Enfoque de inversión
Conflicto de intereses al comprar vivienda: quién paga a quién
El conflicto de intereses surge cuando quien aconseja cobra de la otra parte. Mapa de participantes, normas de Cataluña y España sobre revelar la remuneración y seis preguntas por escrito.
El conflicto de intereses al comprar vivienda se comprueba con una pregunta a cada participante: quién le paga en esta operación. En Cataluña el agente no puede percibir remuneración de ambas partes de una misma operación sin un pacto expreso al respecto (art. 55.6 de la Llei 18/2007 del dret a l'habitatge), y el intermediario hipotecario debe revelar de antemano las comisiones que le paga el banco (art. 35 Ley 5/2019).
Qué es un conflicto de intereses en una operación de vivienda
El conflicto de intereses es una situación en la que quien aconseja tiene un motivo para recomendar lo que le conviene a él y no al comprador. No es necesariamente un engaño.
El agente del vendedor, que trabaja para el vendedor, no crea un conflicto: su papel está claro y se negocia con él como con la otra parte. El conflicto aparece cuando alguien se presenta como ayudante del comprador y cobra del vendedor, del banco o del contratista. En qué se diferencian los papeles de los agentes se explica en el artículo agente del vendedor y agente del comprador.
Quién participa en la operación y de quién cobra
En una compra típica con hipoteca intervienen cinco o seis profesionales, y cada uno tiene su fuente de ingresos.
| Participante | Quién suele pagar | Qué exige la ley | Qué preguntar |
|---|---|---|---|
| Agencia del vendedor | El vendedor mediante la nota de encargo | Remuneración de ambas partes solo con pacto expreso (art. 55.6.i Llei 18/2007) | Si recibe algo del comprador |
| Asesor del comprador | El comprador | Actuar con independencia profesional (art. 55.5.a Llei 18/2007) | Si recibe algo del vendedor o de la agencia |
| Intermediario hipotecario | El prestatario y/o los bancos | Revelar el vínculo con los bancos y las comisiones que le pagan (art. 35 Ley 5/2019) | Con qué bancos está vinculado y cuánto le pagan |
| Tasador para la hipoteca | El prestatario | Independiente del banco y del intermediario (art. 13 Ley 5/2019) | Quién encargó la tasación |
| Abogado | El cliente | Trabaja para su cliente | Si tiene relación con el vendedor o con la agencia |
| Contratista de la reforma | El comprador tras la operación | No hay una norma específica | Si paga a alguien por una recomendación |
El caso oculto más frecuente: el ayudante del comprador reparte la comisión con la agencia del vendedor. Cuanto más alto es el precio y más rápida la operación, más cobra, y el incentivo para negociar se debilita. Por qué la cartera de una sola agencia estrecha la elección se explica en el artículo sobre la cartera propia.
Qué debe revelar de antemano el intermediario hipotecario
Según el art. 35 Ley 5/2019, antes de empezar a trabajar el intermediario entrega al prestatario, en papel o en otro soporte duradero: datos sobre sí mismo y su número de registro, si está vinculado a uno o a varios bancos, si sus consejos son independientes, cuánto le paga el prestatario y qué comisiones le paga el banco. Si cobra tanto del cliente como del banco, informa de si lo uno se descuenta de lo otro.
Conviene pedir este documento al principio y compararlo con lo que se dijo de palabra. Cómo elegir entre un intermediario y el banco directamente se explica en el artículo broker o banco, y por qué el tasador debe ser independiente, en el artículo sobre la tasación.
Cómo comprobar el conflicto de intereses: preguntas por escrito
Las respuestas verbales se olvidan fácilmente y son difíciles de probar, por eso las preguntas se hacen por correspondencia o las respuestas se incluyen en el contrato.
- ¿Quién le paga en esta operación? La lista completa: vendedor, agencias, promotor, banco, intermediario, contratistas.
- ¿Recibe usted o una empresa vinculada algo del vendedor o de su agencia? Si es así, cuánto o con qué criterio.
- ¿Tiene inmuebles propios en venta, también a través de agencias conocidas?
- ¿Recibe remuneración del abogado, del banco, del intermediario o de los constructores que recomienda?
- ¿Qué hace si la opción adecuada para el comprador le reporta menos dinero?
- ¿Puede el comprador recurrir a un especialista independiente en lugar del suyo? La respuesta correcta: sí.
Una buena señal es que el asesor saque el tema por sí mismo, antes de la primera recomendación.
Qué comprobar en el registro de agentes de Cataluña
El Registre d'agents immobiliaris de Catalunya es público y obligatorio para quienes median de forma habitual y con remuneración en operaciones inmobiliarias (Generalitat). El número de registro es obligatorio en la publicidad (art. 59 Llei 18/2007), y el propio agente debe tener una garantía sobre las cantidades que reciba y un seguro de responsabilidad (art. 55.3).
El registro no muestra de qué lado está el agente y no sustituye las preguntas anteriores. La falta de inscripción no invalida por sí sola los contratos (art. 56.4), pero es un motivo para preguntar la razón y aclarar el estado con un abogado.
Cuándo la revelación no funciona
La revelación no funciona si una misma persona negocia de hecho por ambas partes: incluso con consentimiento escrito, el comprador se queda sin representante en la negociación. Tampoco ayuda cuando el importe de la remuneración depende del precio de la operación y el asesor al mismo tiempo aconseja qué precio ofrecer.
Señales para detenerse: los honorarios no se mencionan o se dice «para usted es gratis», se enseñan inmuebles casi solo de una agencia, se disuade de recurrir a un abogado independiente o a una revisión técnica, se mete prisa con las arras. Los principios de trabajo de DNPI con inversores e inmuebles se describen en la sección sobre el enfoque.
Preguntas frecuentes
¿Puede un agente cobrar comisión del vendedor y del comprador?
En Cataluña, solo con un pacto expreso al respecto, según el art. 55.6.i de la Llei 18/2007. El comprador debe conocer el importe o el criterio de cálculo y dar su consentimiento por escrito.
¿Qué debe comunicar un broker hipotecario sobre sus comisiones?
Según el art. 35 Ley 5/2019, antes de empezar a trabajar: el número de registro, el vínculo con los bancos, la independencia de sus consejos, lo que cobra del cliente y las comisiones de los bancos, si las hay.
¿Es un conflicto de intereses un abogado recomendado por el agente?
La recomendación en sí, no. La cuestión es si el agente recibe una remuneración por ella y si el abogado trabaja para el comprador. El comprador siempre tiene derecho a elegir a su abogado.
¿Cómo comprobar que un agente inmobiliario está registrado en Cataluña?
Preguntar el número en el Registre d'agents immobiliaris: por ley figura en la publicidad. El número se contrasta en el registro de la Generalitat y, si hay dudas, el estado se aclara con un abogado.
¿Quién debe plantear el conflicto: el agente o el comprador?
Un asesor honrado lo revela por sí mismo y por escrito. No conviene contar con ello: las preguntas sobre la remuneración se hacen directamente y se pide la respuesta por correspondencia.
