquiler social |
| Propietario persona física con dos viviendas o menos | La vulnerabilidad económica del inquilino no prevalece (art. 2.2) | La suspensión por este motivo no se aplica |
La compensación del art. 2.2 se limita a la renta dejada de percibir, los suministros impagados y las costas judiciales. La enervación especial del art. 22.6 no se considera la anterior y es posible incluso después de un requerimiento hecho 30 días antes. Las reglas se aplican también a los casos en fase de ejecución si el lanzamiento todavía no se ha producido (disposición transitoria segunda del decreto-ley).
Qué no debe hacer el propietario
No se puede recuperar el piso por cuenta propia: cambiar la cerradura, cortar el agua o la luz, sacar las pertenencias sin resolución judicial. La ley deja solo la vía judicial, y la actuación por mano propia crea el riesgo de reclamaciones contra el propietario, sea cual sea el importe de la deuda.
Cuánto dinero se pierde mientras dura el proceso: ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. Renta de 1.500 € al mes, fianza de una mensualidad (art. 36.1 LAU), garantía adicional de dos mensualidades, el máximo para un contrato de hasta cinco años (art. 36.5 LAU). Dos meses sin pago antes del requerimiento, un mes de espera por el art. 22.4, y juicio y lanzamiento, supuestamente, otros seis meses.
| Partida | Importe |
|---|---|
| Renta impagada de 9 meses | 13.500 € |
| Fianza y garantía adicional | 4.500 € |
| Sin cubrir, antes de costas y otros gastos | 9.000 € |
El plazo del juicio en el ejemplo es supuesto. Cómo incluir esa reserva en el cálculo se muestra en el análisis de la rentabilidad neta del alquiler.
Cómo reducir el riesgo antes de firmar el contrato
El riesgo se reduce antes de la firma: comprobando la solvencia, con la fianza y la garantía dentro de los límites de la ley. Desde el 8 de octubre de 2026 no se puede exigir al inquilino un seguro de impago (art. 36.5 LAU en la redacción del RDL 29/2026), y la garantía en un contrato temporal se limita a una mensualidad. La fianza en Cataluña se deposita en el Incasòl, véase el artículo sobre el registro de la fianza, y las cláusulas del contrato están analizadas en el material qué incluir en el contrato de alquiler.
Cuándo este procedimiento no encaja
El esquema está pensado para un contrato de arrendamiento de vivienda por la LAU. Si en el piso se vive sin contrato, la recuperación de la posesión sigue otros apartados del art. 250.1 LEC. El alojamiento turístico con normas propias queda fuera de la LAU (art. 5.e).
Al comprar un piso alquilado, el inquilino pasa al comprador con su historial de pagos, y se comprueba antes de la operación, véase el artículo sobre la compra de un piso con inquilino. Si el piso pertenece a una empresa, no habrá compensación por el art. 2.2 del decreto-ley, salvo para las empresas de alquiler social o asequible. El riesgo de impago en el modelo de un inmueble para alquilar se puede analizar dentro del análisis de la inversión.
Preguntas frecuentes
¿Se puede cambiar la cerradura si el inquilino lleva varios meses sin pagar?
No. El piso solo se recupera por vía judicial, incluso con una deuda indiscutible. El desalojo por cuenta propia o el corte de suministros exponen al propio propietario a reclamaciones.
¿Para qué enviar un burofax si de todos modos hay que ir a juicio?
El requerimiento 30 días antes de la demanda priva al inquilino del derecho a parar el desalojo con un solo pago durante el proceso. Sin él, puede saldar la deuda una vez y el contrato continúa.
¿Qué pasa si el inquilino demuestra que es vulnerable?
Desde el 8 de octubre de 2026 la administración tiene dos meses para ofrecerle vivienda o pagar la deuda con las costas. Si no hace ni lo uno ni lo otro, pasa a ser deudora del contrato y no hay desalojo. El decreto-ley aún no está convalidado por el Congreso.
¿Se puede obligar al inquilino a contratar un seguro de impago?
Desde el 8 de octubre de 2026 no, lo prohíbe expresamente el art. 36.5 LAU. La garantía adicional sobre la fianza en un contrato de hasta cinco años se limita a dos mensualidades.
