Enfoque de inversión
Gastos en el alquiler: qué paga el inquilino y qué el propietario
El inquilino paga los contadores, las cuotas de comunidad solo con cláusula escrita y suma anual, y el IBI desde el 8 de octubre de 2026 queda con el propietario. Tabla, ejemplo didáctico y cláusula.
En el alquiler de vivienda en España el inquilino paga siempre los suministros por contadores individuales: agua, electricidad, gas. Las cuotas de la comunidad de propietarios pasan a él solo con una cláusula escrita con la suma anual, y su aumento en los primeros cinco años queda limitado al doble del aumento de la renta. Desde el 8 de octubre de 2026, conforme al Real Decreto-ley 29/2026 (RDL 29/2026), no se pueden imponer al inquilino los tributos vinculados a la vivienda, incluido el IBI (BOE). El Congreso todavía no ha convalidado el decreto-ley.
Cómo reparte la ley los gastos entre el propietario y el inquilino
Los gastos del alquiler se dividen en dos grupos: los servicios que mide el contador de la vivienda y los gastos generales del edificio, que no se pueden repartir entre viviendas con un contador. Los primeros los paga quien consume. Los segundos quedan a cargo del propietario si el contrato no dice expresamente otra cosa.
Las reglas están reunidas en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). A continuación, su redacción tras el RDL 29/2026, vigente desde el 8 de octubre de 2026.
| Gasto | Quién paga | Condición |
|---|---|---|
| Agua, electricidad y gas por el contador de la vivienda | Inquilino | Siempre, incluso sin cláusula en el contrato (art. 20.4) |
| Cuotas de la comunidad en un edificio en propiedad horizontal | Propietario o inquilino | El inquilino solo con cláusula escrita con la suma anual, según la cuota de participación de la vivienda |
| Gastos generales en un edificio sin propiedad horizontal | Propietario | No se pueden trasladar |
| IBI y otros tributos vinculados a la vivienda | Propietario | Salvo que el sujeto pasivo por ley sea el propio inquilino |
| Servicios de la agencia, formalización y prórroga del contrato | Propietario | Ni directa ni indirectamente |
| Servicios adicionales opcionales | Inquilino | Solo si él mismo los pidió por escrito, conociendo el precio y que el servicio es opcional |
| Seguro de impago de la renta | Propietario, si lo desea | No se puede exigir al inquilino (art. 36.5) |
Qué paga siempre el inquilino
El inquilino paga todo lo que mide el contador de la vivienda, y la ley no exige para ello una cláusula aparte. La cuestión es solo el mecanismo.
Hay dos variantes. Los contratos con los suministradores se ponen a nombre del inquilino durante el plazo del alquiler, o las facturas siguen a nombre del propietario y el inquilino las compensa según las lecturas. La primera variante quita riesgo al propietario: si el inquilino deja de pagar, la deuda de luz y agua no se acumula a nombre del dueño. La segunda es más sencilla de formalizar, pero exige una conciliación mensual.
Qué gastos se pueden trasladar solo por contrato
Las cuotas de la comunidad de propietarios se pueden trasladar al inquilino si el edificio está dividido en viviendas en régimen de propiedad horizontal. La condición debe ser escrita y nombrar la suma anual en la fecha de la firma, y la parte de la vivienda se calcula por su cuota de participación.
La frase «el inquilino paga los gastos de comunidad» sin una suma no cumple el requisito de la ley. En un edificio sin propiedad horizontal, por ejemplo en el de un solo propietario, los gastos de comunidad desde el 8 de octubre de 2026 no se trasladan al inquilino en absoluto; antes se podían repartir por superficie.
El aumento de la suma trasladada también tiene límite. Durante los cinco primeros años del contrato, siete si el arrendador es persona jurídica, puede subir una vez al año, por acuerdo de las partes y en no más del doble del porcentaje en que puede subir la propia renta según el artículo 18.1 (art. 20.3 LAU).
Qué cambió para el IBI desde el 8 de octubre de 2026
El IBI queda ahora con el propietario. La nueva redacción del artículo 20.1 de la LAU prohíbe imponer al inquilino los tributos vinculados a la vivienda, salvo que el sujeto pasivo por ley sea el propio inquilino. Hasta el 8 de octubre de 2026 el IBI se podía trasladar en las mismas condiciones que las cuotas de la comunidad.
Ante la administración tributaria, el contribuyente del IBI ya antes era el propietario: el pacto con el inquilino no afecta a la administración. Cómo se calcula el propio impuesto se explica en el artículo sobre el IBI. El Congreso todavía no ha convalidado el decreto-ley, y cómo se aplica la prohibición a los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026 el decreto-ley no lo dice expresamente: es una pregunta para el abogado.
Cómo cambia esto el ingreso del propietario
Ejemplo didáctico, no una previsión. Alquiler de 1.300 € al mes, cuotas de la comunidad de 1.200 € al año trasladadas al inquilino con una cláusula escrita, IBI de 720 € al año. La renta se indexa por el IRAV, que en agosto de 2026 fue del 2,47% (INE).
| Partida | Año 1 | Año 2 |
|---|---|---|
| Cuotas de la comunidad según acuerdo de la junta | 1.200 € | 1.320 € (+10%) |
| Límite para el inquilino: doble del aumento de la renta, 4,94% | 1.200 € | unos 1.259 € |
| Diferencia a cargo del propietario | 0 € | unos 61 € |
| IBI a cargo del propietario | 720 € | 720 € o más, si el ayuntamiento sube el tipo |
Cuanto más rápido suben las cuotas del edificio, mayor parte de ellas paga el propietario de su bolsillo, y el IBI queda íntegro entre sus gastos. Estas partidas hay que incluirlas desde el principio en la rentabilidad neta. Cómo se combina la DF 6 del decreto-ley, que limita el aumento de la renta hasta finales de 2027, con el límite del artículo 20.3, lo aclara el abogado.
Cómo recoger los gastos en el contrato
La cláusula de gastos conviene redactarla antes de la primera visita del piso.
- Enumere los suministros por contador y la forma de pago: cambio de titularidad al inquilino o compensación según las lecturas.
- Si el edificio está en propiedad horizontal y las cuotas pasan al inquilino, indique la suma anual en la fecha de la firma y la cuota de participación.
- Fije el procedimiento de revisión anual de la cuota dentro del límite del artículo 20.3.
- No incluya el IBI, los servicios de la agencia ni el seguro obligatorio de impago.
- Indique cómo acredita el inquilino el pago y cómo rinde cuentas el propietario sobre las cuotas.
Las demás cláusulas obligatorias del contrato están reunidas en el artículo qué incluir en un contrato de alquiler de vivienda.
Cuándo este esquema no funciona
No funciona para los contratos de alquiler de temporada (temporada) firmados antes del 8 de octubre de 2026: según la nueva norma transitoria de la LAU, hasta el final del plazo pactado se rigen por las reglas anteriores y después se extinguen sin prórroga. No funciona para el alquiler de locales de negocio: ahí rige otro título de la ley.
Caso aparte: el piso lo alquila una empresa para sus empleados. Qué régimen de la LAU se aplica a ese contrato tras el RDL 29/2026 lo aclara el abogado; el análisis general está en el artículo alquiler de un piso por una empresa.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el agua y la luz en el alquiler de un piso en España?
El inquilino, si el piso tiene contadores propios. Así consta expresamente en el artículo 20.4 de la LAU y no hace falta una cláusula aparte en el contrato.
¿Se puede trasladar el IBI al inquilino en 2026?
Desde el 8 de octubre de 2026, según la nueva redacción del artículo 20 de la LAU (RDL 29/2026), no, salvo que el sujeto pasivo por ley sea el propio inquilino. El Congreso todavía no ha convalidado el decreto-ley; la aplicación a contratos anteriores se aclara con un abogado.
¿Qué escribir en el contrato para que el inquilino pague las cuotas de la comunidad?
Una cláusula escrita con la suma anual de las cuotas en la fecha de la firma, si el edificio está en régimen de propiedad horizontal. Una frase general sin suma no cumple los requisitos de la ley.
¿Puede el propietario exigir al inquilino un seguro de impago?
No. Desde el 8 de octubre de 2026 el artículo 36.5 de la LAU prohíbe exigir al inquilino un seguro de impago o coberturas similares. El propietario puede contratarlo por su cuenta.
¿Quién paga a la agencia al alquilar un piso?
El propietario. Los gastos de preparación, formalización, modificación y prórroga del contrato no se trasladan al inquilino ni directa ni indirectamente.
